来源：央视《中国财经报道》

　　有房有车，是许多现代人追求的生活。如今已经有2200多万辆汽车驶进了中国家庭，这个数字每年还在以400万辆的速度增加着。人需要有房子住，每辆车也要有一个家，那就是车位或车库。近年来由车位引发了的物业纠纷屡屡发生。今年3月16号《物权法》获得高票通过，这部法律专门对车位归属问题进行了规定。《物权法》出台后，引发了人们对车库归属权更大的关注。然而，围绕小区车位引发的各种纷争非但没有减少还大有上升的势头，这究竟为什么呢？

　　一、流产的行动

　　2007年4月8日，北京华展国际公寓。

　　下午两点，春天的阳光洒在道路两旁的汽车上，空气中充满了宁静。然而在宁静的背后，这里的业主正在悄悄酝酿着一场行动。

　　华展公寓地上部分物业公司负责人雍静姝：“就是说想业主自发想组织这么一个会，商量商量停车问题，因为他们小区本身有地库，现在就是停不下去，因为前面的物业还占着。所以想开这么一个会。”

　　小区里所有的道路都变成了停车场，然而就在这些汽车的下面，一个有着150多个车位的地下车库却在唱着“空城计”，偌大的车库零星地停了二三十辆汽车。业主们说2004年，小区更换了物业公司，但开发商认为地下车库归自己所有，撤走后仍然占据着车库，业主们只能在原本就很狭窄的路面上再划出大量停车位。于是，出现了新物业公司管理地上车位，开发商的物业公司占据地下，这样的奇怪现象。

　　华展业委会主任胡竑邠：“我个人理解的话，地下车库如果开发商，或者任何一方，他有有效的法律证明，比如产权证或其他证明，能够证明是他们的，那应该是他们的，如果没有，那就一定要么是属于政府、国家，要么属于小区的全体业主。”

　　小区150个车位究竟归谁？这是两年多来让华展业主们头疼的问题。而对于全中国数以千万计的有车一族来说，对于自己所居住的小区里的车库归属，又有多少人能说得清楚？这一次，业主们希望通过一种特殊的方式，跟开发商争夺地下车库。约定开会表决的时间已经过去了半个小时，业主总共才来了三个人。

　　华展公寓地上物业公司负责人雍静姝：“真正开会来的大家也看到了，通知了120多位，今天只来了3位，比较遗憾，但是在关键时候不齐心。”

　　记者：“那今天这个结果您是怎么样一个心情？”

　　业主：“很不满意，很失望的一种。因为我也是敲了几家门，好多业主也不是特别的配合。”

　　两天后，华展公寓召开第二次业主会议。

　　华展公寓地上部分物业公司负责人李山涛：“华远公寓的业主们，这些本属于全体业主的利益多年来一直被他人侵占。为此，今天我们发起呼吁，全体有车的业主们把车就停在本来就属于我们的地下车库去，并呼吁大家不再向创新公寓管理公司缴纳任何费用。我们当然知道，地下车库属于全体业主所有。”

　　会议建议业主们选择一天，集体把车停到地下，形成车库被业主们使用的事实，迫使物业出面和业主谈判。

　　华展公寓地上部分物业公司负责人雍静姝：“这又造成了一个咱们大家可以谈到这事的机会，是造成他必须要面对这件事的机会，要不然他不理你，他不理你，你爱发文不发文，你爱发律师函不发，反正我不理你。”

　　上次开会来了三位业主。这次，来了十一位。

　　业主：“我觉得咱们小区不齐心干，都这么多单元户就来这么点人。你们都通知到了吗？”

　　华展公寓地上部分物业公司负责人雍静姝：“都通知到了。”

　　业主：“其实业主态度很坚决的话，他就知道这些人不好欺负，你态度很那个什么，你欺负欺负他也没什么，他也不出声，下次还欺负你，实际就是这么一回事。”

　　华展国际公寓业委会主任胡竑邠：“但是就是每次这种活动，大家每一个家庭或每一个业主有问题都很着急，但是如果一起来做一点事情都不太着急，这个是我们业主自己的问题，就是说很多问题都是需要业主一起解决的，有时候不是特别积极。你们几位今天能来，我觉得不错了。”

　　听到要用自己的汽车占领地下车库，大多数业主没有表态。剩下两位发言的业主，一位主战，一位主和。

　　业主：“因为我是新搬来的，我现在还没车位呢，所以你要说下去的话，肯定下去。”

　　业主：“得理让人，我的想法就得理让人。我实话实说，大家伙，明天礼拜一都开下去，我觉得，你这种倡议这种想法可能能行，到时候不一定有那么多人开得下去，这个不是说我们几个人说了算的问题。”

　　因为来开会的人数不够，第二次会议还是没法形成决议。4月底当记者第三次来到华展公寓时，发现地上的车位依然拥挤不堪，地下车库依然空空荡荡，似乎什么都没有发生过。

　　两次会议，只有14个人参加，华展小区业主的维权行动无疾而终。都说在强大的开发商面前，业主是一盘散沙，第一次开会的三位业主和第二次开会的十一位业主，充其量只是几颗沙粒。在一场没有开始的博弈中，胜负似乎已经分明。《物权法》的出台实际上是在提醒每一位老百姓应该重新认识自己的权利，物权是一种私权，你自己不主张，不保护，是没有人会替你争取的。面对车库这本多年来的糊涂帐，有人开始站出来要和开发商好好算一算。

　　二、妥协的协议

　　就在华展小区的业主们还在犹豫是否采取行动的时候，北京龙锦苑二区的业委会已经给小区物业发出了一份这样的公函。

　　龙锦二区业委员主任晋岩伟：“一、取消龙锦二区停车场收费服务，不再将小区停车场委托贵公司经营。二、自2007年5月1日起，直到就车位委托经营收益分成达到一致，签署新的车位委托经营合同扣的自然月终止期间。”

　　他叫晋岩伟，是龙锦苑二区业委会的主任。从今年三月份开始，他和小区的物业公司进行了一场谈判。

　　业委会的观点是，小区内220个地面停车位占用了业主的公摊面积，全年35万元的停车费里边，扣除必要的成本，剩下的收益应该归小区700多位业主共有。晋岩伟说，业委会的提议已经得到很多人的支持，现在他正忙着向不知情的业主宣传这种观点。

　　龙锦二区业委员主任晋岩伟：“车位主张简单的来讲，就是停车应该收费，停车收益归全体业主。现在物业的主张停车应该收费，所有的收益都是他的，差异双方谈不拢。我们提出一个三七开，30%他是作为他这一部分的付出劳动应该得到的收入，70%应该是属于业主的收益。”

　　记者：“你们怎么想？”

　　业主：“我昨天听了他一点儿，同意。这具体的钱该怎么办？如晋先生说业主大会讨论，首先这钱归谁？我同意他说的这个观点，就是说这钱归大家呀。”

　　记者：“您怎么看待车位归谁？”

　　业主：“当然是归业主所有，因为那个土地使用权是我们的，我们在买房的时候这一块儿公摊面积吗，都包括的，所以说收益归我们。”

　　业委会贴出《公函》的当晚，小区公告栏里多出来一份物业公司的公开信，里边列出了停车场收费的相关依据。

　　天鸿宝地物业公司副总经理陈纳：“我们完全是按照政府的法律法规来招行的。特别是像北京是居住小区停车办法中明确规定，我们物业管理企业是负责小区的车辆管理，我们的收费标准完全是按照北京市发改委颁布的收费标准来进行收费的。那么我对车位费的收入以后呢，很大一部分是补充到物业管理费当中的。”

　　晋岩伟觉得，物业公司可以收一部分管理费，但车位的主人是业主，收益也应该由业主支配。

　　龙锦二区业委员主任晋岩伟：“停车场应该收费，这一点自始至终，业主委员会都是这样主张的，但是收益应该归全体业主。但是在过去，前期物业所形成的模式中停车场的所有收益都是被物业拿走了。现在呢，就是说业主在成立业主委员会以后在主张自己的合法权益。”

　　记者：“刚才晋先生提出一个观点，停车场的使用权是属于业主的，不知你怎么看？”

　　天鸿宝地物业公司副总经理陈纳：“回龙观龙锦二区是属于经济适用房，经济适用房是不含土地使用出让金的，那么土地上所有的附属物，附属建筑，实际上大家是有一个共同享用的权力，但有没有你产权的问题还不好说。”

　　在北京市回龙观地区，像龙锦二区这样归天鸿宝地物业管理的小区有20多个，如果每个小区的停车费每年按30万元计算，所有小区就有近七百万元的收益。5月1号，是业委会提出的谈判最后期限，如果不能达成共识，业委会将拒绝物业收停车费。4月29号，谈判僵局终于被打破，双方重新坐到了一起。这次，双方在言论上没有任何交锋，晋岩伟的态度也发生了转变。

　　龙锦二区业委员主任晋岩伟：“首先感谢有这样的机会走向和平解决问题的模式。龙锦二期业主委员会是一个很年轻的团体，因为受制于，年轻的团体，有他自身的特点，因为社会阅历经验有限，有些问题看待方面有局限性。我觉得这对我们是一个经验教训，我也希望大家吸取经验，冷静处理遇到的问题。”

　　双方签署协议，鼓掌。

　　双方协议的核心内容是：龙锦二区停车场的收费方式保持不变，停车费仍由物业公司负责支配。从表面上看，业委会和物业争议的是一个车位收益权的问题，实际上，业主是否拥有地面车位的产权，才是问题的关键。 　　天鸿宝地物业公司陈晓莉：“我觉得我们不能单方面确定权属，但是我们可以肯定一点，车位肯定不是物业公司的产权。”

　　龙锦二区业委员主任晋岩伟：“有人讲现在物业所依据的很多文件，在10月1号以后可能都会被废除掉。那么换句话来说《物权法》的颁布、实施，是让更多的业主有了信心，相信我们的权力一定能拿到业主的手中。”

　　《物权法》第七十四条上规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。在普通的商品房小区，地面停车位究竟应该归谁呢？

　　北京律师协会房地产专业委员会委员陈旭：“地面上我认为《物权法》也已经规定的很清楚了，就是公共道路上划的区位，他的权属归全体业主，这个《物权法》已经规定得很清楚的。所以这个如果有纠纷的话，可能就纠纷在于车位它管理费用的高低，权属、收益通过这次立法已经是很明确了。”

　　记者：“地面如果是用于规划的停车场呢？这样一个情况呢？”

　　陈旭:“你提的这个问题也很好。但我们现在是这样，大多数的小区还没有专门把地面规划出来一个停车场来，一般都是公共通道了，所以那个小区专门给你弄出一个空地来给你当停车场，有这样的吗？没有。除非是商场，除非是一些商业的设施那有可能，必须要求你有多大的停车场，像现在我们买建材呀，买什么的，你没有停车场不敢想像的，但是住宅地方没有听说过专门弄出一个空地来做停车场。”

　　按照陈旭律师的解释，多数小区的地面停车位占用的是小区的公共区域，所有权应属于全体业主，收益权也属于全体业主。从质疑物业拿走停车费，到认为收益应该归业主，再到暂停业委会的主张，龙锦二区的车位维权，从原点出发，兜了一个圈，又重新回到了原点。在这个过程中，晋岩伟向后退了一步，龙锦二区的车位之争暂告一个段落，而北京另一个小区的车位维权行动却正在进行中。

　　三、疑云重重的产权证

　　王嘉吾，太月园小区业主，同时也是北京某房地产公司财务总监。因为特殊的职业背景，她被业主们推选为小区业委会主任。上任后业主们都在反映小区停车难，她开始关注地下车库的问题。

　　太月园小区业委会主任王嘉吾：“就我们太月园小区这个你可以看得见，到处都是车，我跟你讲，鼻子眼能停车的话，可能都要去停车的。”

　　业主：“华容道那个游戏就是来回倒，最后倒出来，我们小区的车现在停车，最形象的就是走华容道，然后推过去，推回来，然后你出来，然后你再进来，他再走就来回这么倒，所以最形象的就是这么一个比喻。”

　　地面停车像走华容道，地下车库却空空荡荡。这里一共有两层，400多个车位，和地面车位数量相当。

　　业主：“地下车库是很宽敞的，为什么呢，因为我们的开发商的话，要卖地下车库，如果你不买的话，你光租他就不卖，他就不卖，就不让你租。”

　　业主：“我们不买就被清除出来了，然后我们就放到地上了。”

　　车库只卖不租，业主们认为这是开发商定下的霸王条款。而开发商认为，他们已经办理了产权证，车库是自己的，自然可以决定如何处置。然而在随后的几次交锋中业主们却发现了开发商产权证存在的问题。

　　业主：“但是据我们所知看到的资料都是说，这个地下车库这一块吧他们没有交土地出让金，没有交土地出让金，但是这个有关部门，政府的有关部门却把产权证发给他们了。”

　　太月园小区业委会主任王嘉吾认为，签订土地出让合同、缴纳土地出让金是取得产权证的第一步，但太月园的开发商并没有缴纳车库的土地出让金，就直接拿到了土地使用证，进而拿到了产权证。

　　太月园小区业委会主任王嘉吾：“我们拿到了开发商没有交土地出让金的证据，这个是北京国土资源局土地出让处给他们国土资源局写的报告，我处建议，地下车库不再重新办理出让合同，办理房屋产权时，直接给地下车库颁发产权证。咱们国家土地取得只有两种形式，一种是划拨，划拨时是不收取费用的，是公益事业；还有一种是出让，商品房都是出让形式取得的。没有一块土地不经过划拨也不经过出让直接给建筑物发产权证的。这种事情有关部门在滥用职权。我们向法院提起了行政诉讼。”

　　王嘉吾说，在最初的土地出让合同中，所有的土地出让金最终都是被业主分摊的，开发商已经收回了所有垫付的资金。根据国土资源局土地出让处的建议，现在开发商一分钱不用交，就拿走了太月园所有地下车库的产权。在查阅相关资料的过程中，业主们却发现了一个更加让人费解的问题。

　　业主：“最可笑的是人防工程，人防工程应该是国家资产，但是也把这个产权证发给了开发商。”

　　为什么业主说开发商拿到了人防工程的产权呢？

　　人防工程是一种特殊的地下建筑，在和平年代，可做为地下室，战争时期征用为防空设施。在很多商品房小区，人防工程平时就被当作车库来使用。业主们认定开发商地下车库产权存在两个问题：一是开发商没有交纳地下车库的土地出让金；二是，产权证标注的面积中也不应该包括人防工程。

　　太月园小区业委会主任王嘉吾：“他拿到的产权证里含人防工程的面积，里边写得很清楚，地下面积应该是这么多，其中含人防工程，他的土地使用证上的面积是12297.23，包含了人防工程的5800多平米，地下车库的一层。把人防工程的一层给了开发商，而且没有交土地出让金。”

　　《中华人民共和国人民防空法》第一章第五条规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

　　人防工程的产权属于国家，这是无可争议的事实，太月园的开发商如何拿到人防工程的产权证，我们不得而知。在我们第一个故事中谈到的华展国际公寓，开发商占据的地下车库经过证实也是人防工程。观众朋友们生活的小区里，不少地下停车场其实也是人防工程。人防工程的投资人应该是谁？开发商有没有权利把人防工程拿出来出租，并获得收益呢？

　　北京维弘物业公司负责人雍静姝：“从我知道的政策我想说，92年北京市有一个文，是京证办发33号，这里边有一个界定，就是说什么是人防工程，说建设费用，摊进了商品房的成本这种，咱们顺着这个文的思路想，那么我当时见的时候，这个钱是开发商垫付的，进了房价了，那么这样的话，开发商在转让房子的过程中，他一定是把这笔钱收回去了，那这笔钱是谁垫付的呢，就应该是小区全体业主垫付这笔钱了，这样的东西才叫做人防工程。”

　　从这个角度讲，人防工程的产权虽然归国家，但投资者应该是购房者，怎么看，开发商都没有理由把它占为己有。王嘉吾等业主认为，首先太月园小区地下车库没有交土地出让金，而且地下车库有一半是属于人防工程，不管从哪一条、哪一款上来讲，政府把这个产权证办给开发商，都是不应该的。

　　2005年l2月，王嘉吾等5位业主就土地使用证的发证问题向北京市政府提出行政复议。而北京市政府的行政复议决定认为：房地产公司取得的《土地使用证》符合有关法律。5位业主不服，在2006年先后两次向北京市第一中级人民法院、第二中级人民法院立案行政诉讼请求，但都被驳回。

　　没有缴纳土地出让金为什么能够拿到地下车库的产权证？地下人防工程该不该被开发商据为己有？为了了解取得地下车库产权证的合法程序，4月23日，记者向北京市国土资源局发出了采访函，希望了解相关情况。截止到节目播出前，在近一个月时间里，我们多次和北京市国土资源局联系，但非常遗憾至今我们没有得到北京市国土资源局的任何回复。根据我们了解的最新情况，王嘉吾提出的行政复议已经被驳回，随后，她就太月园小区地下车库的产权纠纷案上诉至北京市高级人民法院，法院在5月28号已经开庭。和王嘉吾相比，青岛的9位业主要幸运一些。同样是地下车库的产权证问题，同样是行政官司，一年内他们经历了3次诉讼的煎熬后，最终成为了青岛第一例打赢了“车库官司”的业主，这样的案例在全国也十分罕见。

　　四、没有完结的胜诉

　　2000年，青岛市东海西路的太平洋中心迎来了它的第一批住户。这个小区位于青岛最著名的五四广场旁，属于商住两用的高档楼盘。优越的地理位置，优美的周边环境，开盘时售价就达到了6千多元。王冰就是小区的第一批业主。

　　青岛太平洋中心业主王冰：“我买的时候正好是申奥运要投票的那一天！那天中午定下来(房子)，晚上要公布(投票结果)，公布成功了。”

　　王冰说，当时选择这个小区的一个重要原因，就是买房时，开发商承诺，可以免费使用地下停车位。

　　青岛太平洋中心业主王冰：“当时买房的时候，在售楼处，售楼小姐们都说，我们问到车的问题，都说没问题，可以停啊，都很方便的，收不收费啊，不收费。”

　　青岛太平洋中心业主孟女士：“我听说其他的公司，(最初)来买房子的时候，他想买车位，开发商说不能卖，说车位是供业主们(共同)使用的，不能卖，所以他们就没买。”

　　开发商虽然口头承诺业主可以免费使用地下车库，但在购房合同中却没有写下相关内容。随着太平洋中心二期、三期陆续地入住，原有的189个车位逐渐变得“供不应求”，于是开发商提出要收取停车费。由于开发商最初的承诺早已无据可查，业主们只能每月花400元租一个车位。但没过多久，事情又发生了变化。

　　青岛太平洋中心业主王冰：“有一段时间，车库全部锁着大锁，一个个锁都锁上，停不进去了，交钱也停不下，你必须买下，或者有时候偶然停下，就有一个大字条贴上，此车位已经被销售掉。”

　　2003年底，开发商突然停止了太平洋中心地下车库的租赁，要将每个车位按8万元出售，不买车位的业主不能停车。一时间，业主有些不知所措，只能让自己的车“露宿”在外。大家后来才知道，开发商青岛四和房地产公司已经给地下车库办来了产权证。

　　青岛太平洋中心业主万先生：“一开始，只是我们大家共同来用这个(车)库，只是每个月收取很少一部分管理费，后来不知道开发商怎么就把车库卖给别人了，而且给别人都办了房产证。”

　　业主没地方停车，反倒有不少外来的车辆停进了车库，一些车位装上了停车闸，拉上了铁链，不让其他业主使用，直到今天还有很多车位被铁链围着，旁边竖着“不准停车”的牌子。于是，一场关于车位的较量开始拉开。

　　第一次诉讼：2004年2月，太平洋小区的9名业主联名向青岛市市南法院起诉，要求撤销小区车库的产权证。张青，作为9位业主的代理律师，亲历了这场诉讼。

　　青岛雅博律师事务所主任律师张青：“他这个颁证本身呢，就违反了应该是房屋登记管理规定。为什么呢，因为它这个颁发的房产证呢，并不是一个独立的车库，而是在一个公共空间中，确定的一块权利。”

　　2004年8月，市南法院作出一审判决，青岛市国土资源和房屋管理局发放给青岛四和房地产公司的产权证没有标注车库的具体位置，造成产权证有重大瑕疵，因此撤销了开发商的产权证。

　　青岛雅博律师事务所主任律师张青：“当时诉讼结果，一审法院就判决这个房地产证，因为没有红线图认为它违法，所以给它撤销了判决。”

　　青岛雅博律师事务所主任律师张青：“什么是红线图，就是在一个你颁发的房地产证，后面有一个附图，附图就是一个权利范围，要用红线来标注出来，说你的范围是什么的。所以他那个图呢，底下就是没有一个权利范围，你到底哪一块是你的，哪一块是别人的，怎么来维护你的权利，这个没有，所以这个就是以这个为理由，撤销他的房地产证。”

　　仅仅1个月后，开发商修改了红线图，重新为地下车库申请登记。2004年10月28日，青岛市国土资源和房屋管理局再次为开发商发放了产权证。

　　青岛雅博律师事务所主任律师张青：“没有实质上的差别，只是在这个配图上标出了红线，那么也就说，完成了，他(发证机关)认为完成了他(房产商)应该完成的工作，所以符合了发证的条件，又把这个证发了出来。”

　　拿回产权证开发商又开始销售车位，王冰等 9名业主再次提起诉讼。2005年3月，青岛市市南法院第二次开庭审理。业主们认为，地下车库不是土地上的建筑物，被告方房屋管理部门不应该发产权证。这次法院判决业主输了。

　　青岛雅博律师事务所主任律师张青：“那么从我们看，法院的判决呢，他主要认为这个地下车库呢，也是地上的建筑物，属于地上的房屋，所以就应当颁发房产证。”

　　业主们不服，上诉到青岛市中级人民法院。这次，他们主张车库是小区的配套设施，应归全体业主所有。但开发商认为，车库是自己投资的，权益当然归自己。

　　青岛四和房地产公司委托代理人、山东琴岛律师事务所律师唐健：“我们这种情形属于，我们这个底下停车场的整个建筑面积，没有分摊整个小区的共摊面积，因此它的所有权属根据‘谁投入，谁收益’的原则，应当属于开发商享有的，这是我们基本的原则。”

　　青岛雅博律师事务所主任律师张青：“我们在诉讼中，大家争议一个非常大的一点呢就说，你开发商应该证明自己是作为一个独立项目来进行投资建设的，你才能对这个主张权利。假如你没有作为一个独立的投资项目，而且你把你的这个建设成本，摊入了公共建筑成本中，而且你在销售时候已经向业主收取了这方面费用，那么你就应该归全体业主所有。”

　　记者：“咱们这边能证明这个(车库)开发成本没有分摊到房价里边吗？”

　　青岛四和房地产公司委托代理人、山东琴岛律师事务所律师唐健：“这个确实是我们也没法举证，也没法证明，因为这是好多年以前的事情了，整个项目都已经结束好多年了，所有人员全都撤走了，我们目前没法从那个角度去讲，但是我们认为如果对方认为我们的开发成本计入的话，对方应该举证，对方也没有举出证来。”

　　青岛雅博律师事务所主任律师张青：“对方一直强调的问题，他认为他是一个独立的车库项目，那么我们就提出一个项目，既然你主张，你是一个独立的车库投资项目的话，那么你就必须有独立的投资，这些资料，那么你必须应该来向法庭提交这些资料，因为我们是掌握不到他的资料的，从举证这个责任来看呢，也应当由开发商来举证，但是开发商拒绝对这个问题进行举证，那么我们可以从推定来说，或者从有利原则来说，那么就应该证明，它没有作为一个独立的投资项目，而是作为一个公共的投资成本，计入了整个建筑成本中。”

　　2005年12月5日，青岛市中级人民法院认定，本案所争议的停车场的确是配套设施，应该归所有业主使用，并做出终审判决，撤销国土资源和房屋管理局为开发商核发的车库产权证。官司赢了，安装在车位上的停车闸被业主们拆除，小区业主的车又停回了地下车库。业主胜诉的消息也迅速在青岛传开，成为了媒体报道的焦点。栾磊，就是报道这起纠纷的第一个记者。

　　《半岛都市报》记者栾磊：“反响非常大，我是12月27日，《半岛都市报》焦点版发了我这个报道，后来第二天我们报社的热线电话，还有我们办公室的热线电话，都有很多市民打过去，说他们也遇到过相同的事，说车库，他们的车库也在付钱，或者也在花钱租，看了这个报道，他们认为他们权益受到了侵害，就咨询我打官司的代理律师是谁，有的就干脆咨询我，你觉得我们这样去打官司，是不是有胜算，我们是不是也应该赢。”

　　通过对案件的追踪，栾磊感受到了社会各方对这场诉讼的高度重视。

　　《半岛都市报》记者栾磊：“因为他这个案子是应该是青岛史无前例的，在全国也比较少，如果这个案子最终是定刑判决之后，可以作为同类判决当中的一个典范或者模版，对其他的判决进行，进行借鉴。”

　　如果故事在这时结束，那对于广大业主而言无疑是完美的。但判决结束后，被告之一的青岛四合房地产开发公司当场表示，他们对判决结果不服，肯定会提起申诉。2007年3月27日，案件再起波澜，两个被告向青岛市中院提出再审申请，而提起再审的一个重要原因是他们拿到了山东省建设厅对这起案件做出的一份书面认定。

　　开发商提出申诉的举动在栾磊看来，可以说是在预料之中。

　　《半岛都市报》记者栾磊：“我觉得他肯定是想把这个权益再争夺回来，因为如果这个车库判给了业主，不光是这个开发商，还有绝大多数的开发商以后建了车库，都很难收归囊中，再往外出卖了，应该是都有判给业主的可能性吧，所以他们在积极地争取他们这个群体的权益。”

　　另一被告青岛市国土资源和房屋管理局在听证会上拿出了一份由山东省建设厅出具的意见，在意见中建设厅表示，本案涉及的是一个经营性的车库，青岛市中院的判决结果是错误的。

　　青岛雅博律师事务所主任律师张青：“他主观下的结论，他并没有说你当时审批是一个独立的，是一个经营性的，或者你当时报的也是一个经营性的，他没有任何的依据。那么从我们这个检查的资料可以看出，就说他审批，从当时规划审批，到后面建设项目的审批，这个地库都是作为一个配套的公共设施，显然不是一个经营性的。”

　　记者：“那您给这个山东省建设厅所有发的这个意见怎么评价？”

　　青岛雅博律师事务所主任律师张青：“我对它的评价就是说，一个行政机关对一个司法的一个干预，是显然违法的，一个非常违法的。”

　　记者：“即便他的结论是正确的呢？”

　　青岛雅博律师事务所主任律师张青：“也是违法的。”

　　在媒体关于这场纠纷的大量报道中，一直没出现青岛市国土资源和房屋管理局的观点。记者在青岛采访期间，多次试图联系国土资源和房屋管理局，辗转多个部门后，反复沟通，最终对方还是拒绝了我们的采访。这一点也得到了栾磊的证实。

　　《半岛都市报》记者栾磊：“国土资源局这块也都(想)采访，也是在现场，事后采访的阻力也比较大。”

　　目前，案件的再审还处在受理阶段，具体时间还不得而知。经历了这场马拉松式的车库之争，王冰已是身心疲惫。

　　青岛太平洋中心业主王冰：“对这个前景，从目前对这些法律了解，不是很乐观，因为首先我先讲的，本身消费者是一个弱势群体，他是很松散的，而对方是一个整体，无论开发商，还是土地局还是房管局，他是一个整体，他是一个拳头，是大腿，你连个小腿都不是，小拇指腿，本身就是弱势，你怎么去打这个官司。”

　　五

　　从地上车位到地下车库，从人防工程讲到产权证的纠纷，我们的节目涉及了关于车位各方面的问题。采访中，广大业主都感觉到他们本来就应该是车位的所有者，但却又拿不出有利的证据证明自己的想法，所以就有了华展中心流产的行动、龙锦苑妥协的协议、太月园打不赢的官司，以及青岛业主没有终点的胜诉。最后，业主们把解决问题的希望寄托在了《物权法》上，那么新出台的《物权法》能够解决目前的车位纠纷吗？

　　在律师张青看来，太平洋中心业主的胜诉只是暂时的、偶然的。地库的归属权问题上，仍然挂着一个大大的问号。

　　青岛雅博律师事务所主任律师张青：“实际上这个诉讼呢，我们看还是一个行政诉讼，实际上还是没有涉及到地库的确权问题，这个地库的最终确权应该通过其他途径来解决。”

　　张青表示，太平洋中心的案例实际上只是明确了给车库发证这一行为不合法，但要解决车库究竟归谁这个最本质的问题，还有许多难题。

　　青岛雅博律师事务所主任律师张青：“应该把全部资料，就是包括从立项审批，到他的应该是审查他整个的投资成本，这些项目进行审查，它是否作为一个公共设施进行建设的，如果这样的话，它是作为一个公共设施进行建设，它就应该归全体业主所有。”

　　记者：“这些东西能拿到吗？”

　　青岛雅博律师事务所主任律师张青：“这些东西拿不到，实际上我们可以看到，大家呼声非常高的就是，应该公布开发商的建设成本问题，我看有的城市已经做了这件事，但是没有坚持下来。”

　　记者：“是不是说，我们拿不到这个东西，我们就肯定打不赢那官司？”

　　青岛雅博律师事务所主任律师张青：“可以这么说。”

　　一谈到开发商的建设成本，就似乎进入到一个禁区。我们多方联系，也没有找到一家愿意谈这个问题的房地产公司。为了了解相关情况，我们再次找到有多年房地产行业背景的王嘉吾。

　　太月园小区业委会主任王嘉吾：“要说这个就特别专业了，因为我是做财务的，而且是做房地产公司的财务的，他地下车库，毗邻于楼体的地下室，所以不可能分开的，开发商也不会分开，他不可能另外拿一笔资金投资到你小区的车库里头。”

　　记者：“您怎么知道开发商的建设成本？开发商的建设成本我们能查吗？”

　　太月园小区业委会主任王嘉吾：“你不能查。但是咱们国家的会计法里有规定，就是说这个费用允许进入开发成本，这个不用去查。这是制度，是规章，必须这样去做。”

　　记者：“如果进入了开发商的建设成本，肯定分摊到了买房人的房价里边？”

　　太月园小区业委会主任王嘉吾：“对，没错。”

　　在王嘉吾看来，绝大多数地下车库的建设费用已经被购房人分摊，如果车库被开发商再卖一次，消费者就相当于掏了两次钱。但开发商未必认同这个观点。

　　北京律师协会房地产专业协会委员陈旭：“因为现在有很多的开发商，他认为他在委托测绘机构进行测绘的时候，没有把车库分摊到业主的建筑面积当中去，也就是说没有把这个公共面积分摊到业主的建筑面积当中去，所以他认为产权应该归他，这是开发商的意见。”

　　会不会有开发商自己掏钱修建地下车库呢？

　　太月园小区业委会主任王嘉吾：“开发商独立投入，有一种情况是可以的，单独修地下停车场是可以的。但小区的地下停车场都是属于小区的附属，所以开发企业的财务制度有这么一条，成本费用的归集有六大类，有一类就是公用配套设施，地下车库就是属于公用配套设施，他理所应当地把他的成本公摊到整个小区开发成本的建安费，就不可能分开的，是绝对不可能分开的，我可以用一个职业人的肯定的口吻告诉你。”

　　北京律师协会房地产专业协会委员陈旭：“在这个建筑规划范围内的所有的建筑物这个权属、产权应该归业主，因为土地出让金已经分摊到这个售房的价格里边去了，包括所有的建安成本，也就是所谓的建筑安装成本，也已经包括在售房的价格里边了。那么你就没权力切除一块儿，无论是我们所谓的会房也好，车库、车位也好，或者其它的建筑物也好，说是归开发商的或者归其它什么人的，这是没有道理的。所以从这个意义上来说，这个车库、车位它本来就应该归业主。”

　　《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。陈旭认为，车库到底应该归谁这个问题，目前《物权法》做出的是框架性的规定，对于车位的一些具体纠纷比较难于操作。

　　北京律师协会房地产专业协会委员陈旭：“就是他说所谓的首先满足业主需要这一点是定下来了，但是后边又不太具有操作性了，就是通过出租、出售、附赠的方式来进行约定，那么大家有一个平等的这样一个地位的时候才有可能约定，当一方很强势的时候就没有可能进行约定，所以这种约定我们认为操作性就不强。”

　　陈旭认为，如何要证明开发商是否将地下车库的建设成本摊入了房屋销售成本，获取地下车库产权证的合法程序是什么，这些车位纠纷的焦点问题都需要有关部门尽快制定《物权法》的实施细则加以规范。

　　北京律师协会房地产专业协会委员陈旭：“因为这个《物权法》他并没有影响到开发商他现在所拥有的权力，假如说像你说的这个东西他已经是弄到自己名下了，现在法律他并没有说你这个东西不能处置。那么现在在立法上就要规定，规定清楚这个车库、车位归谁，否则就没有办法解决，当你拿到产权证他要求撤消你怎么办？”

　　按照王嘉吾和陈旭的说法，绝大多数的地下车库已经被开发商打入了房屋成本，这好比你买了一套房子，有一天出门儿的时候，开发商站在走廊里对你说，对不起，这走廊的钱您还没交呐。我们没有办法证实王嘉吾的说法，真正能够证实的只有开发商，但采访中我们接触到的开发商没有一家愿意站出来证实这个问题。车库的产权之争好像一个牌局，一方是开发商，他们财力雄厚，拥有畅通的信息渠道和专业的团队，另一方是业主，他们人数众多却不善团结，缺少专业的知识。业主手里仅有的几张牌早被开发商看得一清二楚，而面对实力强大的对手，业主们却不知道人家手里攥着什么样的底牌。实力相差悬殊、信息极度的不对称，是目前业主维权过程中遭遇的普遍问题。解决这个问题的关键首先需要法律的完善，历经了7次修改的《物权法》的确给我们带来了希望。我们希望，配合这部法律能够尽快出台更加细化、更具操作性的司法解释；我们期待，今年的10月1号，《物权法》正式实施的时候，车位能够回到它真正主人的手中。