物权法时代的停车位权属之争

作者：柳孟松，肖殿良，长安大学公路学院。

引言
　　由于某些历史原因，作为汽车"住所"的停车位，因"身份不明"而备受有关各方的关注，并引发了形形色色的物业纠纷。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，自2007年10月1日起施行。《物权法》的颁布及实施标志着我国法制建设日臻成熟，公民财产权益的保护力度将从制度层面得以真正提升和落实。在《物权法》中，特别对建筑区划内的停车设施做出了相关规定，阐述了住宅小区中停车位的归属问题。但是，《物权法》出台后，是否能改变小区停车位权属不明确的状况，彻底解决停车位纠纷呢？本文通过分析了《物权法》颁布实施之后部分大城市小区停车纠纷案例，总结了《物权法》实施后小区停车存在的新问题。并针对这些新问题，提出了相应的解决措施。

停车纠纷案例分析
　　《物权法》颁布实施以来，物业部门以及业主把物权法当作是他们财产权益的一个保护神。因为物权法的这种特殊地位，在《物权法》开始实施起，法院受理的与《物权法》有关的案件数量大增，关于小区内停车纠纷案件也纷纷出现。
　　北京
　　2007年，北京的某位业主因在其居住的小区内停车被迫交纳停车费，一纸诉状将物业公司告上了法庭。根据《物权法》中的明确规定，小区的公共道路不属于开发商也不属于物业公司，属于小区业主共有。由于这是物权法实施后北京市审理的第一个案例，双方律师围绕物业公司到底有没有对道路停车车位进行出租或收益的权利，而展开了辩论。
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　　上海
　　2005年2月，龚女士一家以50余万元购买了位于上海市南汇区惠南镇城东路弄康达公寓的一套住房。随后，龚女士又支付了3.3万元，向房产商购买了一个小区汽车停车位以及一间地下自行车库。2006年5月，在办理房屋交接手续后龚女士一家获得了该部位使用权。 但在2007年9月，龚女士将公寓开发商上海兴吉房地产开发有限公司告上法庭。理由是"地面停车位以及地下自行车库属业主共有，兴吉公司无权予以销售"。龚女士一家要求兴吉公司返还购买钱款，并支付因此产生的430元利息。
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物权法颁布后小区停车存在的新问题
　　物权法实施以后，业主、业委会与物业之间发生纠纷涉及的法律关系将越来越成为热点。《物权法》并未就此问题给出明确说法。在小区管理中也出现了许多新难题。
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物权法时代的小区停车问题解决策略
　　建立充足的停车位，满足区分所有权人的使用需要
　　随着我国经济的发展，汽车已成为现代社会的城市人生活不可缺少的一部分。因此，城市住宅小区必须解决停车位的问题，这一点应当在建筑物区分所有权立法中予以体现。在一般的国家立法中，几乎都规定开发商必须建设适当的停车位。例如，根据法国都市计划法，在新建建筑物时，建筑单位负有在建筑物基地内为每户设计一个停车位的义务。而在加拿大的多伦多市，政府甚至规定了建筑单元停车位的数量基准，规定一个具有 2 间卧室的建筑单元须有1个停车位，具有3间卧室的建筑单元须有2个停车位，同时须建有访客停车位。
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　　停车位权属采用法定原则，约定原则作为一种补充
　　在住宅小区内，凡法律规定必须建设的停车位，其性质是区分所有建筑物的共用部分，应该归属于全体区分所有权人所共有，这一点必须在法律层面上予以规定落实，而不是由当事双方共同"约定"。因为，在目前的条件下，区分所有权人和开发商之间的买卖地位不对等，买卖信息不够透明，遵照"约定"在实践中很容易就变成了开发商单方面的"规定"，停车位将可能变成开发商获取更大商业利益的一项稀有、专有资源，区分所有权人将无法正常地、合理地拥有和谐居住环境的权利。
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　　规范共有停车位费用标准，设立共有车位专用权
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　　确定业主委员会的法律地位，降低业主自治门槛
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结语
　　由于城市私家车的增长速度远远超过了小区车库、停车位的增长速度，小区的车库、停车位成了稀缺资源，从而导致小区车库、停车位归属与使用的纠纷日益突出。《物权法》第74条基本上明确小区车库、停车位的归属，而且创造性的发明了"首先满足业主的需要"这一原则，为解决小区停车难问题提供了基本的解决思路。但《物权法》关于"应当首先满足业主的需要"的规定过于原则，缺乏可操作性，而且逃避了约定不明或没有约定情形下车库的归属问题，这是其失误之所在。建议在约定不明或没有约定情形下车库的归属问题采纳"公摊面积"标准，以此来更加圆满地解决小区停车位、车库的归属与利用问题。