文章来源：羊城晚报

　　随着《广州市机动车停放保管服务收费管理办法》的出台，广州的车位投资市场已泛起波澜。据称，一些买家决定取消车位投资计划，甚至一些原来已交了定金的买家，也设法“退定”。

　　“其实，像这样‘退定’的情况并不多见，因为广州个人投资车位的有限”，中原地产高级区域营业总监熊正认为，“新标准出台之前就很少有车位的个体投资客，因为很多小区车位月租金为300元，可买个车位的月管理费就是50-150元，买来出租，不划算。”

　　熊正所说的这种“死水一潭”的局面或许正在被打破。有专家指出，历时整整一年制定的新标准在下月15日正式实施后，将对停车收费念起“紧箍咒”。这一措施，有可能刺激原先零散、匮乏、不规范的市内停车场，催生规范、有序、品牌经营的停车服务业，在未来几年内，形成潜力巨大、利润丰厚的“停车产业”。

　　个人投资车位少之又少　新标准不损小业主利益

　　熊正肯定地认为，总体而言，新标准出台对车位投资的“散户”没有“负面影响”。他援引中原地产营业部的数据称，从去年11月份至今，广州市八个老城区车位买卖的成交记录还不到20个，其中，嘉和苑就占了10个，最便宜的车位为19.3万元/个，最贵的为22.8万元/个。

　　“一般来说，车位是40年的使用权，但住户一般会搬家，月租便宜、收益差，如果转卖，二手转让的机会很低，因此，小区车位交投并不活跃。”熊正介绍，在大沙头一带，有很多车位空置，一般车位售价为5万-8万元/个，月租金为200-300元；在荔湾区，小区车位月租金约为300元，售价一般为十来万元，但买者寥寥。东山、越秀、荔湾、芳村写字楼的停车位月租金约为800元左右，售价为15万-20万元，都未有成交记录。由于写字楼的业主也经常会搬迁，因此九成以上是租用车位，很少买进。

　　满堂红研究部胡女士认为，现在车位产权证和房产证连在一起，卖房子时，是否连车位也一起卖？有些人尚有疑虑，这也是有些人购买小区房产时很少买车位投资的原因之一。

　　至于写字楼车位成交量少，胡女士举了天河北一个例子：一个月租金为600元左右的车位售价为16万-18万元，投资回报率仅为3.6%，30年才能返本。而且写字楼的车位一般发展商是不卖的，多是发展商自己出租。

　　据了解，目前广州商业区的车位租赁回报率较高，但这样的市场一般都被大公司掌控，小市民很难插足。胡女士说，在天河城一带，实行市场调节价，这一类投资回报较大，但货量不多，投资机会很少。

　　穗车位相对缺口达四成　“紧箍咒”不挡投资热情

　　有数字统计：美国汽车与停车位的比例约为1∶1；在寸土寸金的香港也达到大约1.25∶1。广州交通委员会对2006年广州停车场的规划目标为：汽车与停车位的比例达到2.5∶1，这意味着广州的车位应达到46万个。以1∶1的比例计算，目前广州市共有汽车约50万辆，而停车位仅有约28万个，按每辆车配1个车位计，相对缺口达四成。

　　随着税费调整、车价下降等种种利好的刺激，2001年，广州私人轿车数较2000年增加了94.95%，而且，汽车进入家庭的进程逐步加快，目前每天大约有300多辆新车上牌投入使用，高峰时甚至达到500辆。但与之相对应的停车位却没有相应增加，使得本来就紧张的车位变得更加紧张，在人口密集的市中心更是“火上浇油”。据了解，目前广州市有六成左右的私家车“夜不能归”，无固定停车位。

　　针对有人担心此次广州市停车保管收费标准下降幅度较大，是否会影响广州停车场投资者积极性的问题，广州市物价局长沈志超表示，此次停车场保管收费标准下降主要是针对实行政府指导价的停车场，这类停车场所占比重相对较小；而占比重较大的商场、宾馆酒店、娱乐场所、商业写字楼等配套停车场仍实行市场调节价，政府鼓励投资者投资。

　　对此，有业内人士认为，新标准针对市民投诉停车场月保费偏高、有些停车场乱收费问题念起“紧箍咒”的同时，也为停车场投资“开了个口子”。

　　车库成本“降无可降”　“停车产业”有新行情

　　知情人士透露，如果要在2006年以前新增30万个停车位，需要投入资金400亿元左右。这笔钱单纯依靠政府肯定不行。其实，早在新标准出台前，早先施行的《广州市停车场管理办法》就已开始大力鼓励民营企业参与停车场建设，但事实证明，原有的收费标准并不能吸引民间的投资兴趣。

　　在一些嗅觉灵敏的人看来，目前停车场收费打破原有的标准，针对实行政府指导价的停车场调降保管收费标准，而对商场、宾馆酒店、娱乐场所、商业写字楼等配套停车场仍实行市场调节价，由经营者自主定价，是为民间资金的介入“预留了空间”。

　　针对新标准实行后，一些房地产开发商可能会因部分停车场收费降低的“冲击”而“压缩”地下车库等配套建设的“说法”，熊正认为，就开发商而言，产品本身的定位不同，车位配套的情况也就不同。例如，豪宅房屋套数与车位的比例一般是1∶1.5，即每两户有三个车位，有些豪宅做到1∶2的比例，就更高了。对豪宅而言，1∶1的比例是明显不够的。而一般住宅，这一比例为5∶1较为合理。开发商建车位，配套数量的多少，与其产品自身的定位相关，与新标准出台与否关系并不大。

　　一位不愿透露姓名的房地产开发商表示，目前地下车库的建设成本已“降无可降”。以城市中心的楼盘计算，目前一个地下停车位，包括分摊面积大约是36平方米，建设成本大约为3000元/平方米，土地出让金大约要500元/平方米，配套设施建设费大约为360元/平方米，一个车位的平均开发总成本大约为15万元，高则要达到18万元。

　　保利地产营销中心高级经理薛进京分析指出，车位与广州城市发展前景和汽车工业发展紧密结合，目前，随着汽车工业的不断发展，广州对车位的需求愈来愈大，从长远看，商业物业的发展将越来越大，车位的发展前景看好。而且，现在很少人投资车位，有部分原因也是由于消费者的投资意识滞后，广州作为中国第三大汽车工业城市，相信车位投资不久会迎来“井喷时代”。