当入世给各行各业带来许多商机与种种变化时，北京的房地产业，尤其是对外开放度较大的写字楼市场会有什么变化？据一次对北京部分写字楼的外企客户进行的调查显示，目前北京的写字楼在品质方面普遍比较欠缺，远未能达到国际化办公的要求。虽然与前几年相比，北京写字楼综合指标有了较大的提高，但物业的整体水平仍有待进一步完善。总体上说，作为代表企业国际化形象之一的写字楼市场，正在面临着国际化升级的问题。

　　毋庸置疑，入世肯定会对写字楼市场产生“量”和“质”两方面的影响。一方面，寻求发展机遇的国际性服务公司或贸易企业会大量涌入国内，由此会增加对写字楼、商务中心等办公场所在数量上的需求；另一方面，从国际贸易形式的发展趋势来看，电子商务和网上交易的普及，也就相应地对写字楼的硬件设施、设备的完善程度和物业管理提出更高的要求。那么“新生代”——高科技办公物业应具备哪些条件？

　　-环境氛围独立而开放
　　能体现国际化水准的写字楼既要有便捷的交通和优良的商务条件，又要有一个良好的办公环境，达到闹中取静的理想状态。同时商业与文化氛围也是必不可少的。国际化企业办公需要集酒店、公寓、写字楼和商场于一体的大型全功能商务社区，形成自身既独立又开放的综合环境，以其得天独厚的优势诚邀各大公司、集团汇聚一起，公司和企业发展也能在这里得到进一步的延伸，为公司创造更多的商业机会。而物业的建筑形象、优秀的建筑品质，也是吸引众多国际性商家的重要条件。

　　-配套设施多样而便利
　　公寓、商务、会议、商场、停车场、会所、俱乐部等配套设施，是国际化高档涉外写字楼的重要标志。相对独立、功能齐全的休闲会所和充足的车库；酒店式服务，满足国内外专家经理人中短期居住需求；不同的休闲康乐会所；大规模采用自动化管理的车位配套；物业配套广场，这些均是衡量高档写字楼物业品质的重要方面。工作、娱乐配套就近结合，事事便利；提供多样的功能，写字楼与酒店等相连，可以极大地提供工作方便。可以想象，在健身中心打完一场训练比赛，陪客户去宾馆美餐一顿，再回到办公室进行一个重要的全体会议的感觉该有多好。

　　此外，随着市场的发展，客户对写字楼也提出越来越高的要求，高标准的5A智能化办公已成为高档写字楼的必然趋势。目前对楼宇智能化明确提出要求的多集中于IT、通讯、金融等行业，高新技术的应用、大量的信息处理，使这些行业对高速的通讯系统、先进的办公自动化系统依赖较强。智能化也为国内企业与国际企业之间的交流、对话提供了一个接口和平台，为他们寻求联盟发展创造了一个理想的服务场所，成为一个为专业人才提供卓越发展条件的集智中心。

　　-物业管理采用高科技手段
　　是否有著名物业管理企业的参与，也是国际性企业选择高档写字楼的重要标准。优秀的物管公司能以卓越的管理使客户享受到更好的服务和更多的便利。在以时间为效益的21世纪，国际性集团和跨国公司对物业的选择已经从对物业硬件方面的技术要求，上升为对物业所能提供的配套服务和所能提供的配套设施有更多的服务要求。

　　目前北京的物业管理公司仍存在较多的不足，特别是缺乏能面对高档的、能与国际化办公需求条件相符合的专业物业管理公司。与国际化企业办公需求相符合，是国际化写字楼的发展趋势。对于国际化办公企业来说，对写字楼物业的选择，更多的是在寻找一个能与公司形象相匹配的办公场所。对于租售价格来说，只要是合理的都可以，并不特别看中数额的多少，关键是高的租售价能提供与之相配的物业品质、物业价值。北京的写字楼真正缺乏的恰恰是这样的顶尖作品。

　　科技不断进步，信息技术飞速发展，企业办公的形式及空间要求也在逐渐改变：二十世纪的工业化工作方式，三十年代的建筑化工作模式，到五十年代的打字式阶段，八十年代后的电脑式工作状态……进入二十一世纪以后，Internet时代及高速成长的IT企业对办公环境及物业本身提出了更高的要求，新的办公模式开始形成。科技物业主要有两方面的内涵：一是科技物业为高科技、新经济服务，因为高科技公司的办公环境有特殊要求；二是科技物业利用高科技手段和高科技成果来实现客户的要求，以体现物业的高科技含量，适应新经济的发展。

　　首先，新科技办公模式要有特色服务。针对IT企业的特色服务，如考虑到一些企业经常加班，新科技办公物业应能提供24小时紧急抢修；建立前台服务，满足商业服务的标准；设有配餐中心，提供满意的餐饮服务，在通常写字楼员工餐厅提供午餐的基础上，同时还提供早餐和晚餐员工餐；另外还有环保办公、24小时工程管理服务等。例如冬天空调最好能同时提供冷、暖风，以解决冬季办公室内区过热的问题。目前北京较好的写字楼新风量指数达到人均每小时20到30立方米，而更有新风量达到人均每小时40到50立方米的新式办公楼，让楼内办公的客户随时保证高度的工作效率及清醒的头脑。再如，为避免保安过多给楼内办公带来的压抑气氛，新科技写字楼启用了监控摄像、门磁感应、每个公共区设有公共出口的红外线监测系统，摄像保安系统可提供间歇10秒的监测。而大部分写字楼主要因成本问题，其监测摄像系统的间歇频次较多，而且时间较长。

　　其次，新科技办公模式要有文化服务。如今一些写字楼在设计的时候，或者迫于资金压力，或者为了节约建造成本，造成日后物业管理的许多麻烦和使用上的不便。本来，硬件上的缺陷还可以用软件来弥补，但物业管理的不经心更加剧了这类情况的发生。这是造成客户最不满意的主要原因。入世后，企业面临的竞争将是深层次、人性化、国际标准化服务的竞争。服务将是竞争的关键、服务素质是竞争的决定因素。物业公司应有针对性地将优质文明服务作为系统工程来建设，服务不分范围，只要是合情合理的，都要尽最大努力去实现。具体工作中，除要高质量地提供房屋保养、治安、绿化、卫生、保洁等常规服务项目外，还应致力探索物业管理服务的内涵，为业主提供深层次的教育文化服务。

　　“新生代”是“看得见风景的办公间”
　　在高科技行业当中，以后的办公方式可能就是网吧加饮水区，再加上洽谈、交流，形成办公空间的主流部分和主流场景，为客户打造一个极为和谐的自然办公空间，使得个人的私密空间和公共空间有机地结合。

　　在工作与生活越来越多地紧密结合的今天，办公环境最重要的是提供开放的空间，新鲜的空气、优美的环境、充足的阳光，使员工能够有效地工作，把员工的工作和休闲联在一起，满足IT员工及行业特点的需要。面对人们在办公时，很容易引起疲劳、头疼、头晕、全身不适等毛病，融科资讯中心采用V字形大开间设计，全透明Low—E玻璃幕墙，双面采光，每层面积高达100至200平方米的双层中厅，完全不同于传统办公大楼给人带来的压抑。高达人均每小时40立方米的新风量，保证楼内员工时刻拥有最佳的办公感受，保持清醒头脑和完美的工作效率。玻璃幕墙外大片的绿地和顶层的空中花园，让人随时置身于“看得见风景的房间”之中。

　　高科技企业对办公环境的要求重点在于如何让职员在其中进行有效的工作。在美国，工作和生活是相结合的，所以一个很重要的设计指导思想是要把员工的工作和休闲联在一起。在空气流畅、阳光充足的办公空间内，员工能够有效地工作，这些是IT员工最需要的。当然，还包括在设计中关照员工隐私权。让员工能够很有弹性地使用空间，给员工以自由，可以自由开会，可以一起讨论他们的生活和工作。员工能在任何时间、任何地点办公，公司管理层要做的就是有效地控制这一切。

　　除此之外，写字楼将会越来越考虑人性化的因素。比如室内采光，今后的趋势是每一个房间都可以享受到自然光线。香港的一些写字楼，其智能化水平已经可以在自己周围几平方米的范围内，调节个人环境的温度与亮度。相比之下，现在国内的写字楼还有很大的差距。全球信息化、网络化的加强将使高科技公司异常地活跃，成为新经济繁荣的中流砥柱，他们对于物业的需求，将会给今天的高科技、高档次写字楼创造无限的机会。

　　原文载于《北京晨报》，有删节。

　　作者：叶晴