机场公共停车场经营方式的选择(30元)

作者：MARK YEDINAD, CAPP, ACS公司停车场管理系统部经理。

公共停车场经营能为大中型机场带来巨大的收入，公共停车收入通常是最重要的特许收入来源，有时能超过落地费收入。如果管理模式构建得不正确，付给停车场经营者的费用将会变得越来越多。机场经理需要了解目前和未来的公共停车场经营应当如何进行。
机场经理面临着公共停车场合同的几种选择，他们还应该能测算出需要支付给停车场经营者的管理费是否合理。
这里将要讨论几种可选择的方式，这些方式都是把公共停车场和往返巴士的经营对准客户服务。讨论的目的是为了给机场管理提供信息，使他们能做出决策，通过提高效率和减少经营成本，使机场改善公众服务，实现显著的节约。
以下是机场管理中需要考虑的几种停车场经营方式：
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特许合同与管理合同
特许协议被定义为，在该方式下，经营者能得到下列部分或全部费用，作为其经营公共停车场设施的补偿：
一部分总收入，作为利润；
一部分直接薪金费用，可以偿付作为福利；
一部分直接经营成本，可以偿付作为日常管理费用；
一部分直接经营成本，作为非现场管理费用。
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其他的机场是如何经营的
根据1995年国际机场委员会对北美洲的停车调查结果，27个机场自主经营，28个机场通过特许合同经营公共停车场，53个机场通过管理协议经营。根据1998年1月进行的电子调查，首选的经营方式是管理型合同。本论文将探讨更改经营方式的财政影响，这些方式在付给现有经营者的费用方面有很大的差异。

需要考虑的可选择方案
现有三种可供选择的公共停车场经营方式需要机场经理考虑。如果现有的公共停车场合同即将到期，机场经理需要决定未来公共停车场和往返巴士应如何经营，这个决定将确定招标新经营者的过程是否与上一次招标相似，或者是否应该考虑一个可替代的方式。关于这个问题的决定大约需要提前一年做出，以便去准备招标文件、接受建议并授予一份新合同；或在一些可替代的经营模式下建立融资和运作参数。

合同服务项目管理结构
在一份公共停车场和往返巴士管理合同中，常见的合同服务项目管理结构的组织结构在图一中有说明。
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有弱势群体企业参与的合同服务项目管理结构
许多机场明确规定，弱势群体企业可以参与到公共停车场经营中。弱势群体企业参与的意义符合交通部的"联邦弱势群体企业计划"，在这个计划下，机场业主或经营者必须采取措施，确保在所有机场特许项目中，弱势群体企业的参与最大限度至少为10%。
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机场自主经营的管理结构
另一种可考虑选择的方式是自主经营管理结构，类似于图二所描述的，由机场工作人员去维护公共停车场设施、往返巴士和服务车辆；采购供应和服务；准备一份经营预算并包含在机场的经营预算内；提供监管人员；为停车场经营提供收费亭工作人员。
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每项工作分立合同的组织结构
机场经理可能会考虑把停车场和往返巴士经营中的每项工作职能分开。这种组织结构的问题是，机场经理必须与一个以上的合同对象接触从而管理公共停车场和往返巴士的经营，结果是，项目经理、往返巴士和停车场员工、机场官员之间产生混乱、分歧和敌对，一个合同主体机构对另一个机构指指点点和沟通不良的现象非常普遍，而实际上没有一个机构勇于对这些问题负责。
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综合机场管理和承包商经营的管理结构
最后考虑的可选择方式见图三。综合机场管理和承包商经营的管理结构，其本质上和自主经营是相同的，只有一点不同：收款操作人员将会根据需要从临时服务机构获得。这种方案的实例是夏洛特/道格拉斯国际机场。这种综合型管理结构背后蕴含的理念是最小化人员成本。由于劳动力和福利是公共停车场和往返巴士经营的最大成本，因此，考虑一种方式，既能减少这些费用，同时又能保持最高水平的服务和灵活性，这一点很重要。

可选择方案的成本分析
以现有管理结构的经营预算作为基础线，就能做出比较。为了比较不同方案下经营公共停车场和往返巴士设施的成本，需要先做几个假设。工作人员数量假定需要大约250个雇员；所有的方案都要求单独与收入控制系统提供商或其他第三方签订合同，从而把责任分开，消除各种利益冲突；有弱势群体企业参与的管理合同，假定有两个弱势群体企业作为主承包商的分包商。
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过渡管理结构
过渡管理结构应该在收到公共停车场和往返巴士合同的授权通知后立刻启动，过渡团队应包括经营者的拟定现场管理团队、公司级别的管理人员和其他总部支持人员。在计划这个过渡阶段时应本着协同、真诚过渡的目标。大规模的经营项目可能要花90-120天来过渡，其中包括30-45天的过渡前定位；计划准备和系统建立；3到10天的过渡期；和60-75天的后过渡期。在后过渡期内应完成收入分析、风险评估和一个报告周期。
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结论
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决定该如何经营公共停车设施要根据机场的特殊情况。除非机场经理了解他们机场的商业要求，否则最好不要在还没有进行成本效益分析的情况下就选择一套管理体系。总之，公共停车场和往返巴士的特许经营将是公众到达和离开机场时的第一印象和最后印象，选择如何经营公共停车场设施和使用哪个承包商，最终肯定会影响机场安全经营、高效经营以及高度关注顾客服务的目标。