进入2004年，北京楼市的“升级换代”声不绝于耳，而商务公寓首当其冲。从最早的“住宅改办公”到后来的“住宅立项，商务办公”，再到现在的以“改善办公环境”为核心内容的第三次换代风潮，一年一个样，新入市者必须在硬件软件两方面找到市场软肋出奇制胜。

　　业内人士指出，市场在发展，最初的商务公寓靠价格便宜往往能分得一杯羹，但随着市场竞争激烈程度的加剧，单纯的价格优势已经将难于成为“核心竞争力”。

　　在这样的背景下，商务公寓开始了“升级换代”的风潮。硬件设施的升级换代都无可争议地成为了商务公寓升级换代的主旋律之一，“商务公寓在硬件方面向写字楼靠拢”已经成为业界和市场的共识。

　　首先，在户型方面，如今的商务公寓已经和兴起初期的“住宅改办公”有了天壤之别，以至于有业界人士评价：“现在的商务公寓不看立项就看不出它和住宅有什么联系”。户型设计的“告别住宅、适应办公”已经成为了必然的趋势。有调查数据显示，对于50人左右的中小型企业，其平均需要的办公面积是263.32平方米，这也从一个侧面解释了为什么最近入市的商务公寓组合之后的主力户型都集中在200-300平方米之间的一个原因。

　　其次，在相应设施的配套方面，升级换代之势也越发明显。在新入市的商务公寓当中，硬件配套设施较之从前都有了相当大的提高，无论在电梯配制还是在车位配给方面都有了相当大的飞跃。在这些方面，位于车公庄的五栋大楼的情况最为典型，其总车位数量可以达到1300-1500个，可充分满足大规模商务办公客流的停车需要，另外，其电梯配给也十分充足，所有电梯都可以直达地下车库。

　　中小企业的办公开始越发转向“人性化”。这一点，从近期面世的众多商务公寓开始重视办公软环境的营造也可以看出相应的趋向，在创业阶段，资金的制约使中小公司无力为“软环境”的营造支付更高的成本，但当资金充裕后，对软环境的需求必将释放出来。

　　事实证明，这种需求的变动已经在开始影响，五栋大楼率先在商务公寓的市场中挑起了“商务办公软环境”的大旗，业内人士预测，“商务办公软环境”将成为商务公寓新一次升级换代的核心内容，这方面有较大的提升空间，也顺应了中小企业壮大之后对“软环境”要求日渐提高的市场需求。