停车场经营服务市场现状分析

作者：陈雪梅 王向燕

　　停车场经营服务业是一个新兴的行业，正因为如此，从政策法规的制订、停车场经营模式的选择、相关法律责任的界定等方面，都没有前车之鉴，很多经营企业是在摸着石头过河。虽然也有企业参照国外的模式，但毕竟国情不同，也不能全盘照搬。本文将从停车政策、停车场类型及市场前景、相关法律责任等方面，对国内目前的停车服务业进行全面地梳理和分析。

停车场经营和收费政策
　　最近几年，各大城市陆续出台的停车法规不在少数，这与国家级停车政策的稀少形成了鲜明的对比。这也许正符合停车行业的特点。每个城市都有不同的交通模式和停车需求，因此，每个城市都必须根据各自城市的居民收入、汽车保有量等内容制订有针对性的停车法规。
根据我们掌握的资料，与停车场经营服务相关的停车法规：
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　　在2005年，其他修订或出台停车场经营相关法规的省市包括：
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居住区
　　由于私人车辆的激增和小区规划的滞后，如今，停车位的"先天不足"成为国内大多数小区的真实写照，由此引发的小区停车纠纷已经演变为一个社会性问题。2002年，上海市房屋土地资源管理局曾委托房科院课题组对上海市17个居住小区的2000多家业户进行的"物业管理满意度"调查，所反映出的问题中，车辆管理问题占首位。
　　现象：
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　　管理措施：
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　　市场分析：
　　小区停车的特点是，夜间和周末停车量较大，其它时间不是很紧张，缴费形式主要是月租费为主。
目前国内绝大多数的小区还是由物业公司管理，由于住宅小区的停车收费主要面向个人，停车经营带来的收入较低，而纠纷却较多，近期内很难吸引专业的停车场管理公司积极进入这个领域。
　　北京戴德梁行物业管理有限公司企业事务协调主任王玉珂表示，戴德梁行管理的小区几乎没有老旧小区的项目，即使有也都是非常成熟、品质较高的别墅、公寓等高档物业小区。对于欠费太多，或者没有赢利点的小区，戴德梁行不会考虑接手，因为公司运营需要成本，没有利润，企业没法生存。
　　当然，在停车服务市场刚刚起步的初期阶段，有些想做大的公司正好可以利用这个时机抢占地盘，收入并不是他们考虑的主要因素。
　　推荐指数：☆☆

医院
　　医院停车是个特殊的领域，由于一年365天、一天24小时都有到医院的人，管理好医院的停车场，将会提高医院的服务水平和品牌形象。在这里，我们主要来分析国内部分医院在停车场经营中所采取的措施和面临的问题。
　　管理措施：
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　　增加车位措施：
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　　市场分析：
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　　推荐指数：☆☆☆☆

机场
　　机场停车场面临的是不同停车需求的顾客，自驾车出差的顾客需要长期停放，接送人的车辆需要短期停放，以及机场巴士的停放专区和机场职工的停放专区等。我们曾在2004年第6期的《城市停车》杂志上专门做了一期"机场停车专题"，为读者介绍了国内外机场停车的状况，从中不难发现，机场停车潜力巨大。
　　机场停车管理模式包括特许经营、自主经营、组合经营等。目前，国内很多机场都成立了专门的停车场管理公司，像沈阳桃仙机场，广州白云机场，北京首都机场等。与国外一些机场把停车场管理交由专业停车公司经营不同，国内的机场停车公司大多数都是机场的下属公司，负责对机场内的停车秩序和停车场进行管理和经营。
　　机场停车场规模：
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　　机场停车收费标准：
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　　市场分析：
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　　推荐指数：☆☆☆☆

写字楼
　　写字楼里汇集了众多的公司和机构，因此，写字楼里的停车位需要满足的是公司员工的固定车位需求和公司客户的临时停放需求。在一项对杭州写字楼客户的"影响写字楼客户购买决策"问卷调查结果显示，排在前4位的分别是车位、办公智能化、物业管理、写字楼商务环境四项，而开发商比较重视的甚至作为主要卖点的因素例如外立面、标准层高、大堂等，客户重视程度并不高，分别列30个因素中的第10位、第19位和第28位。可见停车位对于公司机构的重要性。
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　　车位租金：
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　　市场分析：
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　　推荐指数：☆☆☆☆☆

购物场所
　　随着驾车购物者的增多，消费者对购物场所的配套停车环境也提出了新的要求。人们希望购物场所的停车位充足，不会为找停车位犯难；离实际购物区较近，不至于提着打包小包步行很远才能到达车位；要保证车辆和人员安全。这些都是最基本的要求。
　　设计缺陷：
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　　管理措施：
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　　法律责任：
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　　市场分析：
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　　推荐指数：☆☆☆☆

道路停车场
　　道路停车场是为了满足驾车者的停车需求、在不影响正常交通的情况下对道路资源的一种灵活应用，它的最大好处就是方便，因此最能吸引驾车者。但是，如果设置不当、管理不善，会严重影响道路交通流量。因此，对道路停车位实行计时收费管理，并辅以严格的违章管制措施，才能使道路停车位得到高效利用。
　　咪表项目流程：
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　　存在的问题：
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　　原因：
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　　经营现状：
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　　市场分析：
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　　推荐指数：☆☆☆☆

法律责任
　　车辆在停车场停放时难免会遇到被刮擦的情况，严重的还会出现车内物品被盗、车辆被盗等情况。遇到这种情况，如果事先有明确的规定，一般比较好处理。但如果没有相应规定，当车主为此提出索赔时，责任难以确定，就会产生不少纠纷，给停车场经营者带来很多麻烦。
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经营者的话
　　在外行人看来，经营停车场是一个没有成本、坐地收钱的肥差，而一旦身在其中，他们的苦恼和困惑又有多少呢，我们来听听这些从业者的心声。
　　行业管理
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　　价格政策
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　　员工素质
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　　关于未来
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结语
　　其实，关于停车场经营的话题还有很多很多，其他领域的停车管理问题，停车场经营企业的组织结构问题，停车管理人员的专业培训问题，为顾客提供的增值服务，等等。要把这个市场这么细分开来看，我们会发现，书中自有颜如玉，关键是作为经营者首先要真正喜欢这个行业，然后还要深入研究停车需求和停车法规，只要你用心，每个停车场管理领域都会收获"黄金"。