住宅小区停车场机动车辆丢失毁损法律关系辨析

作者：张义佼，西南财经大学研究生部

【摘要】

根据〈物业管理条例〉的规定，物业公司对位于停车场内的机动车辆的管理不属于物业管理合同的内容，而属于物业服务合同的内容。物业服务合同内容可自由确定，即对停车场内机动车辆的管理，当事人既可以将之确定为车辆保管合同，也可以将之确定为车位租赁合同。但在第二种界定中，总共包含了两组租赁合同关系，即先是业主委员会将拥有所有权的停车场租赁给物业公司，再是物业公司出租车位给业主。

【正文】

　　2003年9月1日《物业管理条例》正式施行，这对那些饱受维权之苦的业主和因此而疲于奔命的物业公司而言，无疑是一道甘霖普降。新颁布的《物业管理条例》7章70条，对以前的法律盲点如业主大会、前期物业管理、物业管理服务等内容均作出了相应规定，结束了我国物业管理无法可依的局面。

物业服务合同
　　在《物业管理条例》出台之前，车辆被盗、被毁损的小区住户和物业公司对于停车场里停放车辆是车辆保管关系还是车位租用关系的问题是争得面红耳赤。因为，一旦确定为车辆保管关系，物业公司就得承担巨大责任；而确定为车位租用关系，巨大责任则由业主承担。而正是由于没有法律的规制，全国各地的法官面对同一类型的案件却作出了截然相反的判决，一时使得当事人无所适从。新颁布的《物业管理条例》35和36条关于业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同以及在物业管理企业未能履行物业服务合同的约定而导致业主人身、财产安全受到损害时应承担的法律责任的规定则为那些车辆被盗、被毁损的小区住户提供了指路明灯。
　　……

停车场的所有权归属
　　……

两重租赁关系
　　……

　　综上所述，经过对住宅小区停车场车辆丢失、毁损法律关系的辨析，将有助于我们更好的理解〈物业管理条例〉35和36条，也将有助于小区业主的维权之路和物业公司管理工作的进行。