停车收入最大化策略

作者：Jerry S.Marcus 陈雪梅编译

　　经济危机下，那些想尽办法增加物业收入的业主单位，应该检查一下其停车设施的收入来源，因为停车收入能占到物业总收入的10%-20%甚至更多。提高停车收入，即使少量提高，也会使物业收入超过底线。

　　很多因素会影响到停车楼收入的最大化，但另一方面，一些有效的措施——车位尺寸、费率设置、技术——能帮助业主单位提高收入。

车位尺寸
　　设计师通常会在停车库这个有限空间里尽可能多得安排车位。一些设计师会告诉客户，他们将有X+Y个车位。坏消息是他们只能有X个车位；好消息是，X个车位能创造出比X+Y个车位更多的收入，如果停车场被有效设计和运营的话。

　　● 调整车位尺寸减少车位面积从而增加更多的车位，似乎是增加收入的一种方法。不过，如果车位宽度调整不好，结果将适得其反：停车设施的总收入降低。

　　● 临时停车者占多数的停车设施，会出现周期性的满位高峰时段。对大多数停车场来说，高峰时段大概占到全天营业时间的5%-20%，并且通常只会在高峰的那几天出现几个小时。
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设置最佳费率
　　深思熟虑的设置费率是使收入最大化的重要措施之一。在高峰时段，停车设施可以通过降低费率吸引其他停车场的顾客前来停车而获益，如果在非高峰时段也普遍采用降低费率的措施，停车收入的增加要远远高于简单增加车位的收益。反之，超容量的停车设施应提高费率。我们发现，当停车场管理者设置的费率能使高峰时段的停放数量最大化、非高峰时段能保持高利用率的时候，这个费率就是最合适的。如果高峰时段出现得太频繁，超容量使用的现象太多，我们建议提高停车费率。
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技术提高吞吐量
　　吞吐量——汽车每小时进出停车设施的数量——是停车设备性能和容量的有效评价指标，设备效率会吸引回头客。
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提高底线
　　随着越来越困难的经济形式，停车场业主单位必须成为使停车收入最大化的专家。由于增加停车场收入的这些措施经常不合常理，任何计划都必须深思熟虑，避免事与愿违，造成收入下滑的局面。提高经营性停车场的收入底线，并不是一个简单的数学公式或函数--增加车位并不等于增加了收入，较高的日停车费率也并不等于增加了收入，这些数字之间的关系并不是线性的。有时，最大限度的提高收入是要讲究艺术的。

　　全文请查看2009年第5期《城市停车》杂志http://www.chinaparking.org/urbanparking/index.htm