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住宅小区增加车位供应的五种方式

2007-8-14


来源:新闻晨报

  住宅小区停车难问题引起社会各界的普遍关注,在上海,为解决停车难题,各方都在苦寻“特效药方”,有些做法已被证明富有成效。

  ■问题一:小区空地有限

  方案:向空间要车位

  中山南路上的海琪园住宅小区内由于没有地下停车库,兴建起来的三层“停车楼”容纳了目前小区内的所有泊车。小区物业管理处邱凌说,按照规划要求,需配置280个停车位,这在原本面积不大的小区内显然无法实现。

  该小区解决办法是将中央景观和绿化用地挑高地面5米多,使之成为观景平台和花园,再由地面向下挖掘至2.1米深,建成三层升降横移式停车库。“不再专门占用地面用地,且具有隐蔽性,解决了住宅小区因地面大量停车而影响到整洁安静的环境。”邱凌表示。不过,在早高峰时段,车主取车的速度可能较慢。

  ■问题二:小区停车位被社会车辆抢占

  方案:用价格杠杆赶走外来车辆

  小区停车费加速市场化进程,与社会公共场所持平,通过限制非小区业主车辆进入,尽量保证小区业主有位可停。

  “小区停车位是稀缺资源,不用价格杠杆来调节,就是对业主共有资源的浪费。”上实物业管理有限公司总经理李胜来建议,当停车位足够时,可以有两种定价方式,一种是参照同地区其他物业区域的停车收费标准来定价,另一种则是把车位、车库管理、实际运行时要发生的成本分摊到每个停车位来定价。

  当车位不够时,采用浮动价格调节,使车位出租率和租金收入值达到最佳平衡点。

  这种做法的优点在于缓解停车难矛盾和纠纷时,能让业主的共有资产获得最大的价值收益。收来的停车费除去管理运行成本支出后,结余部分转入维修资金账户或用于业主大会认可的物业管理开支,使包括支付停车费的全体业主共同得益。但这一做法提高了有车业主的泊车开支,需要车主改变已有的停车收费观念。

  ■问题三:小区内车位无空余

  方案:改建小区道路、绿地

  谈及停车问题,普陀区东新路上一小区物业经理表示,小区500多户居民只有110个车位,近两年停车矛盾爆发,目前小区已无力承受。

  该物业经理告诉笔者,他们对小区地形重新审核后发现,助动车棚内停车一直较少,通过全体业主的表决后,将助动车棚变为临时停车库,以补充车位不足,“一下子能多出近10个车位”。

  同时,小区内绿地、道路属于全体业主共有的,业主可以从小区现实的条件出发,要求将小区绿地改变为车库,选择一些“边角料”部分的绿地进行改建,不会对现有绿化面积造成太大影响。

  ■问题四:地面停满,地下车库空空如也

  方案:明确车位产权问题

  上房物业管理有限公司高端事业部经理王希表示,地下车库的租金比地面贵一倍,绝大部分车主不愿承担停放地下的“额外”支出。祥和名邸、新时代景亭等小区的物业公司在与开发商进行协商后,通过各种“优惠”方式,降低地下车库租金,以吸引地面泊车入地。

  “车库权归属还应该进一步细化。”房地产开发方面有关人士表示,按照政府的配比规定,普通住宅区一般只做到达标,但对于一些中高档小区来说远远不够。业主买了车位,却没有单独的产权证,当停车位短缺时,小区业主、开发商和物业之间的纠纷就多了起来。

  明确停车位的产权,既可以保护小区业主的权利,也有利于物业公司的管理工作。另外,一个地下车位的成本高达十几万元,而按照政府现在规定的停车收费标准,开发商由于在车位建设中得不到具体收益,也就缺乏积极性。

  业内人士表示,有关部门应尽快出台相应的政策,使出售的停车位产权明确化,可以过户、转让等自由交易,而不仅仅让业主只拥有使用权。这样,在提高广大业主购买车位热情的同时,激发开发商建立停车场的积极性,从而使楼盘在最初的开发中就拥有足够多的车位,同时又能使这些车位真正利用起来。

  ■问题五:泊车“露宿”无处过夜

  方案:向资源共享要车位

  据报道,市交通局正与公安交警部门积极协调,准备在不影响道路通行的情况下,利用时间差,适当开辟一些道路停车泊位,拟借马路缓解停车难。

  蔡兴发也表示,应该提高公共资源的利用,利用停车场地资源和时间差,社区和辖区单位应加强联系,实行资源共享,错时停车——单位停车场白天停不下的车停到小区内;小区晚上停不下的车也能够觅得安稳“过夜”处。

 


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