从现代经济的高节奏、高效率来说，交通的可达性和商务办公环境是公司企业的首要选择。由于商务是中央商务区最重要的特征，在中央商务区的功能规划中，商务功能的比例往往达到整个功能分区的1/2以上，因此中央商务区具有为不同类型公司企业提供良好的商务功能空间的可能性。

　　在成都，随着交通环境的彻底改善，以西大街、骡马市、顺城街一线为基点的中央商务区核心区将是落户成都的商务、金融企业的首选之地。现有统计资料显示，成都中央商务区核心区内共有甲级写字楼13个、乙级写字楼7个，甲级写字楼的平均租售率达到了81.3%，顶级写字楼如川信大厦、冠城广场等租售率甚至达到95%以上，吸引了一大批国内外知名企业入住。但目前成都甲级写字楼的开发规模还不能满足成都经济的快速发展，因此写字楼市场将逐渐摆脱低迷的状况，进入一个稳步、快速发展的阶段。

　　同时，随着改革开放的继续深化和成都市招商引资力度的不断加大，近年来成都市的三资、外资企业数量增长较快，年增长率达到了11.1%，预计到2010年，成都市注册三资外资企业数量将达到3500家以上。三资企业将是高档写字楼的主要需求者，仅从目前的情况看，三资企业每年增加200家左右，其中如果46%的企业进入中央商务区核心区，每家企业按200平方米的需求量计算，仅每年增长的三资企业可以消化中央商务区核心区2万-3万平方米的高档写字楼。

　　根据成都整体经济的发展状况，有关专家按白领增长率每年递增10%，而写字楼空置率分别按保守和乐观两种态度估计，分别为15%和8%，可以初步得出成都写字楼未来几年的需求情况。

　　成都市写字楼未来需求情况

　　从预测表中可以看出未来写字楼市场需求的区间范围，特别是2006年到2010年，写字楼市场每年可吸纳的总量在21万平方米到29万平方米之间，比现在成都市办公用房市场有了很大的起色。估计中央商务区核心区在2006年-2008年之间的写字楼的年吸纳量将达到10万平方米到13万平方米，中央商务区核心区内高档写字楼的开发将是一个极其重要的方面。

　　当然，成都中央商务区能否成功开发，另一个很重要的因素还在于标志性写字楼能否成功开发，这是因为标志性写字楼的成功开发，就其“关联效应”来看，对其它高档写字楼、商住公寓、高档酒店、商业娱乐中心、会展中心等项目的开发都将起到极强的推动作用。对这一点，北京的国贸中心、上海的金贸大厦、成都的国际会展中心就是鲜活的例证。在一个大家公认的标志性写字楼周围往往聚集着酒店、高档公寓、大型商场或超市，甚至会展等相关综合物业，在以其为核心的商务圈内互为作用地共同促进该地域的繁荣和发展。标志性写字楼主要面对国内外具有相当实力的知名企业，包括跨国公司、国内知名企业驻西南及成都机构，也包括具有相当实力的本地企业。其代表性和标志性及对商圈的辐射力、影响力将是对中央商务区的本质——对区域经济的凝聚力、辐射力最好诠释。

　　在成都中央商务区核心区内，以熊猫万国商城的成功开发为龙头，新城市广场为豹尾，形成了以钱江铂金时代、骡马市大世界、时代凯悦、中银大厦、冠城广场等大体量高档商用物业集聚的局面。据了解，熊猫万国商城将于今年底部分试营业，新城市广场将于明年年中投入使用，随着这些物业的陆续建成并投入使用，由于在产业定位方面的差异性，商务空间的战略航母雏形已成，新骡马时代的诞生、中央商务区核心区的崛起将指日可待。尤其是为中小企业量身打造的钱江-铂金时代项目，其规划总建筑面积为104653平方米，停车面积达25338平方米，该项目定位于个性化的现代商务空间、超前的设计、良好的性价比，赢得了不少中小投资者（中小企业主）的青睐。

　　高级宾馆酒店迈向成熟的高端领域

　　作为商务活动必要的配套设施，星级酒店也不可缺少。在中央商务区核心区，与写字楼的情况类似，酒店市场也走高端路线。中央商务区核心区内共有星级标准宾馆11家，其中拥有五星级酒店2家、四星级2家、三星级7家。酒店的出租率随着酒店档次的下降而下降，五星级酒店的出租率要明显高于四星级酒店和三星级酒店，三者分别为76.6%、68.7%、59.7%,甚至超过酒店市场发展状况较好的北京（五星级酒店平均出租率68%左右）。酒店市场中同样出现了“越贵越好租”的情况，说明了酒店高端市场也较活跃，五星级酒店的经营状况很好，平均营业利润率达到了29.5%。从市场空间看五星级酒店还有较大的发展空间。而四星级酒店和三星级酒店目前的经营状况并不理想，市场已经趋于饱和状况。

　　通过我们前面的分析可以看出，目前成都市五星级酒店的供应量同北京、杭州等地相比，还有很大的市场空间。

　　因此无论从总体市场还是中央商务区内的需求分析，未来中央商务区核心区需要建设一个五星级或超五星级的酒店，其规模基本和现在的五星级酒店类似，根据目前五星级酒店的情况分析，体量在4-5万平方米为宜。中央商务区核心区的超五星级酒店主要是面对在中央商务区核心区内进行商务活动的人士，其配套的商业功能主要为这些人士提供购物、高级展示、餐饮服务等。

　　此外，中央商务区核心区在酒店市场开发的同时，还应该注重对商业设施、休闲娱乐设施、高级展示等功能的完善。

　　一、由于春熙路商业已经成型，核心区内的熊猫商业城也有体量较大的商业设施，因此应该以建设满足中央商务区核心区需要的为商务人士配套的高档商场、完善的休闲娱乐及餐饮设施、满足汽车族等高级消费品的展示厅等为目的，具有针对性的专项开发。如钱江铂金时代的商业裙楼目前定位于高档服装及时尚餐饮，其精准的行业定位将为投资者带来丰厚的商业回报。

　　二、体育中心的拆迁，必将暂时减弱这个区域休闲娱乐的功能，那么应该如何弥补体育中心留下的这个空缺？那就应该找准这个区域的功能定位和受用人群，白领的生活习惯和消费方式就成了投资娱乐休闲类行业所必须考虑的首要问题。上档次的酒吧、休闲会所、健身房、综合娱乐城是白领的最爱，同样也是投资者利益之所向。

　　三、高级展示功能，目前成都仅会展中心一花独放，但其所处位置和交通等方面的欠缺使得它不堪重托。如果从符合现代商务快捷、高效理念的角度来考虑，在中央商务区内完善这方面的功能也是非常必要。从设施和能力上来看，高档酒店在“履行”自身责任的同时，就应该承担这方面的义务。如果投资酒店行业就应该把高级展示的功能融入其中，在酒店运营的同时，带动高级展示功能的发展；也以会展的功能的发展，促进酒店利润的提升，以取得双赢的最佳效果。

　　高档住宅初显规模的白领部落

　　中央商务区核心区及周边区域高档住宅的类型以高层为主，且小规模项目占了较大的比例，体现了城市中心“寸土寸金”的特点，目前中央商务区核心区域周边高档项目在15个左右，总建筑面积大于10万平方米的大型项目只有3个，占总数的20%。与市区的其它区域不一样的是，该区域内的商住较多，这也是和中央商务区核心区特有的商业氛围分不开的。目前该区域高档住宅整体租售情况良好，销售率大多在80%以上，部分较好项目达到了90%以上。可以看出，中央商务区核心区及周边区域的高档公寓虽然价格高，但由于其独特的地理位置、商业环境、信息平台、服务功能等吸引了大批的高收入阶层，使得其需求旺盛，销售势头良好。

　　从表中预测的数据可以看出，2006年至2010年，中央商务区及周边区域的高档住宅销售总面积将达到47.79万平方米，年均销售面积将为9.59万平方米。考虑到该区域高档公寓有一部分用于出租，所以预计该区域2006-2010年高档住宅的需求量应该在50万平方米以上，亦即年需求量在10万平方米以上。

　　未来高档住宅的客户首先是在中央商务区核心区工作的企业领导、高级管理人员。这类客户需要离办公区域较近的高档住宅，尤其是那些国外来华的工作人员，这部分人员需要和其他高档住宅不同的、具有酒店式服务的产权式酒店，在这方面开发较好的有时代凯悦和熊猫城。据熊猫城负责人介绍，目前熊猫城产权式酒店已经全部找到了下家，为投资产权式酒店的开发商开创了先河。高档住宅的第二类客户是在中央商务区工作的高收入阶层，其为了满足工作的需要，会考虑购买中央商务区核心区域的高档小户型住宅，目前该区域为这类客户量身定做的有新城市广场、缤纷假日等，据了解，新城市广场在成功引进和记黄埔后，把专属于白领的高档小户型住宅的开发带上了一个新的高潮。此外为CBD区域内企业服务的中小企业也是高档小户型住宅的主要客户，这部分企业没有租用甲级或乙级写字楼的实力，从经济角度考虑其选择相对划算的商住住宅。另外投资客、自由职业者也是该区域高档住宅的主要需求对象。

　　综合上述分析，成都中央商务区核心区无论在现在还是在将来都是成都乃至西部在商业物业、高档住宅、星级酒店方面的制高点，其核心地位将难以撼动。而投资成都中央商务区核心区应该看重商务领域，包括各种定位和规模的高档写字楼、设备完善的星级酒店、高档住宅。另外也应该根据需要，适宜地开发娱乐康体项目，作为完善中央商务区核心区的功能配套，满足各种需要。