本网观点：本文所介绍的现象虽然是很多开发商都曾遇到的情况，但其根源需要我们好好反思。建设停车场的目的是什么，是为了给业主提供停车的空间，那么，在投资停车场时，首先要做的是真实预估停车场运营后的收益，以此确定将要投入的资金，然后，在停车场投资成本确定的条件下，再确定停车场的结构型式，或露天或室内，或地上或地下，或砖混或钢构，或自走式或机械式。不论你今后是想自己经营还是委托专业公司经营，都需要这样按部就班的去做，这样才能保证你或你的承包者的经济利益。

文章来源：新京报

　　为了缓解小区停车难的问题，位于望京的银领国际社区耗资3000多万元建起了一座望京地区规模最大的专用立体停车楼，并在去年12月全面竣工。这对于车位日趋紧张的小区居民来说，本来是一件好事。可是三个月过去了，由于车位收费无法达成一致，该停车楼至今仍然没有投入使用。有业内人士认为，车库高成本和汽车低价格之间的冲突，使得不少开发商在制定车位价格时遭遇尴尬。

　　开发商：每月收450元，十年才回本

　　据城开集团望京新城分公司项目经理周革介绍，该停车楼投放成本大约3000多万元，按照755辆车位来计算，一个车位的成本大约是四五万元，如果一个停车位租价定价在450元钱的话，大约10年左右才能收回成本。城开集团一位不愿意透露姓名的负责人还表示，即使定价450元/月，也是在所有车位都停满的情况下，才能在十年内回收成本。“更何况，除了成本，租价里还应该包括停车场设备的维修、用水用电、消防以及人员开支等费用。按照最低标准，一个车位这部分费用每年最起码也得上千元。”该名负责人表示。

　　业主：停十年一辆车钱都回来了

　　可是记者在采访时发现，很多业主对每个月450元的车位租价并不接受。业主王先生还给记者算了一笔账，“银领国际属于普通住宅，房价大概是5000多元/平方米，而大部分业主买的都是经济型车，一辆车也就是五六万元，每年花五千多元租车位，停10年就是一辆车钱了。说实话，不是我们不想停，真的是经济条件不允许。”王先生向记者表示。和王先生有相同想法的业主不在少数，一位不愿意透露姓名的业主甚至表示，在这种普通住宅小区，停车费每月不应超过200元，如果开发商定价过高，他们会要求降低停车费用，否则将拒绝往停车楼停车。在这种情况下，如何制定一个既能够让市场接受，又能尽快回收成本的价格使得开发商非常为难。这也是停车楼竣工之后，迟迟难以正式投入使用的主要原因。

　　周革对此表示，停车收费的确是个焦点问题，开发商目前正在进行积极的研究，希望能尽快拿出一个让开发商和业主都能接受的价格。而银领国际的物业公司负责人也明确表示，正在对停车楼的租价进行市场调研，应该可以在一个星期后最后敲定。

　　业内：经济型住宅的车库定位应谨慎

　　北京市物价局12358投诉处的一位负责人告诉记者，近来关于小区停车费的投诉越来越多，像银领国际这种普通住宅配置高档停车场遭遇定价尴尬的情况并不少见。

　　北京广厦置业总经理张卫克对此也深有感触，他表示，由于土地、建材成本不断上涨，现在地下车库的一个车位成本大概在10万元左右；与此同时，市场上的汽车价格却在持续下滑，一辆中档车也就是十万元左右，个别低档车型甚至只需要三四万元，这种车库高成本和汽车低价格之间的冲突，使得开发商在制定车位价格时很困难。

　　张卫克还表示，京城目前出现的停车收费纠纷大部分都是因为定价问题，要解决这一问题，关键是在前期规划阶段做好定位。“如果是高档小区，开发商可以考虑使用先进的车库设置来满足购房者需求。但对于普通住宅小区，开发商不一定非要配备高档车库，可以尽量把车库的成本降低，比如少建一些地下车库，车库配置不要过于高档。通过这种有计划的前期定位，应该能从很大程度上解决这种高档停车场遭遇定价尴尬的情况。”

　　■政府声音

　　小区办：停车位定价应尊重市场

　　北京市小区办主任赵春凯在接受记者采访时表示，现在小区停车收费还没有政府限价，如果车库产权归全体业主所有，那么物业公司在制定价格的时候一定要和业主商量，如果产权是属于开发商的，则不一定需要跟业主商量，政府无权干涉更多。

　　赵春凯还表示，如果开发商对车位的定价过高的话，与业主承受能力不符的话，业主很难为高价车位“买单”。因此，车库投资者应该提供一个比较合理的价格标准，假如业主不认可，可以根据实际建设成本进行核算，同时业主也应该从整体上衡量自己小区的收费标准。

　　发改委：主管部门不能强行定价

　　记者以业主的身份，向北京市发展和改革委员会收费处电话咨询了有关停车收费的问题。发改委的一位工作人员告诉记者，目前停车场实行的是一种市场调节行为，而物价主管部门的职责由194号文件中的“提供具有法律效力的协议办理核准手续”，到326号文件中的“抄送即可”。也就是说，物价部门不能参与具体一个小区停车场的价格制定，即使是双方无法确定价格，物价主管部门也不能去强行定价。

由于车位定价问题一直没有解决，高达五层的停车楼内空荡荡的

不少银领国际的业主把车停在车库外面，小区其他地方也停放着不少车辆