现在，大大小小的城市里几乎都有人造的商业街，但是有不少商业街刚开街就冷冷清清，有街无市。
　　商业街“火爆”的关键因素在于人流数量多，而人流多的原因主要有二：一是购物，二是观光，两者相辅相成。日本商界把商业街分为近邻型、社区型和区域型三种类型，再根据不同的类型采取不同的经营方针，其中的经验值得我们借鉴。
　　近邻型商业街的主要服务对象是附近居民，商品以日用消费品为主，店铺类型可以有一两个超市，其余多为按商品分类的专业店，以及餐饮、洗染、理发等服务门店。这种类型的商业街店铺结构类似，但根据邻近居民区的不同收入水平，分别确定不同的商品结构和价格档次。
　　社区型商业街要兼顾附近居民购物和旅游者观光两种需求，商店类型和商品品种档次都要比近邻型商业街更加丰富。社区型商业街可以是综合性的，也可以建成销售某类商品的专业街，便于消费者货比三家。由于消费者并不居住在附近，应准备汽车停车场所，附近的公共交通也应非常便利。
　　区域型商业街应把旅游者购物和本地顾客休闲购物作为重点服务对象。商店类型和商品品种、档次，应比社区型商业街更为丰富，店铺面积应该更大，装修水平也应更加高档。除了购物和生活服务场所外，还应建有影剧院、书店等文化活动场所。
　　从国外商业街的发展历史看，商业街要“火”起来应该具备这些要素：首先，必须具有立体化、网络化的交通；其次，行业结构应是“三足鼎立”（购物40%，餐饮30%，休闲娱乐30%），以满足消费者多层次、多方位的需求；第三，应具有独特的商业魅力，即环境魅力、商品魅力、功能魅力等；第四，应有传统与现代相结合的文化气息；第五，必须突出整体协调性和人性化设计，体现以人为本的经营理念。
　　对于新建设的商业街来说，选址是第一位的：
　　首先，交通便利。这几年来城市立交桥的发展，使我们过去传统商圈的概念发生了一些变化，如商圈并非圆形，城市中心的立交桥使城市中心变得不是商业区核心，立交桥的中心不能滞留客群，长长的马路由于其栏杆的阻挡，使商圈一分为二；交通的便利，家庭轿车的增加，使客群不受地理界限的限制，许多特色店、特色街，消费者宁愿不惜路遥而“避近就远”。因此，街区停车环境已经成为商业街发展的重要因素。
　　其次，商业街的位置，一般是在城市中心，但随着城市规模的发展，许多大中城市会自然地出现若干个大的城市中心商业区：一是城市多中心的出现会分散一些人流；二是城郊结合部人流集聚点的转移，城市中心人口向城市郊区的转移已初见端倪，这就是近几年来许多Shopping Mall选择在城郊结合部建设的重要原因之一；三是城市三级商区形成网络化，即中心商业区、区域商业区、社区商业区及零散的商业网点。
　　第三，人们往往忽视了商业街也受气候的影响。如南方一些“火炉城市”炎热的夏天，没有多少顾客，还需增加空调等方面的开支，于是有的商店、商场歇业关门；北方有些城市冬天寒冷，增加暖气也较少有顾客光顾；甚至有些仿古商业街建设在偏远的郊区，气候条件使顾客不便到达等等。
　　第四，从总体而言，一条商业街应该是一部人文历史，每一个街区都会有许多动人的传说，甚至每一块街区的石砖都有一个故事。因此，对商业街的历史要十分珍惜。
　　不论是历史形成的传统商业街，还是城市改造中新建的商业街，都需要进行科学的规划。
　　制订商业街的规划，首先必须确定商业街的类型。而商业街类型的确定，必须以城市总体规划为依据，既要进行该街区历史（包括经济的和人文的）、环境（包括现有的和规划中的）和未来发展前景等宏观分析，又要分析周边居民数量、阶层、购买习惯等具体问题，还要研究附近已建的大型商业设施对商业街可能产生的影响，这样才能准确定位，体现不同的经营特色。
　　第二，商业街的总体设计和招商必须统一进行，否则无法保证准确定位，也难以实现各个店铺之间的经营互补。我国有的城市在商业街建设中，设计时没有总体规划，招商时谁出钱多就租给谁，结果整个商业街定位不准、形象不清，成了带状的“集贸市场”，走向萧条是必然的结局。
　　第三，规划必须遵循商业发展的客观规律。根据国家经贸委对全国600种主要商品供求情况的分析预测，2003年上半年将有85.5%的商品供过于求，其余14.5%的商品供求基本平衡，没有供不应求的商品。我国千人平均拥有批发零售网点已达15个左右，高于不少发达国家。由于竞争激烈，我国零售业的平均利润率不断下降，高档百货店的利润率甚至低于国外的连锁超市。在如此激烈竞争的形势下，如果仍然盲目发展包括商业街在内的商业设施，必然受到经济规律的惩罚。
　　除此以外，还应该注意商业街的一些共性规律。如因为消费者购物要步行，因此商业街的长度不能过长。如果街道的长度已无法更改，应在中段设立绿地等休闲空间，实际上把商业街分成几个单元。再如，不论是综合性还是专业性商业街，都应有自己的特色。这种特色包括商品的性能价格比、品牌知名度、目标顾客的消费特征等各个方面。
　　商业街的建设要做好两个规划，一个是商业街建设规划，另一个是商业规划。商业街建设规划要体现商业街的完整性和统一性，营造独特的商业文化氛围。在商业规划方面，要邀请经济、商业专家对商业街的功能布局、业态结构、经营结构进行充分的研讨和论证，树立和强化商业街的特色。
　　据不完全统计，我国现有比较著名的特色商业街大约180多条，一般的商业街不计其数。大多数商业街是成功的，也有少数却成为了“破街”，即销售假冒伪劣商品、服务低劣、环境较差的商业街，或者“冷街”，即“有街无市”的商业街。
　　要解决这些问题，一是需要政府宏观指导和规划。日本有《大店铺选址法》、法国有《鲁瓦耶法》等对城市商业网点进行规范管理。我国一些地方，如大连在全国率先出台了《大连市城市商业网点规划建设管理条例》，上海也颁布了《上海市南京路步行街综合管理暂行规定》，北京、青岛、秦皇岛等城市也相继出台了城市商业网点规划。
　　二是要经营特色商业街，避免“千街一面”。
　　三是要在保护商业街古文化的基础上创新。
　　我国商业街建设出现一些偏差，同轻视商业规划的传统思维有着直接的关系。实际上，商业主管部门多年来一直在呼吁加强网点规划的权威性，反对不顾实际需要盲目建设商业项目。但是，长期以来情况并不乐观。
　　加强商业规划不仅是我国经济发展的客观需要，而且也是经济发达国家通行的做法。法国《商业法》第720-5-1-1条明确规定：凡是新设销售面积超过300平方米的零售商店，或是销售面积已经达到300平方米的零售商店的扩建，或是销售面积已经达到300平方米的零售商店停业两年后重新开业，以及销售面积2000平方米以上商店对经营范围的任何变更，都需要经过省商业设施委员会审查期限为4个月的审批。
　　近一两年，北京、上海、大连等城市，已经或正在通过立法程序，制订了大型商业设施建设听证制度，对加强商业规划的科学性、权威性，发挥了重要作用。这方面的经验应该推广。实践已经证明，城市商业街建设不仅是商业网点建设的重要组成部分，也是城市房地产开发的重要内容。各级经贸部门和建设部门应该加强合作，共同制定好包括商业街在内的商业网点规划。