从上海房地产市场近年的发展来看，由于房价整体上涨较快，而且有许多楼盘尚未开盘已被大部分消化，所以就物业主体本身（包括住宅、办公楼等），其市场化的程度和比例都是很高的，而且多数是在短期内就基本消化。但以车位为主包括其它一些经营性面积如部分商铺等的消化情况差别较大，尤其是车位，是目前整个楼市中市场化程度相对较低的部分，在租售、管理和维护以及交易转让等多方面还处于初期阶段。

　　据福纳咨询的调查显示，目前上海内外环线之间较为成熟且有规模、并且小区中已经有业主入住超过一年以上的社区，车位售出比例基本在27—48%之间，超过50%的较少。而相对于一些多以出租为主的高级写字楼和酒店式公寓等，车位的月租金水平通常在1200—1500元左右，即使是一些甲级写字楼，固定地下停车位月租金超过2000元的也极少。对此，福纳咨询认为，造成这一现象的原因涉及到政策、市场、管理、交通道路等多方面因素。

　　目前，上海高档写字楼或综合商办楼的车位资本化率在6%左右，住宅区内可能更低。当然住宅小区的物业形态较为单一，设备和管理也在可控制范围内，因此其实际风险相对也比较小。然而，随着上海楼市和车市的快速发展，车位作为一个必备设施，其市场情况也不是一成不变的。

　　据专业人士分析，最迟到2008年前后，多数小区和综合性商办、商业区域内的车位将完全饱和。而目前一些新建项目的车位配置已经按照不低于2：1的比例进行设计。尽管近期的市场还未完全体现出它的价值，但是和房地产开发有一定周期一样，车位市场的导入、经营也是有一定阶段性和周期性的。尤其是类似停车位、社区商业配套这样的设施，开发和市场化存在一定的滞后性也属正常，因为这里有一个短期的时间差和中长期经营的问题。

　　结合上海地区实际情况，从发展商和机构投资的角度分析，通常停车位以及一些服务性配套设施的真正启动时期是在物业成规模（这个规模比例大致在50%左右）投入运营（也就是开始有业主入住或出租）后一年左右。而对于个人投资者，判断小区停车位价格有一个简便的方法，即在正常的产权和管理前提下，住宅区的室内停车位售价大致是同一区域内住宅单价的20—25倍。例如，房价在7000元/平方米左右的小区，其室内停车位的价格应该在14—18万元之间，而10000元以上的高档社区，其车位价格则应该达到20万元左右。如果低于这一参考比例，则说明其价格是相对较为便宜的。

　　当然，由于目前车位市场的发展尚在初级阶段，不少地区还达不到这种水平。一些新建楼盘发展商为了保证物业档次和品质，也会在车位这一配套设施上作一些调整，以回报业主，所以前期价格往往不高。如浦东陆家嘴一些高档楼盘，房子的均价已经达到11000—13000元/平方米左右，但其地下停车位的价格却只有15万元左右，对于早期买入车位的业主这个价格甚至低于13万元，可以说其条件是比较优惠的，也有助于后期的市场开发。