上海已成为亚洲办公楼市场中最有活力的地区。国内外资本的源源不断汇集、国际化大都市地位的逐步确立、加之２０１０年世博会的拉动效应提前释放形成的“助推力”，使上海办公楼租金涨幅已达亚洲第一位、全球第三位。据高纬物业欧洲分部统计，在其刚发布的“世界主要办公地区”排名榜中，上海办公楼租金年增长率已达９．７％，增长势头远胜过亚洲其他主要城市。２００４年上海办公楼市场最新调查报告表明，２００５年前，上海写字楼市场呈现紧俏行情，供略低于求，目前甲级办公楼租金更是呈现上升趋势。

　　随着上海ＧＤＰ连续１１年保持两位数增长，跨国企业在沪的经营规模不断升级，越来越多的海外公司加速向上海聚集，这直接推动了高端写字楼市场的发展，使得目前上海办公楼市场需求结构发生重大变化，高品质的甲级办公楼需求旺盛。据有关统计资料显示，截至２００３年底，上海的甲级办公楼平均日租金已达０．６６美元／平方米，比上一年上涨了４．９％。

　　小陆家嘴区域、淮海路和南京路区域的甲级办公楼出现供不应求的局面，强劲的租金走势使一些实力雄厚的公司表现出欲购买甲级写字楼的浓厚兴趣，以基金为主的投资客也看准其中的稳健回报，积极介入。搏邦地产董事蒋国雄表示，写字楼的租金上扬可使年投资回报率达８％～１０％。目前上海甲级写字楼根据地段和品质划分的平均售价为２０００美元～２８００美元／平方米，相比之下，香港同等规格的写字楼均价为４０００美元～５０００美元／平方米。可见上海甲级写字楼的升值余地非常大。

　　自２００２年７月起，上海市出台了《上海市鼓励外国跨国公司设立地区总部的暂行规定》，进一步扩大对外开放，鼓励外国跨国公司在本市设立地区总部，促进经济发展。去年末，经认定在沪设立亚太区总部的跨国公司累计为５３家，大约消化办公楼面积１７万平方米。一般而言，一幢高级办公楼的总面积为４万平方米左右，这样，“总部经济”１年可消化掉４幢甲级办公楼。如果今年企业总部入沪的势头不减，则对甲级办公楼的需求至少还要１５万平方米。

　　去年上海甲级办公楼的年度吸纳量为３５万平方米，而２００２年则为４０万平方米。造成甲级办公楼交易量下降的主要原因，是新增供应量跟不上需求增速，从而造成交易的被动放缓。而从今年上海甲级办公楼的交付进展情况看，瑞安集团开发的“企业天地”缓解了今年一季度上海甲级办公楼市场的供应短缺状况，但就整体而言，浦西主要办公区域物业供给仍然紧缺，需求市场旺盛。

　　据瑞安集团公关部一位工作人员介绍，“企业天地”两座办公楼出租率已逾７０％，入驻的均是国际知名企业。著名跨国公司普华永道于日前一举租下“企业天地”整幢二号办公楼，并取得了楼宇的冠名权。世纪商贸广场则计划９月交房，它们的交付将今年申城甲级办公楼新增供应量锁定在１６万平方米左右。专业人士预计，按目前租赁态势估算，这个供应量只能勉强满足今年的需求量。

　　由于许多公司占据了新完工项目的大量办公空间，今年一季度上海甲级办公楼的吸纳加速——吸纳量从上季度的３．９万平方米上升到７．５万平方米。浦西地区需求强劲，据戴德梁行统计数据显示，吸纳量大致有７．８万平方米，而浦东由于受浦西近期新项目交付的影响，吸纳量略降了３０００平方米。日益增加的需求和新增供应的弥补，使得一季度甲级办公楼空置率微降。

　　与此同时，中低档的办公楼却吸纳乏力，空置率呈现进一步加大的趋势。结构性的供大于求与供不应求同时并存。出现如此的反差现象，一方面是由于近年来随着科技和经济的迅猛发展，使人们的办公越来越依赖于网络、通讯等设施，讲究效率和速度，因此对办公楼本身品质及其区位的要求越来越高，使许多乙级、丙级办公楼的潜在需求者宁愿选择地段好、租金相对低廉的住宅作为办公地点。

　　另一方面，随着上海国际地位的提升，国内外有实力的企业大量进驻，在客观上形成对办公楼的巨大需求，该部分客户群一般会对办公的硬件软件有着更高的要求，而甲级办公楼以优越的地理位置、便利的办公条件和完善的服务自然受到青睐。

　　此外，世博会将在沪召开，除了直接影响到建筑、旅游、会展和贸易行业的办公楼需求外，也将间接并且长期地影响上海总体办公楼市场的发展。基础设施建设的完善和城市环境的不断优化，将大大提升上海的国际关注度和城市认同感，从而吸引更多的国际优秀人才和国际资本进入上海。最终这个良性的循环会不断提升城市的国际地位，带来更多的办公楼需求。

　　专家预计，下一波写字楼供应高峰至少在２００５年之后。未来３到５年中，上海各级写字楼的整体供应量将达到１２０万平方米，“十五”后期，办公房投资有望达到高潮，２００５年前后将迎来办公楼集中供应期，这一阶段的办公楼市场将可能面临回调压力。

　　原文出自：中国房地产报