车位投资全攻略

作者：陈善荣，购物中心规划及管理专业协会会长。

　　最近一位姓廖的投资者投资了约九千多万元，在香港鲤景湾购买了三百个车位，每个车位月租约二千五百元，回报率达九厘以上。以现时的经济环境之下，确实是一项理想的投资。而事实上，车位投资素来都是机构投资者喜爱的长线投资工具。
　　很多人士以为由于车位投资涉及不少专业知识，如整体城市规划、道路网络、商业活动变化等难以掌握的专业知识，不太适合一般小投资者,其实这是一个错误的观念。笔者认为车位投资，尤其是大型私人屋苑的车位，不单只适合小投资者，更是一项理想的退休投资工具，因为车位除了比住宅有较强的抗跌能力外，还有稳定的租金回报。另外投资车位所需涉及的资金不多，甚为符合小投资者资金不足的特点。笔者希望能透过本篇专题，将投资车位的策略和研究公开，与各位一起分享。

选择值得投资车位的八大窍门
　　1.要选择车位与住宅单位数目比率较低之屋苑
　　所谓车位与住宅单位的数目比率，就是指以该屋苑计每一个住宅单位能配置多少个车位的比例。于香港地少人多，政府向来都不鼓励市民拥有私家车，以减少道路挤塞的压力。在大力发展公共运输工具的同时，亦透过法规去限制私人屋苑车位的供应量来减低私人汽车的增长。根据现时《城市规划纲领之住宅发展区的车位设施标准》：中高密度的私人屋苑发展计划为每4至7个单位设置 一个私家车位；而低密度和豪宅发展计划则每一个单位设置一个私家车位。如果发展商供应的车身位数量多于这个比率，所超过的部份，便需要计算在可建楼面的面积上，所以基本上所有发展商都依照这个标准来提供车位数量，而这个比率绝对是影响车位的供求关系.鉴于低车位比率会令较多住户去竞争小数量的车位，在供不应求的情况下，车位的价钱和租金自然亦会水涨船高。
　　2.要选择中产阶级聚集的屋苑
　　很多经济学者在数年前的预言，经济不好，人们会逐渐放弃私人汽车，继而转用一般的公共交通工具，例如地铁、小巴，但是从《图表一：私家车领牌总数》可以看到，就算九七金融风暴后，私家车领牌总数还是持续上升，他们的预言并未兑现。而事实上，私人汽车除了作为代步工具外，亦是中产阶级的身分象征，除非逼不得已，否则还是会拥有私人汽车。认识不少中产的朋友，居住在地铁站旁边的大型的私人屋苑。偶然问他们，既然交通这么方便，上、下班可以坐地铁，为什么还要花费额外费用另外养着私家车，他们会给很你多解释："家中有小孩，有车会比较方便"；有的说:"星期日可方便到效外旅游"；有的说:"方便应酬…"，总之理由多多。故勿论他们的理由是不是合理，这批忠实的养车中产人仕却是对屋苑车位造成购买或租赁的持续需求的主要原因。
　　3.要选择地铁站或九铁站上盖的物业
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　　4.要避开车位售价过高的屋苑
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　　5.要选择社区发展完毕的屋苑
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　　6.要选择同区有商业活动的车位
　　现在有很多的综合发展区的住宅项目，例如盈翠半岛、黄埔花园，即群楼是商场，主楼是住宅，而停车场则设在地下。在选择车位位置时，
　　最好选择那些有直接信道例如电梯分别通往住宅和商场附近的车位，这样便能扩大租客客源，除了住户租客外，还有在商场内的工作人员，如销售经理或地产经纪等。
　　7.不要选择在最低层数的车位
　　现在的大型屋苑，停车场都设在地底几层。在选择时，不要贪便宜购买位处于最低层数的车位，除了可能容易水浸外，还可能没有真接电梯通往屋村住宅。所以出租会比较困难，租金亦会较低。
　　8.其它须注意的事项
　　在选择车位时，应留意车位附近的情况，灯光是不是明亮、地下有没有积水、车位上有没有水管或风喉之类的装置、车位的大小、泊车是否容易等事项,以及车位位置是否在主要街道旁,车子停泊后,是否容易被经过的汽车碰撞等，这几方面是需要经验累积，应多去停车场视察以增进经验。

投资车位的利与弊
　　优点
　　1.不需要负担屋苑的大型维修费用，例如更换电梯或大厦外墙重新粉色，车位业主正常来说是不需要集资维修，因为车位不占用可建楼面面积，但是最终以车位所属的大厦公契为准。
　　2.出租时不需要附送免租期、装修等开支，节省成本。
　　3.车位租金比住宅相对稳定。
　　4.车位投资所需涉及的资金不多，符合小投资者资金不足的特点。
　　5.买卖成本低，律师厘印费亦较住宅平。
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　　缺点
　　1.买卖有限制，有些屋苑的大厦公契，例如海怡半岛，只容许该屋苑业主购买车位。
　　2.车位按揭比住宅成数较低，而按揭利率亦较高。
　　3.车位会受屋苑附近地区的发展方向，从而影响需求。

城市规划纲领
　　城市规划纲领是所有物业发展都必须依从的设计标准。而其中住宅发展区的车位设施标准，是规定住宅发展计划的车位数量以配合拥有车辆的住户使用，而制定车位标准时，会考虑附近的道路容车量，是否接近通往铁路车站与其他主要公共交通交汇处的行人通道、附近是否设有公众停车场和其它交通及道路因素。正常标准是：中高密度的私人屋苑发展计划每4至7个单位设一个车位；而低密度和豪宅发展计划每一个单位设一个车位。
　　根据现时的规定，发展商根据地租条款提供最低要求的车位数目是不占用可建楼面面积，超过的数目则要计算在楼面面积内。一个车位，包括上下信道，约占地五百多平方英呎，在任何情况下，用此面积来兴建一个小型单位，怎都比兴建一个车位来得化算，故此，大部分的发展商只愿意仅兴建符合地租条款之最低要求的车位数目（见图表二），以致一些中、小型住宅屋苑的车位一向都是供不应求。

按揭
　　有许多银行例如美国亚洲、中银、花旗银行等，都愿意做车位按揭。但由于车位属物业投资性质，银行一般只能接受六成按揭，而年期为十年，利息是优惠利率减一厘，最低贷款额是十万；最高是五十万。但据调查所得，有个别银行可以做到七成，而年期为十五年，利息为优惠利率减一厘半。举例现在康怡花园的车位大约是22万，月租大约是1,800元，扣除每月300元的差饷和管理费，如果以七成按揭，年期为十五年，利息为优惠利率减一厘半计，月供1,100元，还有400元的净收入。