上海最新的私车牌照均价已突破4万元，上海住宅小区内的车位也呈现日渐紧张趋势。福纳公司最新调查发现，有23.2%的购房者打算在买房后马上购买车位，另有12.5%的买家准备在5年内购买车位。据推测，到2006年，现有住宅区内以3：1比例配置车位的住宅车位将饱和，到2008年，以2：1比例配置车位的住宅区车位也将用完，甚至出现"一房易得、一位难求"的局面。

　　从具体区域看，住宅车位的紧张程度略有分化。市中心、内环线以内的中高档住宅区的停车位较令人担忧，而且由于市中心地价的上升，区域内楼盘普遍用地较为紧凑，以后调整余地有限，基本上只能通过采用一些新技术和变通手段来缓解，所以 这部分停车位的使用率会相当高，供需矛盾也比较明显。

　　中环线和外环线附近的多数中档住宅区内，由于相当一部分楼盘是2000年以后新投资开发的，对于车位的规划数量相对较为充裕，随着私家车数量的增加，车位的使用率会逐年提高，但楼盘自身调整余地较大，所以紧张状况还是可以得到控制的。

　　业内专家建议，购房者如果现在已经有私家车或在今后3年内计划要买车的话，对于现有车位配比3：1（每三户配一个车位）以下的楼盘要谨慎选择了，应先打听清楚车位状况再做决策，相对而言，2002年以来很多新开楼盘的车位配比都达到2：1甚至更加充裕的水平。

　　就时下行情分析，上海住宅车位主要价格幅度在8-25万元之间，个别也有30万元以上的。

　　价格带通常分布情况是，市中心黄金地段最贵，车位价位基本为20万元以上；到内环线附近，价格有所回落，在15万元左右；到了外环线附近，车位的价格则维持在10万元上下。

　　据分析，车位价格和住宅区房屋单价之间存在一定的比值关系，但并非单纯的线性关系。目前，住宅区的室内停车位价格大致是同一区域内住宅单价的20-25倍左右。例如，房价单价6000元左右的小区内，其室内停车位的价格在12-15万元之间；而单价8000元以上的中高档住宅区内，停车位的价格在20万元以上。

　　以上价格关系成立的重要前提还有：停车位的产权关系明确，相关手续合法完备。同时，停车场（库）有正常合理的专业维护和管理。

　　从租金看，目前多数小区的车位租金偏低，与售价不成比例，但这只是暂时现象，预计到2005年以后，真正的紧张局面就会到来。从市场角度看，室内停车位年租金与售价的比例关系相对不低于1：20。即如果20万元左右交易的车位，年租金一般应达到10000元左右，相应的月租金约为850元。如果达到6%左右的回报率，则不应低于1：15，则此时月租金要达到1100元以上。

　　最新的趋势是，2003年底到2004年初上市的相当部分楼盘中，发展商往往先公布了房屋价，但对于停车位往往先不进行市场买卖，最多是预先发布消息，让已签约买房并办好相应手续的业主前去预约，具体价格、位置也先不约定，待价而沽的迹象比较明显。

　　不过，由于对于停车位消费和投资意识还不是十分到位，加之对此的管理和运营也处于起步阶段，现在，相当部分购房者对于买车位接受程度较为有限，表现为租者多、买者少。

　　住宅车位是一个特殊的房产产品，在我国的香港、台湾等地区，车位都有过疯狂炒作历史。为防止过度投机，上海对住宅车位的购买对象、流通渠道等政策方面有许多附加限定。

　　购买对象商品房项目附属的地下车库仅供商品房小区内的房地产权利人购买，或者房地产权利人和承租人租用。

　　附属地下车库需转让的，应在商品房转让合同中与本商品房小区内的预购人或买受人约定明确；需出租的，应按物价部门规定的收费标准租赁给本商品房小区内的房地产权利人或承租人，对于商品房承租人，其租赁期限不得超过其承租房屋的租赁期限。

　　产权证地下车库不单独发产权证。其中房屋与车库一并购买的，有关地下车库的车位号、面积等情况应在所购商品房的房 地产权证附记栏内注记；购买商品房取得房地产权证后，再购买地下车库的，则应由登记部门在原商品房的房地产权证附记栏内加注地下车库的车位号、面积等情况。

　　预售地下车库随商品房一并预售的，双方当事人应就地下车位的范围、车位号、预售面积、预售价款等情况在预售合同补充条款内约定，并附平面图。

　　转让可以单独转让的新建房屋的地下停车库等附属建筑物、构筑物、需单独转让的，应当在转让合同中约定；未在转让合 同中约定单独转让的，视作一并转让。

　　原文出自<新闻晚报>