2004年广州市政府公布的《广州市机动车停放保管服务收费管理办法》和《广州市机动车停放保管服务收费明码标价实施细则》，在2005年11月开始实施，该政策在出台之初就引起了停车行业的诸多议论，实施后，不少停车场的管理者和经营者都感觉到了生存压力。因此，广州市物业管理协会和广州市停车场行业协会特地于3月29日举办了“关于小区停车场管理及服务收费沙龙”，分析停车场目前的经营管理难题。广州市物业管理协会、广州市停车场行业协会的部分领导、羊城晚报社记者、部分停车场经营企业和车位产权人的代表出席了论坛。

　　与会人员对当前的停车场经营管理现状、停车收费及成本、停车产权关系和保管责任，以及停车场未来的发展走向进行了广泛讨论。大家发言踊跃，运用国内外先进经验以及客观的实例和数据，对阻碍停车场的经营与发展、激化停车矛盾的症结问题进行了认真细致地分析。

　　1、月收益百元70年后才能回本

　　一位车位投资者投资失败的遭遇引起了大家的关注。据该投资者介绍，她在去年9月份投资1000多万元购买了一个停车场，内有150个车位。她认为车位投资很有前景，政府的限价政策是不符合市场规律的，迟早会调整，因此，才会在那个时候选择入市投资。其实按照以前600元的月保标准，盈利空间也很小。没想到，到目前为止，新收费标准一点松动的迹象都没有，她投资的车场亏损得很厉害。

　　她给大家算了一笔帐：按照新规定，室内车场每台车的月保费是400元，扣除给物业公司120元的管理费外，还有280元，再扣掉10%的营业税，就只有250元了。停车场每月用掉的电费要一万多元，平均到每个车位就是66.6元，人力成本每个车位平均也要60元左右，银行贷款利息每个月每个车位也要几十元，再加上维修费用，以及一些车位车主不肯交费的情况，每个车位每月的真正收益也就是几十元钱。如果按投资额计算的话，每个车位的成本最少也要7万元，每年的收益在1000元左右，那么投资者得在70年后才能收回成本。

　　另一与会者也介绍，目前珠江新城车位的建造成本是5500元/平方米，以每个车位占30平方米来算，一个车位的成本要16.5万元左右，月保费也就400元，按每个车位每月盈利200元算，也要在69年后才能收回成本。这么漫长的投资回报期可以说是很少见的。

　　2、汽车数量巨增停车位增长缓慢

　　对于停车位目前的供求关系，广州市停车场行业协会秘书长王单宁提供了一组数据用以说明。据他介绍，2000年，广州的汽车拥有量是18.9万辆，其中私人拥有12.6万辆。2004年，汽车拥有量已经达到了45.4万辆，其中私人拥有34.5万辆，整个汽车总量的增长是139%，私人拥有车辆的增长是173.8%，年均增长前者是24.4%，后者是28.5%。汽车数量是井喷性的增长，车位的增长幅度则是呈逐年下降趋势，政府对于汽车行业的高速发展在思想和政策上都没有做好准备，这就使得汽车的增长和车位的增长出现了一个明显的剪刀差。

　　3、收益低投资者不愿投资停车场

　　据广州市停车场行业协会副会长潘国璠介绍，小区地下停车场的建设成本是地面建筑物的两倍，一般是2500-3000元/平方米，每个车位占的面积是30平方米，那么一个停车位的成本就是8-10万元。2004年以前室内的月保费是600元，其中包括管理费和租金成本，管理费大概占100-150元左右，租金占450-500元，按照这种算法，投资者大概要十几年才能收回成本，而按照2004年的新标准，月保费下调到400元的话，回收成本的时间便增加了一倍，要25-30年以上。而且，现在的室内停车场还普遍受到了露天停车场的冲击，上文提到的那个投资者认为，路面的临时停车场严重打击了室内车场的利益，这是不尊重投资者权益的做法。路面车场只需交纳税费扣除人工后剩下的就是收益了，而室内车场的回报就遥遥无期了。一个室内车位的收益只有100元左右，这样下去谁也不愿意投资停车场了。

　　有专家认为，制定价格的政策必须尊重社会规律，政府其实对停车场的成本构成很清楚，但有些人不尊重这些事实，片面地强调了某些方面的利益，把停车收费高作为阻碍汽车消费的障碍是不客观的，按70年回报期来计算停车收费的价格就更不合理了。

　　另外，据了解，为节约成本，很多车场都在管理方面减少服务项目或降低服务质量，有的则不做月保改做临保，为了减低赔负成本，有些车场还限制高档车进入。

　　4、露天停车对无车业主不公

　　对于停车场的权属问题，争议一直都很多。广东人民时代律师事务所主任程根球介绍了一个案例：前段时间，有业主以投资者的身份向法院起诉要求瓜分地下车库的收益，法官认为业主的投资有积极和被动的区分，购买房屋的行为是积极投资，而车位则属于被动投资，在逻辑上，要求瓜分被动投资的利益是不合理的。程认为，这是在停车场权属问题上的一个突破。

　　有物业公司认为，虽然比起室内停车场，露天停车场的权属问题清晰很多，但纠纷却不少。露天停车场是小区业主公共所有的，但经常被贪方便的有车一族长期占用，他们只需要交租金而不需要交场地费，这样对无车的人不公平。因为停车的关系，道路会产生比以前多的维修费用，这些都是公摊的，因此，无车的人才是弱势群体，露天停车场是有车一族对无车一族的剥夺。而且，车辆长期停占公共道路对业主的生活也造成了很大影响，曾有一楼盘的业主，因为无法忍受楼下奔驰车在雨夜里的警报声，愤而搬起花盆砸到车上。针对这种现象，有公司建议，是否能像香港一样，对在公共露天长期停车的车主收取高额罚款，或者政府将整治乱停车的行动也开展到小区里面来。

　　5、停车位该限制还是该鼓励？

　　小区车位紧张、车位超负荷运作是不少物业公司反映的共同问题。有专家认为，随着烂尾地停车场数目的减少，投资者积极性的减弱，广州的停车难问题将越来越严重。政府既然把汽车工业作为重点发展产业，那么就应该预想到后续的配套服务，停车位的发展跟不上汽车工业的发展，必然会导致严重的矛盾进而引发社会问题。而且，停车场投资如果不吸引社会资本的话，政府的负担也会过重。在这种情况下，鼓励停车场行业发展，鼓励投资者进入应该是很正确和合理的方向，但政府的限价措施却恰恰和这个方向背道而驰。

　　因此，行业协会呼吁，在价格政策方面，政府应该放开给市场自行调整，为刺激行业的发展，政府也可以考虑在税收方面给予企业一定的优惠，否则，停车场行业的发展仍将会远远滞后于汽车行业的发展。