自1998年起，我国各地陆续建成一些智能住宅小区，这些智能住宅小区运行情况与实际效果究竟如何？笔者对国内智能化系统投资为50元/㎡-200元/㎡、不同功能水平的住宅小区运行情况进行了实地考察，听取了物业管理人员与房产开发商的意见，总的情况并不很理想。

　　如小区局域网是由小区物业管理部门负责营运网站的项目，因其运行成本高，服务质量差而陷于困境。家庭智能控制器实际能有效使用并得到住户认可的不足12%。某小区按三网合一模式建成了小区通信系统，但因行业与业务的管理、设备的维护不能解决，争纷不止。一些小区智能化系统投资低，选用设备质量差，运行故障不断，维修缺乏保证，最后只能停止使用。唯有小区安保系统大体上还能发挥应有的作用，尤其是访客对讲系统，住户和物业管理人员认为实用、有效，认可程度超过90%。但是由于智能住宅小区运行管理成本较普通住宅小区高，据某些物业管理部门统计要高15%左右，而物业管理费用又不能随之提高，因而就出现了物业管理公司要求房产开发商给予补贴，否则就不接盘的情况。至于三表自动抄表系统，由于行业管理的特殊性，出现了多种模式。上海一度的主流是电业推荐的电力载波自动三表抄表管理系统，有些地区则是采用工业总线或LWorks 技术的抄表系统；北京有些部门宣布不准使用IC卡表具，上海有的部门则试点推行IC卡表具。无论何种形式，目前都有其管理、技术上的缺陷，尚难有定论。

　　系统的运行维护能力与费用急需落实。智能住宅小区在建设初期，房地产开发商往往注重智能化系统功能配置的水平与相应的投资，十分重视这些智能化系统功能对于楼盘销售的直接影响，而对住宅小区智能化系统运行与维护的费用以及相应的管理模式很少考虑。但是一旦智能住宅小区建成投入使用，各种问题随之显现。

　　首先是物业管理人员的能力。如小区内设有网站或信息中心，则需要计算机硬件软件专业的技术人员，管理安防系统需要了解应用电视与控制的专业技术，管理操作建筑设备监控系统、一卡通、物业管理系统等需要控制与应用电子技术专业的技术人员。由于这些专业人才目前在国内均属紧缺人才，相应的工资成本较高，大城市IT行业的平均工资在3000元/月-6000元/月，不是物业管理公司所能承受的，而按物业管理人员的平均工资水平，根本招不到合适的人员。但是，如果物业管理人员专业能力不足，维持智能化系统的运行则是困难的，一些住宅小区将智能化系统弃之不用的部分原因就在于此。这里其实还存在着中国物业管理行业深层次的问题，目前国内的物业管理尚未进入专业化、集约化的经营方式，大多数为一家物业管理公司管理一个楼盘，物业管理公司不成规模，其技术与管理的层次与能力必然低下，加之社会对物业管理工作的认识尚未从“房管所”的概念转变过来，从业人员的地位不高。所以，就大多数物业管理公司的状态而言，尚难胜任智能住宅小区的管理工作。

　　其次是智能化系统的运行与维护费用。智能住宅小区由于设置了众多的智能化系统，设备日常运行需要一定的费用，如安保监视电视系统需要不断更换录像带与打印纸，一卡通系统需补充IC卡片与打印纸等等。这些配件与易耗品虽然价值不高，但一年下来，费用可观。另外，各类智能化系统的设备中还有大量的易损与易老化的器件，尤其是以低价竞标配置的系统在运行中往往频发故障，必须更换部分设备。如安保监视电视系统的摄像机、一卡通中的读卡器、停车库管理系统的车闸、三表自动抄表系统中的各类表具、防盗报警系统中的各类探测器、室外大屏显示器等等，尤其是当这些系统已在小区的管理与运行中起到了一定的作用，而且大家已使用习惯时，频发故障的设备给物业管理公司将带来很大的麻烦。目前多数智能住宅小区的各类系统尚在免费维护期内，若需付费维修保养，那对于物业管理公司来说又将会是一笔很大的开支。这一费用目前尚未能充分列入物业管理成本，如届时不能支付的话，故障系统几个月得不到修复，很可能以后就无法启用了。

　　对于智能住宅指导性文件的反思。目前，对于智能住宅小区建设具有指导意义的文件有《智能建筑设计标准》、《全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则》、《上海市智能住宅小区功能配置试点大纲》等，尽管这些文件编制的立意是规范智能住宅小区的建设行为，但都存在一些共同的问题。

　　（1）在通信信息系统设计中过份强调各类先进接人方式和设备的性能水平，对于信息服务方法与通信信息业务内容则未能给予指导，尤其是对通信信息服务的“全程全网全业务”的特点认识不足，以至误导了一些住宅小区不是充分利用公网资源而去建设自营网站和住宅小区高速局域网。

　　（2）住宅小区内设置的安全防范措施过于严密，不亚于军事机构。但是由于住宅小区物业管理人员出动警力、处理报警事件的能力不强而且其合法性尚无法规，因而实际操作有困难。尤其是住宅内的防盗探测器、燃气泄漏探测器等的安装位置与防盗系统的设、撒防操作，具体实施中有困难、系统误报率高，常导致一些安防系统停止使用。

　　（3）三表自动抄表是公共设施营运公司的业务，要求由开发商承担其技术进步与部分管理职能。但不少系统并不是技术不适用，而是在管理体制与管理权限上难以兼容、协调。

　　（4）不论住宅小区规模大小、档次高低，设置的智能化系统功能都以星级配置来要求，未考虑实施后的系统运行成本与对物业管理人员能力要求，常导致难以维持运行。

　　此外，在有些规定中还带有设备供应商的技术背景，有些条文要求采用并不成熟且难以操作的技术方式，更使设计人员与房产开发商感到云里雾里，不知所措。因此，我们认为有关智能住宅小区建设的指导性文件，应该在认真总结近年来的实践、经验与教训的基础上，会同有关行业主管部门，逐条地研究审查，以使之更趋于科学合理。

　　原文摘自《中国房地产报》