购物中心停车：多少才够？

　　大型郊区购物中心的主要特点是拥有超大规模的停车场，停车场的面积通常最高能占到整个项目用地面积的65%，而购物中心的建筑物部分仅占35%。有些购物中心的可用地比较少，则通过建设高成本的大型停车楼来提高车位的数量。……

　　购物中心对停车位的大量需求，源于历来圣诞节期间的高峰停车需求。商家提供充足的停车位，其目的是为了让顾客在大多数时间找车位不至于太难，除了最繁忙的那几个小时外。政府部门通常也支持商家的这个做法，因为这样做能避免找不到车位的购物车辆停到周围的街道上或物业里，尤其在购物中心离住宅区很近的情况下。

　　对圣诞节期间高峰需求停车位数量的研究，始于1965年开始的大型封闭式购物中心的普及。……

　　1999年，美国的国际购物中心协会（ICSC）和城市土地学会（ULI）就购物中心停车需求开展了一项新的研究，以确定商店竞争力的增强、人口结构的变化、营业时间、以及新商户的加入能否导致高峰停车需求的变化。该研究被命名为"购物中心停车位配建标准"，其建议的新标准是，60万平方英尺以上营业面积的购物中心，每1000平方英尺4.5个车位；40万-60万之间的，4.0-4.5个；40万以下的，4.0个。不过，大多数加拿大的城市管理部门直到最近才明确表示采用这个配建标准，尽管他们在大多数项目中采用了减少停车位数量的做法并获得了良好的城市规划和经济利益。

　　值得注意的是，之前的所有研究都是基于在购物中心观测到的平均停车需求，因此，很多购物中心在高峰时段实际上需要比标准建议值更多的车位，当然，也会出现比标准建议值低的需求情况。

　　近来，购物中心的开发商和业主方、以及一些政府部门开始质疑在区域型购物中心是否有必要继续提供大量的停车位，因为在一年中的大多数时间里这些车位是闲置的，而环境成本、城市规划、土地使用和经济成本都相当高。

　　为了深入研究这一问题，BA集团对米西索加的Square One购物中心全年的顾客流量和停车行为进行了分析。这个购物中心位于多伦多市的西部，营业面积170万平方英尺，是一座区域型购物中心。每天的顾客流量通过自动门计数设备进行统计，全年顾客流量报告按从高到低的顺序排列。停车需求的统计由BA集团实施，贯穿整个圣诞季和其他高峰期如母亲节周末、9月返校期等。对停车行为的观测通常要全天进行，这样做不仅为了弄清一天当中的高峰停车需求时段，也是为了确定全天的停车需求模型。

　　对比停车需求观测数据和顾客流量，可以估计出一年当中有多少天和多少时段会产生不同程度的停车需求，结果如文内图表所示。
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　　Square One的业主方对这个标准进行了评估，并从商业角度决定把停车位配建标准减少到4.25。他们认为这个标准是可以接受的，在非圣诞购物季的时候能提供充足的停车位，这时的顾客不希望车位难找；而在圣诞季，购物者在人数较多的下午时段会遭遇车位难找的情况，但还可以选择空车位较多的其他时间来购物。基于上述原因，米西索加市批准了该购物中心从现有标准5.0降至4.25的申请。业主方希望逐步降低车位配建标准，因为这样就能继续扩大营业面积。

　　车位数量减少后，圣诞季购物顾客能否主动调整他们的购物时间呢？看看Scarborough商业中心的例子吧。这家购物中心位于多伦多，营业面积130万平方英尺，是区域型购物中心。
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　　Scarborough的例子证明了这样一个事实，即购物的时间安排是可以改变的，人们不一定非要在特定时间（圣诞节前第二个周六下午2点）去购物。购物中心的停车需求既然是可以管理的，那么也就可以尽量减少在一年98%的营业小时里都会闲置的传统平面车位。还有一点应看到，购物时间的分散还能减少购物高峰期间的交通拥挤。

　　利用停车需求管理措施空出来的土地面积是很大的。……

　　全文请查看2009年第6期《城市停车》杂志http://www.chinaparking.org/urbanparking/index.htm