广州的住宅小区，目前无论是郊区的住宅的停车场，还是市区的停车场，都面对一个共同的问题——确权问题。

　　专家建议，地下防空“车位”最好不要购买。

　　有许多住宅小区的地下停车场，当初在规划报建时，是用来作为小区的人防设施工程的，在和平、安全的日子里，按规定是可以用来作停车场来使用的，因此，这一类的停车场，由于没有交纳地税等费用，即使购卖了车位，也是无产权的。这一类的地下停车场在广州的小区停车场还是比较多见。

　　那么这类地下停车场能否进行买卖？其70年的使用权是否能够得到保障呢？

　　据广州市国土资源和房屋管理局产权地籍处处长李俊夫博士透露，广州市房管局于去年2月份就开始了对人防工程做车位、车位确权出售等市民关心的热点问题的调研工作。李处长指出，地下车位是一种特殊的物权形式，并不适用土地管理登记的一般办法。在办理确权登记时，首先应根据规划设计审批文件界定其用途。若是作为人防工程的地下车库，就不应确权登记。因为人防工程是市政公用设施，不能进行买卖、交易、赠与等产权转移活动，以保证市政公用设施的性质不发生改变。若规划设计已经审批为地下车库的并补交地价了的，就可以将整个车库按照房产测量部门出具的测量报告办理确权登记。

　　那么，开发商将地下的人防设施作车位建成之后，再买给消费者，并承诺70年的使用期是否有效呢？对此，李处长提醒市民，小区应严格根据规划设计审批文件确定其用途。任何开发商都无权对此种物业的使用权期限做出承诺。

　　律师提醒，消费者在购买小区车位时，同样也要看发展商是否具有预售许可证，如果所购买的车位是有许可证的部分，则是属于政府允许的；如果没有，就要当心了，购买车位之前，一定要弄清楚发展商的规划用途。有的在一刚开始是用作人防设施的，后来发展商又补交地价，经过房管局批准允许转让、买卖，也可以购买，这里最主要的还是要看房管局文件，而不要看发展商的一面之词。

　　业主、发展商、物管三方该谁受益

　　在经营上，无论是人防工程的停车场还是真正规划报建的停车场，其主动经营权都掌握在发展商手中，发展商再把这些停车场以承包的形式转让给小区的物业管理公司来经营。唯一不同的是，前者无产权证，后者有产权证，但目前却并不影响发展商的收入。

　　因此，小区停车位的权属问题还没有闹清楚，小区停车场的收益归属问题又出现了，成为时下争议最大的话题。在很多小区，停车场的权益属于发展商还是属于业主一直众说纷纭，莫衷一是。

　　有人认为，小区人防工程的停车场，其收益应该归小区业主，主要理由是这是小区的一个配套公建工程，其收益应该是属于全体业主的，其停车场的收益用处应由业主大会来决定。还有一个是地上停车场，这一类的停车场主要表现在早一些老的住宅小区，由于当时在规划时，没有建地下停车场或是停车场车位较少，因而在小区内的空地上见缝插针地停放车辆，这此露天的停车场，所占用的“空间”，是小区的共同配套空间，有的是草地，有的是道路两旁；还有一种是小区的架空层，本来报建是是用来作花园的，后来也用作停车场了。据了解，无论是何种形势的停车场，都有不错的收益，一个固定的停车位，一个月月租在500元以上，是一笔可观的收益，哪么这笔收益，到底是归谁所有呢？

　　有业主认为，小区停车场都没有算入容积率内，这就意味着停车场和小区的花园等一样，是作为小区的附属物存在的。如架空层和人防设施的地下的停车场和小区的露天停车场等，所有受益应属小区小区全体业主，其费用如何来使用，应由小区全体业主代表大会来决定。

　　而发展商的理由是，对于小区停车位，发展商投资了却不能获益，这不公平。由于车位没有明晰产权，开发商不能对其进行合法买卖，如此一来，建停车场的费用只能是发展商独自扛了。要知道，建一个大厦的地下停车场，要花费1000-2000万元，这些资金都是发展商额外投放了，业主购房时不承担其中的任何费用。停车场是自己投资建筑的物业，按照谁投资谁受益的原则，收益归自己是理所当然的；而一些公共道路旁边的露天停车场，其收益则为物业管理公司了，理由是他们实行了服务与管理。再加上这些小区的物业管理费普遍收费较低，用这些露天的车位费来补贴小区的物业管理费，也算是小区业主受益。

　　公说公有理，婆说婆有理，到底谁有理？据悉，广州市房管局正抓紧研究此类问题。随着《物权法》和建设部相关政策的出台，解决以上问题将为时不远。俗话说：“小数怕长计。”小区车位看似小事，但却关系着车主的长远利益。

　　原文出自：南方日报