2003年前6个月，杭州市上牌小型汽车共6919辆，比去年同期增长52.19%，其中70%以上为私人消费。截至去年11月，杭州市区小型汽车突破17万辆大关，比上年增长34%以上。井喷式的增长，给城市交通、能源、环境等方面都带来压力；而私家车的大量出现，使小区停车问题进一步恶化，需多供少也使车库价格进一步提高。

除了挤还是挤

　　各小区物业公司，在第一线感受到了住宅区停车所面临的困境。位于文苑路的金都新城，当时规划有车库215个、车位40多个，配比率接近50%。面对越来越多的私家车驶入，物业公司不得不又申请了近百个泊车位，见缝插针地安顿于小区内的道边或角落。1997年，该小区车库售价为7万－8万元，目前已涨至15万元以上。

　　作为市中心较早出现的高档住宅小区西子花园，早在1996年的时候数万元的车位没人要，现在20多万元的转让价格也很紧俏。该小区里70个地下车位和20个露天车位早已有主。其他车辆只能露宿东面和北面的小道旁，一到晚上就挤得满满的。

　　蒋村的德加公寓更典型，据物业公司称，小区车位配比率达到60%左右，单单西区可办产权的车库就有260多个。在2000年下半年车库开卖时，价格为11万元上下，当时就十分紧俏。如今整个小区的住户共有车辆七八百，本来以为很高的配比率，现在根本只算杯水车薪，尽管小区后来又申请审批出100个停车位，在小区人行道上过夜的汽车仍然挤得一塌糊涂。

　　无奈之下，物业公司只能将新增车位轮流使用，他们向住户发放一定数量的停车证，以物价部门核准的标准按证每月收费，住户可凭证在这些车位停放车辆。一般小区地面停车位都是固定给车主有偿使用的，即使它们空着，没车位的住户也无使用的权利。流动使用车位则有所不同，只要车位空着，有停车证的住户就可停放，利用率也有所提高，这在一定程度上缓减了“内空外挤”的现象。

　　“这还是解决不了问题！”物业公司有关负责人说，小区内能安排车位的地方都安排了，沿小区街段也就这点地方，再煞费苦心也无济于事。他们曾经考虑改建草坪，安上中空的草坪砖，以便能在上面安排更多车位，但这不仅会招致管理部门的反对，更会引起无车住户的不满。想想也是，占了绿地去停车，对无车业主来说有失公平。

　　小区“缺位”引发的问题还不止这些。一家物管公司老总说，许多车挤到了人行道上过夜，沿街商铺的经营户就有意见啦，说这会影响他们的生意，这样的纠纷也是发生过的。还有，在外停车增加风险，万一出了事，物业公司该负什么责任？该怎么赔偿呢？想到这些问题他就苦恼。

　　“缓减停车压力需从多方面开源节流，流动使用车位是一种方式；另外，在停车位过于紧张的区域，管理部门能否考虑附近（夜间空着的）工厂和学校等场所？若安排些人手管理的话，应可用作临时停车场地对邻近住宅区开放。”这位物管公司老总说。

建车库开发商有本账

　　现行的车库、车位配比标准，是1988年由建设部、公安部制定的，住宅小区每户平均建筑面积若在100平方米以下，按10%的比例配比；户均面积100平方米以上的，按50%比例配比。据估算，其平均配比率在30%左右。

　　其实早在几年前，房产开发商就已预计到购车热潮的到来，在车库车位配比方面也主动作了提高，像阳光地带的配比率就达到了67%，排屋户户有车位自不用说，像公寓也是每两幢建一个地下车库的设计。“可现在看来还是显得不够，小区路面上也停起了车，有很多家庭都已经买两辆车了。虽然我们设计建造时早已有心理准备，可哪里知道‘购车风’刮得这么快、这么厉害。”房产公司有关负责人感叹。

　　接下来的项目开发商就有了更多的经验。据滨江房产介绍，金色家园总共户数900多，车位则建造了800多个；而阳光都市财富中心的地下车库、车位也有300多个，配比率达到了1:1。

　　如果从小区停车角度来说，地下车库当然是越多越好。不过，开发商建造地下车库也是有限度的。尽管从单价上来说，车库的单价比房屋还要高，看起来开发商更有赚，然而实际上，房屋和地下车库成本分开核算的话，多建车库未必更来钱。有业界人士测算，以前小区出现的较多的半地下层车库，造价约700-800元／平方米左右；全地下层则要到1400－1500元／平方米左右；若造地下两层的话，成本至少要2500－3000元／平方米。这一点我们在某建筑商那里得到了进一步证实。

　　而又有建筑师介绍，因地下车库四周需用大量钢筋混凝土等材料，其围护成本比较高；而对于许多高层建筑来说，按规定，地下层挖深超过3米，得建人防工程，在空气过滤系统、地下发电系统以及门墙防爆功能等方面都有较高的要求，这也加大了成本。与此同时，地下车库的面积浪费却是非常大的。一是走道、坡道，一些规模小的地下车库，走道和过道的面积要占到近一半。二是大多数高层住宅，其承重结构与地下层是一样的，导致地下层许多空间无法利用，比如说与住宅卫生间、厨房投影面积相吻合的地下层空间，因位置狭小，就无法将其设计成车库来利用；要充分利用就得设计结构转换层，这又会增加其他方面的成本。

　　一方面是地下车库越往下建成本成倍增加，另一方面却是越处下层的车库，使用起来越不方便，因此销售也就越难，价格自然越低。而与房屋相比，车库的销售期又要长得多，客户往往会在买了房后才考虑购置它，因此对开发商来说，车库销售的回收资金也慢。地面车库虽然销售起来比较通畅，但考虑到占用建筑容积率或空间，现在的开发商在普通公寓的建设中几乎摒弃这一设计。另外，地下层建造越多也会影响到整个楼盘的工期，这也是开发商所考虑的问题之一。 也就是说，对开发商来说，在建造多少地下车库的态度上是一个综合性问题，一是要考虑楼盘的品质，二是在地下车库独立成本核算的时候能够有所盈利，至少不亏。在目前这种情形下，开发商都会建30%以上的车库。但在现行规定下，“成本核算”这一障碍的存在，也可能为今后小区出现停车难现象种下隐患。保有小区车库建设的前瞻性，更多的可能得由政策和法律的强制性规定来实现。据介绍，北京已出台了相关的条例，要求市中心和五环以外的住宅小区的车库配比率达到100%。

管理部门各有说法

　　此前，就停车库和车位的问题，我们曾采访过相关部门，他们从各自工作出发谈了看法。

　　消防部门：车库、车位问题涉及到消防部门的方面并不是很多。地上车位，只要道路净宽4米、达到转弯半径（小型车9米、大型车12米）；地下车库，相关的国家消防标准规定，要设置一定数量的消防栓、自动报警装置、自动灭火设施。达到上述条件就符合审批要求。 规划部门：杭州市现在实施的车库、车位配比标准，是1988年国家建设部和公安部联合颁布的。住宅平均建筑面积（户）100平方米以下的小区，按10%的比例配比；住宅平均建筑面积（户）100平方米以上的小区，按50%的比例配比。从现在杭州私家车拥有量来看，这个标准是偏低的。北京、上海、南京等城市已经颁布了适应不同城市具体情况的地方标准。

　　环保部门：我们主要根据国家权威中介组织的“环境影响评价报告”分析，对住宅的环保部分进行审批。

　　中国不像其他发达国家，人口密度很高，要在有限的区域内设立高配比比例车位、车库是非常困难的。我们到韩国的时候问过，他们汽车使用的汽油是98号，所以空气污染也没我们那么严重。

　　地上车位的设置对绿化和噪音管理不利，地下车库的废气不容易扩散。因此，在住宅建设项目审批过程中，多层建筑由于成本太高，我们不提倡设置地下车库，多采用地上车位，这势必会影响到小区的绿化面积；高层建筑，可以结合人防，多设置地下车库。关于底层车库问题，现在矛盾的焦点是卷闸门的噪音影响了居民的生活，我们提倡在某些高档住宅区采用高成本的低噪音电控门。地下车库的环保设施主要包括排风口和汽车出入口。在审批过程中，我们建议开发商把车库大门设立在远离住宅的地方，避免汽车爬坡时产生的噪音影响居民的生活。解决汽车废气污染的机械排风，国家有明确的卫生标准，目前主要采用竖向井道高空排风，废气从建筑屋顶排出。它的原理和大家现在使用的脱排油烟机差不多。 交警部门：我们现在沿用的标准是1988年交通部、公安部联合发布的。在具体操作上，真正实施这一标准的并不多。

　　从前年开始，交警部门正式介入住宅的综合验收，开发商须获得“车库合格证书”，这一举措使交警部门在车库问题上有比较深入的参与。 目前新开发的住宅小区，车位、车库问题比较少，在未来的新标准中，高级公寓的配比比例可能会达到80%－100%，业主的停车问题将大大改变。目前停车难的焦点主要集中在老的小区。临时停车的专人管理，停车保证一定的间距，这些都较难满足。

权属问题也很棘手

　　除住宅区地下车库的配比、小区停车问题外，一个长期存在于楼市的争论是：小区地下车库（包括其他许多地下空间）的权属问题。

　　争论之一：地下车库作为小区配套，开发商是否可以出售（出租）？有人认为，根据规范设计要求，车库应交付建筑物的所有人共同使用；而小区土地面积也已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有，因此，开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。因此，地下车库就应无偿提供给业主使用。

　　浙江浙联律师事务所高级律师戴和平认为，地下车库确实作为小区配套而建，但国家没有强制性规定应无偿提供给业主使用。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条指出：“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。”这就说明地下室、车棚等是可以作为独立空间使用和出租的。

　　而在南京市，因为前段时间发生过一场关系权利属之争的官司，使其已经引起了房产和物价等相关部门的高度重视。据当地媒体报道，有关部门目前已形成了一个意见稿，初步确定今后新建小区的配套车库将归业主所有。而对于过去遗留下来的问题，则将根据具体情况区别对待，主要看开发商有没有将车库的建设成本计入房价。有没有计入不是开发商说了算，必须由物价部门进行审核。审核结果出来之后，还要在相关小区进行公示，业主如有异议，可提请审计部门进行审计。如果开发商确实未将车库成本计入房价的，一律不得销售和出租。

　　争论之二：即使可以出售或出租，那是否交易给小区外部车主？支持方认为既然它是小区的配套，那就应该首先为业主服务，若卖或租给其他小区的业主使用，它也就没有“配套”的意义了。反正方则认为，既然地下车库可以独立出售或出租，这说明权属已经非常清楚，即属于开发商。从企业的角度出发，卖给谁完全受利益的左右。比如说会所也是小区配套，但里面的餐馆如果只提供给小区内业主而不能对外营业，这看起来也是非常可笑的。

　　据了解，前不久上海市十二届人大常委会第九次会议，审议通过了《上海市物业管理若干规定（草案）》。规定中指出，住宅小区内归建设单位所有的机动车停车位，应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用，不得对外转让；停车位有空闲的，经业主大会同意，建设单位方可对外临时租赁。住宅小区内归业主个人所有的停车位，不得与房屋分离单独转让。

原文出自《每日商报》 作者：姜建华