2003年度写字楼市场承接去年的升势，持续平稳发展。成交活跃，形势喜人。市场需求不断增加，金融、物流、科技类行业企业以及外资企业表现活跃。区域方面，罗湖区依然保持金融商业中心区龙头地位的优势，作为众多外资企业、商业巨头的办公场所首选地，目前录得多宗大面积成交纪录。而另一市场热点是中心区，随着规模的逐渐形成，交通配套不断完善，本区域已成为投资热点，成交量持续放大，售价保持平稳上升的态势。但面对本区域巨大的后续供应量以及周边区域的激烈竞争，销售价格的提升将受到较大的压力。

　　总体概况

　　（1）供应量放大

　　在2003年度前三季，写字楼新批预售面积33.1万平方米，创下了自1997年以来的新高，比2002年全年批准预售面积多10万平方米。新增面积主要集中在福田区，其中CBD的深圳国际商会中心、时代金融大厦以及卓越大厦三个楼盘贡献了近20万平方米的写字楼面积，占了新增面积的约58.4%。

　　由于之前中心区所开售的楼盘均取得不俗的成绩，同时，随着配套设施的不断完善，中心区已初具规模，因此，这也促使了其他发展商加快了开发的步伐。现在中心区的写字楼项目工程建设如火如荼，包括中心区北区的几个超高层项目的启动，这将预示着未来的市场热点仍然继续在中心区呈现。

　　（2）需求依然旺盛，但增长速度放缓

　　甲级写字楼如地王、嘉里等占用率均保持在95%以上。罗湖区的京广中心在搁置多年后重新进入市场，以其较高的物业质素和优惠的价格，受到了市场追捧，只用了四个月时间，占用率就迅速达到50%，租金也一路上扬。在高新科技园区，写字楼整体平均占用率达85%，尤其深南路沿线物业，占用率高达90%以上。这在一定程度上表明了目前市场需求的旺盛。

　　销售方面，截止到9月份，写字楼的销售面积约15.29万平方米，与去年全年的17.94万平方米的销售量相比，只相差2.65万平方米，预计本年全年的销售量将稍超越去年全年销售量。但同比减少8.7%，表明增长速度有所放缓。

　　（3）短期内供应增长较快，空置面积增加

　　在2003年度前三季度，写字楼的空置面积高达22.94万平方米，同比增长103.91%，比去年全年空置量多出逾十万平方米。

　　主要是由于中心区进入了供应密集期，虽然需求不断增加，但项目的集中投放，直接导致了写字楼空置面积在短期内迅速增加。从1997年—2002年，写字楼的销售量平均每年为17.85万平方米。而2003年度头三季就积下的22.94万平方米的空置面积，增加了市场消化压力。（4）价格平稳上升

　　戴德梁行指数显示，深圳写字楼租金及售价均平稳上升，2003年度前三季的租金指数和售价指数，分别比同期上升8.3%及0.5%。

　　由于今年本市经济发展持续高位运行，有力地带动了写字楼市场的发展。据深圳市统计局有关数据显示，1至10月全市累计完成国内生产总值2,159.25亿元，比上年同期增长17%，增长速度比上年同期加快3.4个百分点，为近几年以来同期最高增幅。

　　由统计显示，2003年度1—10月的销售均价达到12,558.5元/平方米，比去年同期增长26%。

　　由于本市写字楼市场的供求关系仍属平衡，在经济高速发展、需求的持续增旺、产品质素的不断提高以及市场利好消息（如CEPA、西部通道等）的刺激以及消费者的市场信心增强等几方面的合力作用下，直接拉动了写字楼售价的上涨。

　　市场热点

　　（1）区域热点

　　福田区是2003年度物业买卖的绝对热点区域，从下表中显示，本市前三季入选写字楼销售排行位列前五位的楼盘共八个，全部位于福田区，其中有四个是CBD物业，三个是车公庙物业，一个是华强北物业。

　　而物业租赁最为活跃的则是罗湖区以及南山高新科技园区。从新供应看，2003年度罗湖区全新推出的京广中心以及去年底新推楼盘罗湖商务中心，今年的租赁情况表现相当不俗。南山高新科技园区的TCL大厦尚未正式入伙，可供出租面积已基本租罄，出租势头迅猛。
　　
　　（2）客户热点

　　深圳市确立了以“高新技术业、现代金融业、现代物流业”为三大支柱产业以来，经过大力推动发展，目前效果显著。今年在写字楼市场上，这三大支柱行业企业中有录得多宗大面积的物业成交记录，显示了这几大行业的蓬勃发展给市场直接带来旺盛的办公物业需求。

　　其中，物流业、高新技术业企业表现最为抢眼，金融业企业、采购次之。而这些企业中，外资企业更为活跃。

　　市场发展趋势

　　（1）供应趋势

　　政府从去年开始已着手控制土地的供应计划。在今年深圳市的土地供应计划中，明显体现了一个“从严控制”的原则。据悉，政府在未来三年将坚持“控制增量、盘活存量、集约用地、确保重点”的原则。意味着深圳土地供应已进入三年紧缩期。

　　同时，深圳发展计划局于今年6月发布的《深圳市产业导向目录（2003－2004年）》中，新建高档写字楼被列入限制发展类。按规定，凡属限制发展的产业和项目，原则上不准新建项目；情况特殊的，须经市、区政府行业主管部门审核并按规定程序审批。

　　从今年公布的土地供应计划及产业导向中所透出的信息，可以预见，在未来几年，市场上写字楼项目的开发将大大放缓。

　　但是，由于近年经济蓬勃发展，内资公司的发展壮大，外资公司的不断涌入，大大加速了写字楼市场的升温。而且，部分项目抢占了开发先机并获利丰厚，所以，许多早期取得土地使用权但未开工建设的发展商认为时机已到，纷纷开始投入到写字楼的建设，加上一些规划功能改变的土地所形成的隐形市场的加入，使本市的写字楼市场在较短的时期内再次形成供应压力。

　　另外，随着西部通道工程的启动，以及周边环境、配套的进一步完善，南山商业文化中心迎来了良好的开发机遇。此区域的核心区是后海路以东的片区，这里规划有近三十六万平方米的办公面积。目前，部分已于南山商业文化中心区征得地块的发展商，已将项目的开发提上日程。估计未来一两年内，南山商业文化中心区将成为深圳写字楼市场的另一热点区域。

　　（2）客户类型发展趋势

　　根据市委、市政府确定的″以高新技术产业、现代物流业、现代金融业为支柱，以先进工业为基础″的产业发展方针，深圳市将三大支柱产业在空间上进行合理组织和引导，形成高新技术产业带、现代物流产业带、金融贸易轴“两带一轴”为基本骨架的产业布局，促进产业的协调发展和全面升级。

　　毫无疑问，高新技术业、物流业、金融业企业在写字楼市场上已占据主导地位，而且在较长的一段时间内，此格局不会改变。

　　预计未来表现活跃的主要行业企业大致归纳如右图。

　　值得注意的是，一向惯于只租不买的外资企业，现已初步出现了购买物业的趋势。这类企业一般需求面积较大，而且资金充裕；但他们并不会一掷千金单纯追求物业档次，他们更为注重物业的质素、价格、交通、周边环境以及配套。如果能将这部分租客转化为买家，将是一大丰富的、尚未被市场开发的原始资源。

　　（3）需求特征趋势

　　需求特征趋势表现最为明显的是外资企业。他们一边面临着企业的急速扩张，而一边却要面对公司对运营成本的控制。所以，这类企业需求面积大了，但物业租赁的总体预算费用比例却相对下降了。因此，反映到办公物业的需求上，他们更注重物业的性价比。但是他们对办公场所的选择目标范围仍然主要集中在甲级写字楼。

　　值得关注的两大市场要素

　　（1）供应量

　　今年前三季度，写字楼的空置面积共为22.94万平方米。

　　明年，写字楼主要供应仍然集中在福田区，其中表现最为明显的是中心区。预计明年中心区南区销售的项目将主要有国际商会中心、九州创展大厦以及华融大厦，仅这三个项目，就有约18万平方米的写字楼面积供应。另外，除中心区南区外，北区的几个大型写字楼项目也已启动。近期工程进展顺利的如新世界中心、中铁建写字楼项目、安联大厦，它们未来将对中心区贡献出超过20万平方米的写字楼面积。

　　罗湖区重点建设项目华润中心，明年将推向市场，写字楼部分的面积逾4万平方米。而鸿昌广场，也准备于明年推出，写字楼销售面积也有近6万平方米。

　　市场供应持续增加，项目发展商要希望在激烈的竞争中全身而退，就要着重创造项目的差异化，努力提高物业的整体质素。同时应在项目的规划研究、成本控制、项目定位、营销推广以及物业管理等主要环节多下苦功。尤其是一切要从市场出发，对自身物业有一个清楚的认识，对项目有一个理性的市场定位。否则，任何对项目期望过高的非理性行为，都将大大增加项目的市场风险。

　　（2）价格

　　2003年度1—10月的销售均价比去年同期增长26%，这种增长，有必然性，也有一定的迷惑性。

　　近年写字楼销售市场的价格变化，实际上可视为CBD项目价格变化的反映。从CBD项目发展过程看，CBD物业规格的发展由刚开始的一般写字楼建设标准，直至今天逐步向甲级写字楼标准靠拢，实际上是经历了一个物业综合质素和档次的提升过程。而这正是推动价格上升的一个重要因素。

　　2003年度国民经济的高速发展、CBD配套日臻完善、市场利好刺激等因素使价格的提升具备了基础，但关键的一点是产品本身整体质素和档次的提升，这使价格的提升在良好的市场基础上得以实现。

　　所以，价格的上升轨迹，在一定程度上，是物业质素和档次提升的反映。

　　但巨大的市场增量及存量以及同区项目间的直接竞争，这两大因素对售价提升的抑制作用不能忽视。今年售价的增幅较大，是顺应了天时地利，但如以此作为判定明年价格的升势，似乎缺乏市场基础。

　　第四季度需求稳中略降

　　与上季度相比，本季深圳写字楼市场整体需求趋势是稳中略有下降。主要原因是继上一季写字楼市场销售走旺后，本季处于相对稳定的整理期。加上年底相当部分企业对于下一年的办公地点选择还处于计划之中，故垂询者居多而成交需求相对减少。本季度深圳市甲级写字楼的总体占有率比上季略有下降。主要是因为随着市场上较高素质的写字楼供应增多，企业的可选择性加大，使得深圳甲级写字楼的市场竞争更加激烈。

　　对写字楼需求较大的用户行业仍然以高科技类、物流类和金融投资类为主。其中，罗湖区由于地理位置的优势吸引不少现代物流公司入驻；福田区利用其中心区的区位优势和日渐浓厚的商务氛围也吸引大量实业、投资以及金融等类型公司；而南山区则凭借良好的科技环境和完善的相关配套，对全市高科技行业有着强大的吸引力，需求相对比较旺盛。

　　在写字楼租赁市场上，本季度深圳市中高档写字楼的平均成交租金为90元/平方米，与上一季持平，市场总体走势保持平稳。在写字楼销售市场上，深圳市中高档写字楼转让的平均价格水平在11,100元/平方米左右，比上一季略有下降。而福田中心区凭借日渐成熟的商务环境和良好的发展趋势，加上新推出楼盘的质素、档次较高，获得较好的市场反应，因此也带动了周边物业售价的上涨。如会展时代中心的销售均价由刚开盘的6500元/平方米上涨到目前的6800元/平方米。新推出的国际商会中心作为目前中心区内档次最高写字楼，内部认购报价高达15,000元/平方米。

　　根据本季深圳写字楼市场的现状与走向，预计下一季写字楼市场的需求将呈现稳中有升的趋势，主要是年底积累的需求有望在明年初得到释放。此外，CEPA在下一季正式实施，加上地铁的即将开通以及西部通道的开始修建，也将会进一步增加港资公司对深圳写字楼市场的需求。其中福田中心区仍将是深圳写字楼市场关注的热点。

　　展望2004年深圳写字楼市场

　　2004年深圳经济仍将快速发展，产业结构进一步优化，金融、高新科技、物流将大放异彩，CEPA的实施，带动了服务业的发展。这些行业的发展，大大推动了写字楼的市场需求。

　　随着深圳中心“西移”，城市区域功能的分工进一步明确，罗湖区仍将以深圳的商业、金融、物流中心继续吸引国际客户进驻，金融、物流企业仍将聚集于此；福田区高起点高规划的中心区规模逐渐成型，区内客户资源将重新整合；政治、文化、商业中心的区域定位，使金融保险、顾问咨询、文化传媒、投资贸易等客户特征明显；南山商业文化中心是南山区的核心，深圳的次中心，加上西部通道的建设，此区发展前景良好，但明年各项目仍处于起步阶段，暂不会形成市场热点。

　　面对供应量持续增加的压力，将促使发展商不断提升物业质素以增加项目自身竞争力。明年推向市场的项目，产品的差异性将大大丰富市场的物业类型组成，在建筑风格、产品质素、营销手法等方面的表现将精彩纷呈；期望罗湖区的华润中心、中心区的九州创展大厦以及中铁建福田区项目等多个酝酿已久的项目会给市场带来惊喜。

　　而随着明年底地铁的开通，地铁物业将更吸引市场的关注。

　　价格也将平稳发展。鉴于目前市场的销售价格接近近年高位，加上庞大的市场供应量，预计明年的写字楼销售价格不会有明显的增幅。

　　文章来源：深圳特区报