(新闻来源：新闻晨报)

　　解读车位四大焦点问题

　　焦点一：车位问题涉及部门
　　由于车位涉及到的问题比较多，目前，相应的行政主管管理部门和具体管理部门有房地管理部门、物价部门、小区物业管理企业、小区全体业主以及人防管理部门等等。
　　据了解，车位的产权、交易以及某些具体的使用问题，由房地资源管理部门出台相关文件。目前，主要依据的文件有市房地资源局2003年1月6日印发的《关于商品房项目附属地下车库（位）租售问题的暂行规定》、《上海市居住物业管理条例》以及《关于<上海市实施物业管理条例的若干意见>的应用解释》等。
　　车位的租金定价、收费管理等问题，根据《物业管理条例》、《上海市居住物业管理条例》中的有关规定以及物价部门有关停车收费管理的有关规定，由各区县物价部门出台最高限价，限价之内的具体价格，由车位的所有人、开发商或者全体业主决定。此外，还有人防办管理部门也参与到一些地下车位产权的确定问题中。
　　据了解，从产权人角度分，车位可以分为人防部门所有、开发商所有、全体业主所有、购房者个人所有。从所处位置分，可以分为地上车位和地下车位。
　　从产权人分，第一种车位是属于地下人防工程，其产权所有人为人防管理部门，使用权归开发商所有，开发商不得将其分割出售。第二种车位属开发商所有，面积没有分摊、车位具有独立的用地面积和建筑面积的，开发商有权出租、出售。也就是说，在小区业主全部入住以后，开发商因为拥有小区车位而成为了小区的业主之一，可以将车位出租经营或者出售。但根据相关规定，地下车位的业主在小区业主大会上没有投票权。第三种车位是属于小业主所有的，即业主在购买房屋时购买了车位，业主可以自用也可以出租投资。
　　从所处位置分，可以分为地上车位和地下车位。据房地资源局有关人士介绍说，有些小区内道路旁临时划出来的"白线车位"，只是将小区的公共部位临时用作停车用途，这种非严格意义上的车位，其受益归全体业主所有，记入维修基金。

　　焦点二：小区车位不够用怎么办
　　市房地资源局有关人士表示，目前很多业主都购买私车，小区车位往往会捉襟见肘，解决停车难的问题，还需要物业公司和全体业主来共同努力。
　　为了解决这个矛盾，本市某小区物业公司和业委会协商后，提出了一个增加小区地上临时车位的方案：在属于小区公共部位的宽5米左右的单向车行道上，划出一部分临时车位，并改变原来横向停放的车位为斜向停放，这样就增加了车位的数量。物业公司给出方案后，在小区平面图上一一将拟划分车位部位标注明确，业委会将该方案公示，征求小区全体业主的意见，最后方案是否执行，还要看具体的小区业主的意见。另据了解，这些小区公共部位划出来的车位的租金收益将被划入维修基金。

　　焦点三：车位出售要"内部流通"
　　唐小姐最近想在隔壁小区买一个车位，却被告之必须要购买该小区的房子才能买车位，后来她居住的小区内有人要把空置了很久的车位转让给她，但她又害怕手续麻烦。她问记者，如想买某小区的房子，但不想买房子附属的车位怎么办？小区业主没人要买车位，开发商可不可以将车位卖给小区外的人呢？
　　据市房地资源局有关人士介绍，目前小区车位管理中，遵循的原则是"优先满足本小区内居民的停车需求"，在这一原则范围内，可以有一些具体的变通做法。根据规定，物业小区内地下车位如果要转让的，仅供本小区内的业主购买；如果要出租的，本小区内的业主和租户都可以租车位，但租赁期限不得超过承租房屋的期限。
　　如果一个小区的车位有空余，可否出租、出售给小区外的人？该人士解释说，首先，小区内的车位不能单独出售给小区外的人，但可以单独出售给小区内的业主。如果小区内车位既没人买也没人租的话，可以有一些变通的做法，看具体情况出租给小区外来停车，但是租期不要太长，尽量可以随时满足本小区业主新增加的停车需求。据了解，目前正在有关部门审批的《上海市住宅物业管理规定（草案）》中，已经明确规定了车位"有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人"。
　　根据相关规定，地下车位不单独发证。如果从开发商处和新建商品房一起购买的，有关地下车位的车位号、面积等情况应在所购商品房的房地产权证附记栏内注记。如果先购买了房子并取得房地产权证后，然后再购买地下车位的，则应由房地产登记部门在原商品房的房地产权证附记栏内加注地下车库（位）的车位号、面积等情况。

　　焦点四：车位租金有上限
　　小区内车位收费问题曾经是业主投诉的焦点问题之一。任意要价、违规收费等问题时有发生。
　　对于车位的收费即租金问题，《上海市居住物业管理条例》中明确规定："车辆停放收费标准按照所在地区、县物价部门的规定执行"，即由各区县确定本区域内车位出租的最高限价和指导价，不确定最低下浮限价。据了解，本市各个区、县物价部门都根据有关规定和本区域内具体情况，制订了有关居住物业管理区域内机动车停车收费管理办法，规定了各自区域居住物业小区内停车收费的最高限价。

　　部分区车位收费价格标准摘要

　　■闵行区
　　临时停放：停放时间1小时内（含1小时）不收费；超过1小时至8小时（含8小时）收费每辆5元/次；超过8小时至24小时的收费每辆10元/次。临时停放超过24小时的，按上述标准重新计价。
　　机动车辆每月停放：1、地面露天停放每个泊位每月收费不超过150元/辆。每月停放超过20天，按包月计费。2、车库停放每个泊位每月收费不超过300元/辆。
　　机动车辆停放所发生的车位管理养护费，按机动车停放收费标准的25%收取。
　　车位管理养护费包含在机动车停放费中，不得另行收取。
　　车库车位产权人每个泊位每月的车位管理养护费按照同一车库的车位管理养护费标准执行。
　　本办法规定的各类停车费为最高收费标准，各物业管理企业在执行中可以下浮。
　　执行任务的治安、消防、抢救、救护、环卫等特种车辆进入物业居住小区不得收费。
　　注：违反本办法规定的，区物价局将根据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》进行查处。

　　■虹口区
　　机动车临时停放收费标准：1.地面露天临时停放，停放1小时内不收费，超过1小时至8小时收费标准为每辆5元，超过8小时至24小时收费标准为每辆10元。2.车库内临时停放：停放1小时内不收费，超过1小时收费标准为每小时3元，连续停放24小时最高收费标准为每辆15元。
　　机动车固定车位停放收费标准1.地面露天车位每辆每月150元；2.地面半开放停车库（机械式车库）每辆每月250元；3.车库（含室内、地下室、机械式）每辆每月400元。
　　小区机动车停车费收入的25%应作为物业管理企业的管理费收入，用于管理成本补偿，其余车辆停放的收入按《上海市居住物业管理条例》的规定，纳入物业维修基金，用作公共设施的维修、更新。
　　业主产权的车位其管理费按该小区核定的停车费的25%标准收取，作为物业管理企业的收入。非机动车停放费收入扣除管理人员工资的结余部分，用作车棚、车库的维修和更新。
　　执行公务的车辆及特种车辆在住宅小区内行驶、停放不得收费。
　　本通知规定的各类停车费为最高收费标准，各小区在执行中可以下浮，不得上浮。
　　注：物业管理企业收费必须明码标价，将收费标准悬挂在各收费点醒目处，接受业主和物价部门的监督。违反规定将按《中华人民共和国价格法》有关规定予以查处。

　　■浦东新区
　　居住物业管理区域内的停车收费实行政府指导价。凡经价格主管部门核准的收费标准为最高价格，下浮不限。居住物业管理区域内的停车场、库及硬地、街坊道路需有偿停放的，收费标准必须按新区价格管理部门制定的规定执行。
　　具体收费标准1.停车库：普通住宅区域内临时停放2小时内6元/次，2小时以上10元/次；长期停放每辆每月250元。高标准住宅区域内临时停放2小时内10元/次，2小时以上25元/次；长期停放每辆每月最高不超过600元。2.停车场：居住物业管理区域内的停车场是指与居住楼宇相对分隔的停车区域。露天停车场临时停放每辆每昼夜5元，长期停放每辆每月120元；雨篷停车场临时停放每辆每昼夜6元，长期停放每辆每月150元。3.硬地：居住物业管理区域内的硬地是指街坊道路外侧专门用于停放机动车辆的空地。临时停放每辆每昼夜4元；长期停放每辆每月100元。4.街坊道路：临时停放每辆每昼夜3元，长期停放每辆每月80元。
　　以上收费标准不分大小车型。如属购买车位的，其长期停放管理费为上述标准的25%。
　　临时停放超过24小时的，按上述标准重新计费。
　　机动车在居住物业管理区域内的硬地、街坊道路停放不足1小时、在停车场、库停放不超过5分钟的，不得收费。因业主（使用人）搬迁进出小区的车辆及执行公务、抢修和进行环卫作业的车辆不得收费。
　　业主（使用人）在购房或租房时，与房产开发商或物业管理企业等停车管理单位对停车收费有约定的，收费标准因向价格部门申报。如约定收费标准高于价格部门核定标准的，必须按核定标准执行。
　　已成立业主委员会的居住物业管理区域内硬地与街坊道路上的机动车停放，应由业主委员会在规定的最高收费标准幅度内决定收费标准，并由停车管理单位报价格管理部门备案。未成立业主委员会的，应由停车管理单位报价格管理部门核准后方可收费。
　　停车场、库的收费标准须由停车管理单位向价格主管部门申报，经核准后方可收费。
　　各停车管理单位除按规定收取停车费外，不得收取办证工本费等其他任何费用，停车收费应按规定明码标价。
　　注：对违反本办法进行乱收费的行为，由浦东新区价格主管部门按照有关规定进行查处。

　　■徐汇区
　　收费标准1.机动车辆临时停放机动车辆在物业居住小区内停放1小时不收费（含1小时），超过1小时至8小时（含8小时）收费每辆5元/次，超过8小时至24小时（含24小时）收费每辆10元/次，临时停放超过24小时的，按上述标准重新计价。上述收费标准为最高限价，下浮不限。2.机动车辆包月停放露天地面停放。每个泊位每月收费不超过150元/辆。每月停放日期超过20天，按包月计费。上述收费标准为最高限价，下浮不限。机动车辆车库停放。内环线以内：500元/辆·月；内环线以外：350元/辆·月；长桥、凌云、虹梅、华泾街道地区：200元/辆·月。每月停放日期超过20天，按包月计费。上述收费标准为基准价，上浮幅度为20%，下浮不限。区物价局根据车库配套设施等核定具体收费标准。3.机动车辆停放所发生的车位管理养护费，由区物价局根据停车管理服务核定具体收费标准，最高不超过本小区机动车停放收费标准的25%。车位管理养护费包含在机动车停放费中，不得另行收取。车库车位产权人每个泊位每月的车位管理养护费按照同一车库的车位管理养护费标准执行。4.以上收费标准不分车型大小。执行任务的治安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆及搬场车辆进入物业居住小区不得收费。
　　其它规定1.业主（使用人）在购房或租房时，与房产开发商或物业管理企业等停放服务管理单位对停车收费有约定的，如收费标准低于本办法规定标准的，由停放服务管理单位如实以约定收费标准向区物价局申报。如约定收费标准高于区物价局核定收费标准的，必须按核定收费标准执行。2.停车库的收费标准由停放服务管理企业向区物价局申报，经核准后方可收费。3.各机动车停放服务管理企业除按规定收取车辆停放费外，不得收取办证工本费等其他任何费用，机动车停放收费应按规定明码标价，并在醒目处张贴机动车停放收费标准价目表。
　　注：违反本办法规定的，区物价局根据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》进行查处。

　　10万元左右车位最被接受

　　福纳市场咨询有限公司最近的一项调查表明，随着城市经济和市场交通的发展，个人收入的增加，私人用车消费需求的持续增长，对于停车位的供求也在发生相应变化。那些拥有私家车或单位专属配车的业主比例在持续上升，而这部分人士构成了目前住宅社区内固定室内停车位的基本"拥趸者"和现实消费者。此外，准备在今后5年内购车的意向群体作为潜在的消费者，占据了被调查者总体比例的28.7％。可以推测，有车族的比例将会逐年增加，并在2008年前后达到47.3％接近半数的比例。
　　业内人士指出，到2006年前后，现有市区内相当部分以3：1比例配置车位的住宅小区，车位占用将会达到饱和程度。继续发展下去，以2：1比例配置的住宅车位也会出现短缺，千金难买一"位"的情形会随着有车族的比例上升相应扩大。
　　半数人群有购买车位需求
　　根据福纳公司调研，目前上海房地产市场的购房家庭中，有私家车或单位专配个人用车的比例接近2成，达到18.8％。在被调查的购房者中，有超过三分之一的人士（37％）表示将在今后5年内购买私家车，未来有车家庭将超过半数。而上海购房者对于购买车位的接受程度也有显著提高，在被访者中，明确表示准备购买室内停车位的比例同样超过一半。
　　在对本市可分割出售的、并有产权登记或他项权利登记的室内停车位进行统计的数据显示，从接受程度和购买计划方面看，准备购买车位的家庭占55％，这一比例较去年提高了5个百分点。不购买车位的购房者有三分之一左右，占到37％，还有8％的家庭仍在观望考虑。除了现阶段的购买力之外，对于现行车位的涉及产权管理、政策等不少购房者都还不太了解，尽管大家都逐渐接受了上海城市建设和商品房社区的发展对于车位的现实和未来需求是巨大和长久的，但市场整体反应需要一定时间。
　　10万元左右车位最被接受
　　对于产权关系明确的室内停车位的购买价格，上海购房者最集中的室内停车位需求区域在8万－12.5万元区间。从车位价格需求的区间分布来看，有超过2成的客户选择了8万－10万元的价格区间，这也是单一区间中比例最高的，其次是5万－6万元，占到18％。
　　随着近两年来市场形势的发展，市区内车位有望达到平均15万元水准，部分内环线内市中心的公寓社区的室内车位价格甚至在21万－40万元左右。近来20万元以上的高价车位比例有所增加，市场人士分析，这和房价的整体上扬有关。许多市中心区的车位或者由于发展商原因迟迟不公开，或者本身供求关系决定了几乎一出来就被买走。
　　业内人士认为，市中心车位价格上涨是必然趋势。而新近内环线到中环线一带的新建中高档社区的车位平均价格也已经上升到15万元左右，而且需求量较大。
　　经过福纳公司综合测算，目前上海楼市总体平均的车位价格需求在11.8万－12.5万元。而从大部分地区（外环以内、内环以外）的供需情况看，随着汽车消费的发展，这一价格区间基本会达到15万元左右。而未来内环线内则基本将在20万元以上，当市中心的公寓单位价格达到200万元左右时，40万元左右的车位价格就并非不可想像。根据福纳公司研究，在车位价格和房价之间存在一个近似的关系，即"产权关系明确的室内停车位价格是同区域商品房单价的20－25倍"。如果房屋单价在1万元左右的社区，其车位价格通常可以达到20万元。当然车位的价格还受到地段、区位、产品档次、管理水平和配套条件等多方面因素的影响和制约，单纯的价格关系只是提供一个参照。
　　单纯投资意义不大
　　从福纳公司的数据来看，预计到2005年以后，真正的小区车位紧张局面就会到来。室内停车位年租金与售价的比例关系不会低于1：20。但福纳公司市场总监杨子江表示，虽然随着私家车辆数量的不断增大，车位出租回报率较高，以现时的上海房地产市场，单纯去炒车位没有太多必要，也缺乏相关政策方面的支持。
　　相当长一段时间以来，上海楼市和车市的发展相当快，也在一定程度上形成互动的格局。预计随着规划、交通管理要求的提高，市中心区域车位配置比例还会适当增加。而外环以外新建商品房项目的车位要求也会适当提高，基本在6成以上。低层公寓项目则向1：1的比例发展。
　　据了解，目前车位的租金额度仍然受到有关部门的严格控制。从车位租金的需求市场承受比例来看，数据显示，200元以下基本是一个低价位的区间，合计比例达到40％，其中比较突出的是150元左右，有超过20％的比例。
　　而200元以上600元以下可以作为一个中档的租金范围。其中301－400元的比例有18％，承受度接近2成。这也是相当一部分中档社区车位租金的平均水平。
　　杨子江认为，车位投资由于其本身流通渠道的局限性，发展阶段的初步性，目前仍然是买家少、租者多。由于车位在规划、规定和管理上的特点，因此，不能简单地作为一个与其他市场形态同等的投资对象来处理。
　　根据现有的房地产管理政策法规，社区内的室内停车位有一定的产权关系保障和交易规定。作为房产的一种附属权利，虽然它不是最好的投资对象，但却是房屋产品相当关键的配置要素。同时，缺少车位总归是一种缺憾，对于房屋产品的整体价值也是有影响的。

　　BBS车位大讨论

　　小区车位现在几乎成了让有车族头大的事情，要么车多位少，要么就是车位比车还贵。对此，SOHU焦点房地产网上的业主们就有关车位问题作出了一些讨论。

　　叶先生：我们小区的车位总数为200个左右，约占小区住户的1/3，购买车位使用权的费用为20万元一个，目前月租费还未定。
　　目前就我所知，住宅区域内的绿地、通道等公共设施的土地使用权归谁所有没有明确的规定，界定这一权属应该依据谁承担了该土地的土地出让金，但我国现行法律对商品房价格究竟如何构成没有明确的规定，所以购房人很难了解，自己支付的房款中究竟有多少是用于支付土地出让金。这也导致了车位权属问题上的争议。
　　本人认为，停车位使用的是全体业主的土地，所以收取的停车费应包括两部分，一是土地租金收入，该收入应当归全体业主所有。另一部分为车辆看管费用，该费用归作为看管人的开发商或者物业公司所有。但是目前由于车位的权属不清，此部分收入完全为开发商和物业公司所有。
　　我们小区业主出售的是车位使用权，车位使用权买卖合同实质上是车位租赁合同，而依据我国合同法，租赁合同期限不得超过20年，如果超过20年的，超过部分无效。所以，如果居民购买了车位的使用权，那么在合同失效后，车位将重新归开发商所有，这就为业主更换物业公司埋下了隐患。由于是住宅内的车位，车位产权属于开发商或早期的物业公司，开发商或其物业就会以此限制业主委员会更换物业公司。
　　目前许多开发商与业主之间就车位问题产生纠纷，就在于我国土地制度的特殊性和物权立法方面的滞后。本人认为应该实施车位产权证制度，从立法上明确，在出售商品房时，应将与住宅开发配套、并将车位作为住宅的附属物出售给购房人，除非购房人放弃权利。

　　金先生：好房难求,好车位更难求。我现在居住的楼盘，原来是外销房，车位很充足，地面的车位只能租，150元/月，可以说是十分便宜的，在徐汇区内环线附近基本上很难找到。当初买房有部分因素就是看中了这个，因为周边的小区车位租价起码在300元以上。其实地面车位的租金是由业主委员会和物业公司一起定的，收入也大部分归业委会。由于我们的业委会成立比较早，对物业的车位收费就有了限制。这点深得广大业主的赞同，又因为开发商留了足够的车位，所以不存在车位紧张的问题了。
　　我认为，其实车位的数量和价格取决于开发商、物业及业委会，这也是衡量楼盘含金量的重要因素，有否升值空间便在于此。

　　英先生：到底车位和物业的比例多少为宜？车位出售、出租收益在扣除必要开支后的节余归谁所有？是归物业公司，全体业主还是归开发商呢?

　　明天的车位值多少钱

　　近年来，上海房地产市场快速发展，与之对应的是汽车市场蓬勃兴起。马路上的私家车越来越多，买车后的停车烦恼也随之而来，尤其在部分市中心住宅小区，停车难矛盾日益突出。面对需求逐步放大的车位消费，究竟是买是租？巴掌大的停车位已成为更多家庭购房后不得不面临的选择。
　　车位能否单独发放小产证、车位配比方式能否改按户数配车位为按面积配车位？有关专家认为，这两个问题不仅值得探讨，而且将影响申城小区车位的未来发展。

　　采取怎样的车位配备比较好
　　据陆家嘴物业公司总经理翁国强介绍，目前的车位配比方式是按照户数来配的，2003年10月颁发的《上海市城市规划管理技术规定》明确，位于中心城地区的新商品住房，车位和小区户数比例不应小于0.6辆／户，浦西内环线以内地区的，应视周边地区配套情况适当增加。郊区车位和户数比例应高于中心城地区20％即大约0.72辆/户。翁国强指出，这种按照户数配车位的做法实际采取的就是"一刀切"的做法：在考虑配备车位比例的时候，200平方米的一套房子和70平方米的一套房子是一样的"一户"。也就是说，按照规定，市中心三套70平方米共210平方米建筑面积的房子有1.8个车位，而一套200平方米建筑面积的车位则只能有0.6个车位，同样的建筑面积，按照户数来配置车位则导致了同样面积的住宅配备的车位数量相差较大。而且，根据规定，内环线内10户居民拥有6个车位，内环线外10户居民则拥有7.2个车位，这就很可能导致拥有车子多的内环线内居民拥有的车位反而少。

　　车位是否可以单独发放小产证
　　此外，车位是否可以单独发放产权证，也是备受业内人士关注的问题。根据《关于商品房项目附属地下车库（位）租售问题的暂行规定》中的相关规定，地下车位不单独发证，有关地下车位的车位号、面积等情况都记在房地产权证的附记栏中。
　　有人认为，单独发放小产证，可以给车位的转让和使用带来一系列的便利，也可以增加车位的市场化流通。但上海市房地产科学研究院副院长王青兰博士却主张地下车位不应发放单独产证，而应该按照全体业主所有、只租不售、有偿使用的原则来管理。"如果属于小区公共部分的车位，就应该归全体业主所有，只租不售。"王青兰说，居住小区内因为建造了地上建筑物，才建筑了地下车位，地下车位应该是为了地上建筑服务的，所以，应该归属于全体业主所有，所以不应该单独发放产证。

　　车位投资价值大于房产吗

　　上海市民私车保有量的迅速提高使得车位成为最近的一个热门话题。但是，目前市面上有两个十分流行的观点，记者觉得有些不妥，有必要分析。
　　第一个常见的流行观点认为，由于未来私家车会迅速普及，所以车位的投资价值要大大高于房产本身的投资价值。此观点并不十分准确，主要有三个原因：上海的车位目前已经处于相当高的价位，一般居住小区一个地下车位的价格多在10万-15万元之间，若以单位平方米价格计算，单价最高已经不低，未来即使还要上涨，幅度也是有限的；第二，认为车位价格要大涨的理由主要是目前不少居住区"车多位少"，但必须看到一点，几年以前建设的住宅的确有这样的情况，但根据现在的规定，新建小区的车位与住户之比最低要达到0.6:1，相信目前这种紧张的供求关系很快就会得到解决；第三，车位和房产不同，它的交易受到很多限制，根据规定，居住小区内的车位只能租售给小区内的业主，只有在有空余的情况下才能"临时"出租给小区外的车主，而且租期不能太长。任何一种商品，一旦它的交易条件受到很多限制，要炒作它就会变得很困难，它的价格当中就不会有很多泡沫成分。
　　第二个常见的流行观点认为，车位的价格与房产的价格一样，主要取决于楼盘的地段。也就是说，市中心的车位价格将会是外围的二三倍以上。应该说，这个观点不是完全没有道理的，但车位的"地段差价"肯定不如房产的"地段差价"那么明显。虽说车位也是一种房产，而房产的价格主要取决于土地的价格，但车位与住宅面积的区别在于，完全地下室内车位是不受到容积率的限制。在一个确定容积率的前提下，开发商拿到一块土地，它所能提供的住宅面积实际上是确定的。但只要规划合理，它是完全有可能提供尽可能多的车位的。所以，归根结底车位的价格还是取决于小区内车位的紧张程度。举例来说，中远两湾城是市中心的一个大型居住小区，它最新开出的楼盘价格已经超过了1万元，但是，它的车位价格却仍然在十二三万元，并不比一些偏远的居住区的车位价格贵多少。原因就在于，它有充足的车位可以提供给业主。
　　记者认为，大多数开发商今后在开发楼盘时是有足够的意愿在合理的情况下尽量增加车位供应的。虽然车位紧张一点也许单价能卖得高一点，但从总量来说并不合算，这里面也有一笔薄利多销的经济账。

　　三个萝卜抢一个"坑"

　　小张夫妇在市中心贷款买了一套公寓住宅，小区最近开始向业主公开发售社区内地下停车位，由于小区已建成5年多了，按照当时规划，小区内车位配置不足总户数3成，因而停车位显得特别抢手，正在考虑买车的小张这下犯了愁，面对停车位和汽车相差无几的价格，到底应该先买哪个？先买车位空着有点不甘心，先购车又担心日后停车位逐步减少，"一位难求"，但是买车位又不具备这个经济实力。
　　事实上，市内住宅区停车紧张局面有升温迹象。日前，内环线内最大规模的住宅小区中远两湾城首次对小区业主出售首批单价为10万元售价的600个停车位，结果订购一空，甚至出现了楼盘开盘时才有的连夜排队抢购现象。
　　据了解，中远两湾城住宅小区全部竣工后停车位将超过5000个，占到1.1万户总户数的一半左右，总量庞大的停车位仍然供不应求，一定程度上反映出了市中心社区车位的供需矛盾。
　　公司相关人士表示，虽然小区目前尚能满足业主停车需求，但随着购车家庭不断增多，车位供需矛盾会逐步显现，不少业主提前购买，先下手为强是基于对未来需求的考虑。"三个萝卜一个'坑'"，形象地反映出了市中心小区车位供应的现状。
　　区域车位售价落差大
　　据有关人士透露，本市部分地区的车位售价大致如下：浦西地区，市中心淮海路地段某些商品房楼盘车位的售价大致在30万－35万元之间，徐家汇地区则在30万元左右。普陀区内环线附近楼盘的车位售价在12万－15万元之间。闵行区偏远地区的车位售价目前在10万元以下。此外，杨浦区车位的售价目前也开始出现攀高的趋势，大连路隧道附近某楼盘的车位售价估计已经超过了20万元，五角场黄兴路商品房的车位售价在15万元左右。相比之下，浦东地区车位售价目前还较低，陆家嘴部分住宅的车位售价在12万至16万元，龙阳路杨高路楼盘的售价在12万元左右。
　　据业内人士预测，市中心地段，比如淮海路等楼盘车位的售价在今后可能会攀升到40万元，也就是说，接近一套房屋售价的1/4。

　　租售车位：勿忘知情权

　　你知道吗？车位是有类型区别的，升降式车位和地下车库车位是不同的，你买房时开发商合同上说的是那一种，如果交付时规格不对，怎么办？停车费和管理费也是不同的，你该把费用交给谁？买来的车位是否有安全隐患，其实可以通过诉讼方式，要求有关部门出具安全证明，明确所购买的车位是否安全……业主对于开发商而言，处于信息严重不对称的状态，很难有机会看到有关部门的检验结果，因此通过诉讼手段维护自己的利益和知情权，未尝不是一个好办法。本期的热门话题，法律专家将通过鲜活的案例告诉你，当买房购车位遇到问题时，如何拿起法律武器维护自己的合法权益。

　　开发商偷换概念 业主状告获赔2万元
　　上海某房地产开发经营有限公司在与购房者周先生签订商品房预售合同时，承诺小区内有"配套升降式车库"，但周先生入住小区近两年，一直未见升降式车库踪影，供其停车的只是地面车位，于是周一纸诉状将其告到法院，要求开发说提供可租可买的升降式车库，若不能提供，周诉请法院判令该开发商赔偿其升降式车位费10万元。最终，法院判令该房地产开发经营有限公司赔偿该业主2万元。
　　业主观点：要么提供升降式车库要么赔偿10万元
　　周先生诉称，在与开发商签订内销商品房预售合同时，双方除了约定周购买房屋产权外，在合同的附件中，该开发商同时承诺在该小区内"配套升降式车库，可租可买"。此前房产公司在其广告宣传册中也明确标示小区内配有"升降停车库"。但周入住小区近两年，一直未见升降式车库踪影，周于是将开发商告到法院，索赔10万元。
　　开发商：已经提供了小区停车泊位作为被告，该小区开发商辩称，自己已经在小区内提供了车库，能够满足小区的实际需求，不需要提供升降式车库。同时，开发商认为，广告不是合同的内容，并当庭提供了上海市公安局交通警察总队建筑工程交通设计审核通知书及上海城市规划管理局第二次审核的该大楼设计方案总平面图，证明自己已经在小区内提供了泊车车位，说明该小区并无升降式车库的规划。
　　法院最终判决：开发商违约赔偿2万元
　　经审理，法院认为，原、被告签订的商品房预售合同中有关该大楼小区应配备升降式车库的约定，对签约双方应具有法律约束力；被告开发商未按合同约定提供升降式车库，而仅提供了地面停车泊位，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据法律规定，当事人一方不履行合同或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，法院根据被告开发商违约而给原告周先生带来的损害程度，参照双方合同价款，并根据有关法律，判令开发商赔偿周先生2万元。
　　律师提醒为保护自己的合法权益不受侵害，刘明律师提醒购房者，首先在订立合同前，最好要求发展商公示政府相关部门出具的诸多法律文件，对于车库这种附带设施，最好要求发展商出具小区平面图、车库设计图纸等。其次，在订立购房合同时补充条款的细节要写得具体明确。对于车库，更要具体明确到种类，如地下的还是地面的，面积多少，若是地下或是升降式车库，更可以细化到建筑用料、装饰处理等方面，并明确达不到约定条件的违约责任。

　　车位费交新管家 老管家告旧业主
　　小区换了新管家，业主自然把停车费交了新来的物业管理公司，不料，交了停车费的业主却被老管家以7个月不交停车费告上法庭。
　　住在"大闻丽都苑"的曾某，每月都按时向物业管理公司交纳车位使用管理费。可一天他却突然收到法院的传票：他所在小区开发商，以其7个月不交纳停车费为由，将其告上公堂。曾某一下子懵了：自己已经明明交了钱，怎么又跑出来一个要账的？自己以前交的钱哪里去了？
　　小区换"保姆"老管家告业主2002年12月以前，该小区一直是由该房产开发商进行前期物业管理，汽车停放收费也有物业管理公司向业主收取。曾某此间一直使用地下车库停放车辆，而该房地产开发商也承认，曾某此间确实按月支付了停车费600元至2002年12月底。
　　2002年12月4日，该小区与上海另一家物业管理有限公司签订了物业管理服务合同。新物业公司向物价部门备案的小区车辆服务费为每月500元，而实际向停放车辆的业主收取的费用为每月350元。开放商认为，双方事实上履行了车库的租赁合同，曾某应该支付相应的费用，并向法庭提出，要求曾某按每辆每月500元标准，支付2003年1月至7月停车费3500元。
　　法官观点：车位费和管理费不同业主和开发商各执一词，物业公司的"改换门庭"使停车费的"身世"似乎变得复杂起来。静安区法院的谭永玮法官表示，双方争议产生的根源实际上是把车位费和管理费混为一谈了。实际上，停车费包含车位费和管理费两部分，车位费应该归车位的所有权人拥有；而管理费则应该支付给尽到管理责任的物业公司，但这两项费用由于一般都由物业公司收取，容易混为一谈。因此，虽然物业公司进行了变更，但车位的所有权并没有变，车位的所有者依然有权向业主收取车位费。
　　最后判决：不支持老管家经过审理，静安区法院作出的判决是，不支持房产开发商的诉讼请求，理由是该小区业委会与新来的物业公司签订物业管理合同约定后，曾某按规定将地下车库停车费支付给了作为新管家的物业公司，而房产开发商未提供地下车库管理服务，在这种状况下还主张收取停车费依据不足，遂对诉讼请求不予支持。
　　"这并不意味着业主不需要向开发商缴纳车位的租金，而是因为在本案中，开发商的诉讼标的不清楚，包含了停车的管理费，因此法庭不予支持。"谭法官认为，"如果开发商要求业主支付车位费，那么将得到法庭的支持。"

　　不是业主能否购买小区车位？
　　张先生最近买了一辆车，但他现在居住的小区内地下车位已经出售完毕，所以没有办法买到地下车位，不过附近一个小区内还有剩余车位。张先生咨询是否可以购买那个小区内的地下车位，如果不能，又该怎么解决这个问题。
　　律师解析：（上海市申房律师事务所孙洪林主任律师）
　　根据上海市房屋土地资源管理局有关规定"商品房项目附属地下车库（位）仅供该商品房小区内的房地产权利人购买，或者房地区权利人和承租人租用。"由于张先生不是有剩余地下车位那个小区的业主，所以张先生不能购买那个小区内的地下车位。
　　律师支招：张先生的问题还是可以解决的，律师给出两个建议供其选择。
　　1、向已购买了其所居住的小区内地下车位的业主购买地下车位。在这种情况下，张先生必须核实对方是否具有地下车位的所有权。由于地下车位不单独发证，所以张先生应查看对方所购的商品房房地产权证附记栏内是否有地下车位的车位号、面积等内容记载。如核对无误，张先生可以与对方签订购买地下车位的买卖合同，购买地下车位。
　　不过，这里要特别提醒张先生：购买地下车位后，应到登记部门在原商品房的房地产权证附记栏内加注地下车库的车位号、面积等情况。
　　2、张先生可以承租小区内的地下车位。鉴于张先生所住小区内地下车位都已经售完，所以可以向已经购买了地下车位的其他业主承租地下车位。

　　地下车库产权归谁

　　上海美达律师事务所主任律师陈世福律师，目前本市房屋附属地下车库共有四大类：
　　1、根据《上海市民防工程建设和使用管理办法》有关规定，民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。因此，开发商可以取得作为民防工程的地下车库的所有权。按照"谁投资，谁收益"的原则，开发商可以转让和出租。但由于该《管理办法》没有规定作为民防工程的地下车库所有权人其出租期限有多长，所以有的开发商就打起了擦边球，出售使用权70年，这等于是变相出售产权。
　　2、目前，小区业主车位产权之争大部分就集中在开发商自建的地下车库上。市房地资源局曾于2002年初发布《关于地下车库预售申请及许可证发放等有关问题的操作口径》中规定："商品房项目附属的地下车库应优先满足本地块范围内房地产权利人购买、租赁。取得预售许可证的地下车库，在预售期间仅可预售给本地块范围内的商品房预购人。"显然，该规定并未禁止车位不可出售给小区以外的购买人。但是如给小区外投资者抢占后再高价出租或出售给小区内有实际需要的业主，显然小区内业主的利益将受到损害。
　　在这样的情况下，市房屋土地资源管理局于2003年1月6日发布了《关于商品房项目附属地下车库（位）租售问题的暂行规定》，并同时废止此前发布的《关于地下车库预售申请及许可证发放等有关问题的操作口径》，使车位的买卖、转让趋于统一、规范。
　　3、开发商在立项设计时就将其作为小区配套设施，并且开发商将整个地下车库的面积都分摊了。该类车库所有权属于全体业主共有，只能仅限用于对小区业主出租，而不能出售。根据《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》，除非有合法产权的分摊协议，否则单独具备使用功能的独立使用空间，如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等不计入共有建筑面积。
　　4、售后公房地下车库及人防工程车库。该类物业由于受当时技术要求及设计理念限制，一般都不是严格意义上的地下车库，绝大多数是防空洞改建，其用途也五花八门，有开旅馆、加工厂、仓库等等，其产权归属非常混乱。按照当时有关政策规定，这些车库其实是作为房屋配套设施而建设的，承租人在购买公房时也未进行分摊，而且这部分面积国家相关政策也不允许进入分摊，因此，其所有人还是属于原来的出资建造人。