文章来源：上海楼市

　　上海房地产市场近年发展红火，房价整体大幅上涨，但以车位为代表的配套物业的销售情况差别还很大。上海的车位销售如今还处于初级阶段，也是目前住宅配套中市场化程度相对较低的部分，因此在租赁、管理、维护以及交易转让等多方面的制度上并未完善。本期，我们特别从上海车位的现状、租售情况、法律法规和车位投资等几个方面为读者全面解读目前上海的车位市场和未来的发展方向。同时，我们也希望通过对车位经济的理性分析，为广大读者指引一个理性投资车位的方向。

　　随着上海私家车的日益增多，住宅配套设施中的车位如今已倍受关注。在市中心，尤其是内环以内的中高档住宅区，车位日趋紧张。一方面，市中心的商品住宅开发时间较早，当时对于车位等配套设施考虑还不周全；另一方面，市中心区域的历史沉淀较多，很多拥有几十年房龄的老式住宅在建造之初并没有考虑到车位因素，随着上海的城市化发展进程，私人用车不断增多，加之黄金地段的地价上涨，从而造成了车位紧缺的现实。

　　近几年我国城市机动车年增长速度平均在15％以上，有关统计资料显示，到2003年7月，上海楼市买家中拥有私车或单位配车的比例已占总买家比例的18.6％，而准备在未来5年内购车的买家达到28.7％，两者相加为47.3％。

　　尽管上海是目前全国唯一限制私车上牌照的城市，但高额的牌照费并没有阻止市民的购车热情。上海的车市连年热闹，今年更是出现前所未有的火爆场面，车牌拍卖价屡创新高。最近4个月，上海每月的私车牌照投放额度都在6600张左右，明显比上半年有所增加，根据现在这样的投放速度，今年上海全年的私车牌照额度预计在7万张左右。据统计，去年上海家庭轿车的增长速度较上一年增长超过了50％。

　　市场对产品的价值体现最有说服力。业内调查表明，随着上海城市经济和市政交通的发展，加之个人收入的增加，私车消费需求持续增长，由此对于车位的供需情况也发生着相应变化。那些拥有私车或单位专属配车的业主比例在持续上升，而这部分人士构成了住宅区内固定室内停车位的现实消费者。可以肯定，上海有车族的比例还会大幅度增加，随之而来的社区“停车难”便成为有车族头疼的问题。业内人士指出，在今后两三年内，现有3:1比例配置车位住宅小区的车位将会达到占用饱和。以此发展，连2:1比例配置住宅小区的车位也即将出现短缺。由此可见，千金难买一“车位”的情况将会随着有车族的比例上升相应扩大。

　　网上备案系统显示，今年4-10月内环线内共有144个楼盘有车位在售，其中房价在10000元/平方米以上楼盘的车位单价在30-35万元之间，而其他区域楼盘的车位单价则在10-15万元之间。与之相比，中内环间的车位单价在5-15万元之间，中外环间楼盘的车位单价也在4-15万元之间。

　　市中心黄浦、卢湾、静安三区的车位单价集中在30-35万元最高的达到40万元。与高昂的车位售价相比，如今的车位租赁市场仍然相对比较平静。上述三区的车位租金为500-1000元/月。

　　例如市中心的太阳都市花园车位售价为25万元，月租金在500元；内环线以内的上海知音苑车位售价为20万元，月租金在300-450元；内环线外的玉华苑车位月租金仅需120-150元。显而易见，如今上海车位的租金并没有随着售价而水涨船高，价格还算“平易近人”，这也是为什么许多经济实力尚不足的有车一族更愿意租车位，而不是买车位。

　　2003年10月18日颁发的《上海市城市规划管理技术规定》的第七章“建筑基地的绿地和停车”中明确规定，位于市中心城区的新商品住房，车位和小区户数比例不应小于0.6辆/户，浦西内环线以内地区的，应视周边地区配套情况适当增加；郊区汽车停车率，应高于中心城地区20%即大约0.72辆/户。

　　但目前的实际情况如何呢？淮海晶华、中凯城市之光、上海壹街区、嘉里华庭等市中心几个高档楼盘的车位数都已超过套均小于0.6的标准，达到套均0.66，即“三套房子配两个车位”。郊区的大型楼市板块如闵行区春申板块、普陀区万里小区、浦东新区大华锦绣华城等，达到每三户有一个车位的标准，虽然距离市政府的要求尚有不足，但基本能满足未来三年内的停车需求。而老居民区和有三年以上房龄的社区中，尽管一到晚上物业利用各个角落让居民停车，但停车位依然十分紧张，因为这些社区的车位数与居住户数一般是1：10，甚至更少。

　　但是，新建商品房小区的车位配置对于开发商来说也是“不能承受之重”，因为多配车位势必会增加楼盘的建设成本。土地成本一般占到整个开发成本的40%以上，让开发商留置一块土地作停车场使用并不现实。除此之外，地下车位是唯一的选择。但建造一层地下建筑比建造地面建筑的成本高得多，比例约为3：1，如是地下二层，成本还会相应的增加。

　　在徐汇区投资房产多年的章先生最近看中了小区内一个室内车位，虽然并没有私车，但章先生却毅然投资了十几万，买下了这个车位。他不无得意地告诉记者：“小区目前的车位数远远少于住宅户数，随着今后私车的不断壮大，车位涨价是大势所趋，即使现在没车，先租给别人也能收回部分投资，一旦自己将来买车，就可以规避车位价格上涨的风险了。”

　　但是在上海像章先生这样的人并不多，因为相比节节攀升的车位售价，目前的车位租赁价格仍然维持在较低的水平上。市中心约为1000元／月，内环线附近约为500元／月，外环以外一般不到300元／月。买车位资金的利息用来租车绰绰有余，所以多数人自然觉得买车位不如租车位。

　　章先生的行为显然是带有“先下手为强”的想法，通过对本文上述种种数据的分析，我们不难看出虽然上海目前的车位还处于相对充裕的阶段，但在今后几年中，车位不足的问题将暴露无遗。有关专家预测，车位的严重不足将导致三个后果：第一，车位的售价和租金将攀升到一个非常高的水平；第二，在二手房市场上拥有车位的房源将成为市场的紧俏货；第三，数量庞大的私家车由于没有停车位将更多的占据公共场地和公用道路。

　　在这种情况下，及早投资车位应该是一个明智的选择。目前上海车位的售价是：市中心20-30万元左右，内环线附近地区10万元出头，内环线以外则在10万元以内。我们从投资的角度来试举一个例子：在徐汇区内环线附近有一个单价在7000元/平方米的室内车位，面积为20平方米，总价为14万元。买下后将其出租，月租金可得500元。我们在同样地段购买一套商品房，单价为10000元/平方米，面积为140平方米，总价为140万元，月租金大约为5000元/平方米。比较两种投资对象我们不难发现，在同一地段住宅投资和车位投资的租金回报率相似，但车位投资显然来得更加划算。

　　根据总结我们得出结论，投资车位有以下四点优势：第一，相对投资住宅，投资车位所需资金少，门槛较低；第二，相比房屋的老化速度，车位的折旧要少很多；第三，相比房屋租售过程中空关率高，空关时间长的问题，车位的空置率较低；第四，车位在租售过程中往往可以跳过中介直接面对客户。

　　虽然车位投资有着种种优势，但也应该看到它仍然存在着相当多的限制。对车位投资颇有兴趣的李先生最近想在隔壁小区买一个车位，却被告之必须要购买该小区的房子才能买车位。根据有关规定，住宅小区的产权车位，一般只面向小区业主，而并非敞开大门，对外来投资者开放。即使要转手，也只能供本小区内的业主购买。而且按有关政策，目前投资车位也不可能像买房那样可以“一买数套”。此外，根据相关规定，地下车位不单独发证，因为部分地下车库属于地下人防工程，其产权归属尚有待界定。这些限制都使得车位投资在数量和空间上都受到很大的限制。

　　当买下车位后，也并非就万事大吉了，除了支付小区物管费之外，有些小区的车位业主还需支付车位管理费。通常情况下，市中心黄金地段住宅的地下车位管理费每月为200元左右，到了内环线附近，跌至100-150元，出了内环线，管理费则普遍降到100元以下。

　　从投资回报率上来看，多数车位投资者选择出租的方式而不是转手。高档物业的车位，其回报率要比投资中低档楼盘的车位回报率高很多，在淮海路周边的一些地段，由于车位“僧多粥少”，每月租金就可坐收2000元左右，比一套一室一厅住房租金还要贵。但在多数中低档楼盘中，以当前10万元至20万元的车位价格计算，年投资回报率一般在7.2%到12%，显然要比当前如日中天的住宅投资来得低。况且，在沪上雨后春笋般冒出来的上千个新楼盘中，并非每个楼盘的车位都像中心城区那么“金贵”，不少中低档的住宅小区，因业主消费能力所限和区内私车保有量潜力不大，车位销售平平，租金也更为低廉，投资这种车位显然就是“鸡肋”了。

　　结束语：车位投资由于本身流通渠道有局限性，且处于初步发展阶段，目前仍然是买家少、租者多。随着今后车市、楼市的积极互动发展，车位销售比例低的现象只是暂时的过渡现象。当然，由于车位在规划、规定和管理上的特点，因此，不能简单地作为一个与其他市场形态同等的投资对象来处理。我们并不鼓励所有购房者都去一窝蜂的投资车位，全面的了解、理性的判断和适时的介入才能使你立于不败之地。