既然发展商已经将小区的公用面积分摊到住户购买的房屋面积内，那么，小区地上停车场的产权是否应该属于小区业主？由此产生的停车收费应当归属于谁？长期以来，这个问题一直未有明确的答案。11月1日，一个被称作物业管理行业的“204条”-《深圳景洲大厦物业管理服务合同》在深圳景洲大厦实行，为小区地上停车场的产权归属和收费问题，提供了一个先进的模式。众多业内人士指出，这标志着中国物权业主在法律的框架下，按照市场经济的运行规律，自行调节处理民间事务的开始，行政干涉正在从物业管理的民事事务中退出。

　　业主应“共有”物业收入

　　曾有某小区的业主反映，从去年底收楼以来，小区内有一片开阔地，多数有车的业主一直把这里当成了停车场，但是最近开阔地的旁边突然挂出牌子，称物业管理公司已经申请将该空地作为经营性停车场，每辆车每月要缴纳一定的停车费，否则不能进入。业主们感到困惑了，整个小区目前已经开发完毕，空地应该属于全体业主所有，为什么在自己的“地盘”上停车，也要交费？其实，因为目前有关物权法规、房地产法规并不健全，有些开发商故意混淆概念，称只是将房屋占用范围的土地转让给了业主，但是停车场还是归开发商所有，这似乎让业主们没了依据。

　　法律界人士指出：其实收不收费和怎样收费并不是由谁说了算，而应看小区业主是否已经支付了相应的转让价款。我国大部分城市的房地产开发，是将小区的全部土地出让金，摊到建成房屋的建筑成本里的，也就是说，业主们支付的购房款包括了整个小区用地的转让成本，小区土地的使用权实际上也就转让给了全体业主。但是，模糊的法规条文为开发商混水摸鱼提供了可乘之机，有的说我只卖房不卖地，有的在房屋买卖合同中要求将小区土地的权属、外墙使用权、广告位使用权等保留给开发商所有。不明就里的业主还真以为小区公共场地是属于发展商的。由于多方面的原因，目前审批停车场的时候，政府部门依然还以开发商为产权人，以土地使用证书为场地产权证明，以开发商的委托书为产权人委托经营证明。而真正的产权人——小区全体业主，却反而成为租客。

　　而景洲大厦这次对物业管理的改革，正是从产权归属入手的，其与物业管理公司签署的新合同，制定了“业主共有物业收入及管理”的条款，明确约定了大厦配套设施及共有物业例如停车场等的产权、收益属业主所有，所有收入单独建账立项，收入用于大厦物业的新增改造项目。这无疑为维护住宅小区业主的利益开了一个好头。

　　停车费用调配　业主委员会说了算

　　确认小区内土地使用权归全体业主共有，是否小区业主就可以随意在公共场所停车了呢？答案当然是否定的。法律界专家指出，物业管理公司不可能享有小区的土地使用权，其收取停车费完全是基于提供保管车辆的服务而收取的一种保管服务费用。这时候停车业主和物业管理公司之间应该是一种服务合同关系，业主接受保管服务，应该按照收费标准交费。但是，如果物业管理公司强制性地要求业主交费，否则不给固定停车位或者干脆不让进门、出门，这时收取的停车费实际上已经体现了土地使用费的性质，这样就应将土地使用费部分向全体业主进行分配，把停车费的一部分作为全体业主的共有基金储存起来。

　　目前，相关法律法规对住宅小区停车收费的情况缺乏清晰的规定，加上住宅小区业主对自己拥有的这些权益没有给予重视，而绝大多数物业管理公司也一再寻找各种借口把停车收费攒在自己手里，结果，住宅小区的停车收费问题一直悬而未决。

　　对此，景洲大厦的新合同已经有了较为完备的规定。其在专项本体维修基金的使用管理上约定：本体维修基金和大厦业主共同物业收入单独立账，合并使用，每年提留一定积累，为今后大厦更换电梯、墙体大修储备资金。另外，大厦的各种新增改造项目，必须由物管公司立项报价，经业主委员会审核签字后方可实施。这意味着合同已经约定：小区地上停车场的收益归属全体业主！管理和支配这部分收入，业主委员会有较大的自主权。

　　各方反映：操作有一定难度

　　签订有利于业主的合同是一件好事情，但具体落实又会如何呢？对此房管局、规划局的有关人士认为，业主委员会与自行选聘的物业管理公司签订的合同毕竟不是法律条文，一旦业主与物业管理公司发生纠纷，还是应该以新推行的《物业管理条例》内容为准，合同内容与之冲突的无效。其中住宅小区停车场产权、收益归属尚未有相关法规做出过明确的规定，在法律上依然是个空白，不能单靠合同解决。

　　不少业内人士也指出，该服务合同具有一定的创新性和可行性，对以后物业管理条例的完善有一定的借鉴意义，但可以看出，该合同倾向于业主一边，对物业管理公司来说，推行有一定难度。广州多家律师事务所的律师也对该合同的不足提出了看法：合同有利于中国物业管理行业的进一步规范，具有创新意义，但有些条款已超出了法律框架，实施起来有很大难度，如停车场产权，除了物业管理公司之外，还涉及到发展商的权益，这些都是需要解决的问题。