来源：上海星期三

　　几乎是在一夜之间，沪上大大小小的小区，变成了硕大的停车场。我们，每天在车辆的缝隙中穿行，“小区停车难和管理混乱”，成为继“群租”之后，上海的居民小区又一突出尖锐的矛盾，冲突时有发生并诉诸报端。怎样规范小区停车？家家都有一本难念的经，也都拿出了各自的办法。

　　让我们先来看看上海的各小区、车主们如何在停车上“各显神通”吧。

　　一:新增车位(库)

　　小李家住闵行区莲浦花园，今年家里买了新车，交通是方便了，可是每天停车确是大问题。虽然向物业交了停车费，但由于小区车位太紧张，没有固定的车位，每天只能找空位停车。

　　终于小李的爸爸找到一块隐蔽的空位，“当天我们全家就商量，要赶快和物业商量，把这块地方划为车位固定下来，晚了不知会被谁抢走。”第二天，小李的爸爸就去物业协商这件事。小李说，幸亏爸爸“眼尖”，不然他的停车游击战不知要打到哪一天。

　　缺点:车位紧张，最直接的方法就是建造新的车位。小李家这样的例子并不少见，物业公司搜遍小区的犄角旮旯，把能够用的空地全部变成停车位。有些小区干脆把原来的草地变成停车场，可这样也会受到很多业主的反对。日前有人设计出一种草坪悬空泊车装置，在使用时将泊车抬升到草坪上空0.5米处，不使用时再将装置潜藏入地，恢复绿地原貌。这个方法固然科学，但每个装置二万元的成本，让很多小区承担不起。

　　二:先到先停

　　没有新车位，老车位不够用，公平起见只能先到先停。家住卢湾区海潮路某小区的杨先生，每天都为了停车的事烦恼。他们小区停车，共分为地上不固定车位300元/月、地下不固定车位400元/月、地下固定车位450元/月。固定车位一共40个，早在他买车之前就被订租完，“现在有三四十户人家等着租固定车位，我就不考虑了。有时候晚回家，只能把车停在地下车库的过道里。”即便如此，有时也会遇到没有车位的情况，所以如今杨先生每天都尽量早回家，争取一个“正常”车位。 缺点:中国人讲究“先来后到”，可用在小区停车上，似乎并不妥当。杨先生告诉记者，为了抢车位很多业主都发生过摩擦，“保安也不怎么管我们，我们都是自己找车位。”先到先停的小区停车方案，一旦管理不力就很容易造成秩序混乱，如果管理人员还从中获取利益，就会使得整个小区的停车“局势不清”。

　　三:抢购车位

　　秦先生一家在闸北区绿洲亚宾利花园买了一套三室一厅的房子，还没入住却加入了抢购车位的大战。上月售楼的业务员积极通知秦先生:“小区的车位已经在秘密抢购，欲购从速！”接到电话当晚，秦先生一家三口就赶到小区。“我也听周围朋友说过，没有固定车位停车困难的事，心想还是早点做这件事，省得以后麻烦。”业务经理带他们全家参观了已经建成的车位，而后跟他们说“今后的趋势肯定是车位越来越贵，以后的潮流是一套房子就要配一个车位。现在不买车位，以后停车就困难。再说停车费也不便宜，最起码400一个月，12万一个车库，绝对值得！”一番“慷慨陈词”，让秦先生下了决心，“与其以后后悔，还不如现在先买，小区车位有限，万一以后没有固定车位多麻烦！”

　　缺点:将车位作为房地产的一部分卖给业主，使得整个小区的车位完全固定下来，不失为解决停车难的好方法。但车位的产权问题却常常引发业主和房产公司的纠纷。新的《物权法》对车位买卖也有新的规定，令小区、业主也莫衷一是。

　　四:“露宿”马路

　　一些位于中心城区的中高档社区，地方小车辆多，小区内实在停不了业主的车，只能与派出所或交警支队商量，允许业主将车停在附近非主干道的道路上。家住静安康寓的张女士家就是如此，她丈夫的车经常“露宿”在门口的泰州路上。随着这两年小区的车越来越多，有时候连泰州路都停不下车，“10点以后回家，就可能没有车位，只能停到离家300多米远的税务局门口，来回走走就要10分钟。”为了不走冤枉路，有些业主常因为车位吵架，“我看过好几次，有些差点动手，保安只能出来帮他们安排。”

　　缺点:在一些停车情况也很紧张的城市，如香港、东京等，都采用借道停车的方法，夜间允许车辆停放在小区附近非主干道，车流量少的小路上。但在道路上停车，管理成为问题。到底由交警部门管理这些车辆，还是由小区物业管理这些车辆，目前没有明确的规定。车辆停在道路上发生擦伤、划伤等意外，该由谁负责也成了件无头公案。

　　五:抽签决定

　　上周《新民晚报》报道了达安花园用抽签的方式，决定了400余个地上停车位承租权的归属。报名参加抽签的业主有586户，而车位只有407个，加上一些业主因为种种原因未能参加抽签，没有抽到车位的业主在185户左右。他们只能将车停在小区外面:开开大厦有30个车位，立体停车库60个车位，小区三期还有30个地下车位。这些车位的承租费均为500元左右，步行至小区约五六分钟时间。对于剩余的业主，达安花园物业表示他们也会征询业主的意见，尽快解决。

　　缺点:抽签决定车位的方法主要为了公平起见。但说到底，没有真正解决业主的问题，让一部分业主有固定车位停车的同时，却还是让一部分业主无处停车。为了公平而选用的方法，执行起来却让人有不公平的感觉。车位抽签是新生事物，一些未知的问题还会继续出现，要让它成为解决小区停车难的“一剂良药”，还需要进一步完善准备和后续工作。

　　六:化租为买

　　王小姐家住浦东联洋年华，按她的话说，“联洋社区是小区停车难最典型的地方。”小区一共有4个地下停车场，她家的车停在最近的车库，原先可以租用车位，每月租金400元，有固定车位。但就在去年年初，小区物业通知她，3个月租期一满就不能再续约。“物业给我们两种选择:要么去另外的停车库停车，但也不能保证有固定车位；要么买下我们现在的车位。其他的停车库离我们家的房子很远，回家要走上10分钟。我们一商量，还是买下停车库。”去年6月，她家花了20万元买了一个车位，修改了房产证上的产权。能有自家的车位还算幸运，吴先生今年买了联洋年华的房子，可物业告诉他，车库已经没有已经没有剩余车位了，只能把车停在金松路或者长柳路上，“虽然是免费，但谁先到谁先停，每天都要抢车位，实在太麻烦。”如今每周他都会去物业询问，希望有车位空出来，“总要给车子安个家。”

　　缺点:联洋社区的情况在许多地方都普遍存在。由于小区内居住的业主大多经济条件良好，每家每户都汽车，这使得原有的车位规划明显不足。据悉，除了出售车位与借道停车外，小区里的一些业主还把车停到了附近的家乐福，这使得家乐福的车库难以负荷，前不久超市决定把原先的免费停车改为前2小时免费。

　　小区停车百态真实地反映了目前上海日益增长的私家车与有限的小区停车位之间的矛盾。如何能解开这一死结？记者展开调查。

　　有关部门:应加强小区停车规划

　　小区停车难，说到底，还是僧多粥少，车位供不应求，有业内人士指出:“改变停车难，要从政府部门的规划开始。”

　　小区车位的“先天不足”，是沪上各大小区的客观事实。根据上海市统计局的调查数据，市区住宅小区平均每百套住宅，只拥有8.4个车位。这样的车位配置比，使小区停车难的矛盾日益凸显。

　　老式小区基本没有规划停车位，或者只有少量停车位，现在只是利用空地和主干道，划分地面停车位，而一些上世纪末本世纪初新建的小区，由于种种原因，车位配比也是严重不足。位于长寿路武宁路的达安花园，有3000多户业主，却只有约1000个车位，比例只达到3户一个车位，作为市中心的中高档住宅，这样的配比完全不能满足业主的需求。

　　由于近两年私家车呈爆发式增长，小区车位配比严重失衡，大家已经意识到，过去的规划标准，已经不能满足需求，各地纷纷提高强制性的规划标准。建设部最新推行的“住宅性能认定标准”中规定，3A类(高品质商品房)住宅户数和车位比例要达到1比1，2A类(中高档商品房)要达到1比0.8，1A类(经济适用类等)要达到1比0.6。

　　目前，上海执行的是2003年实施的《上海市城市规划管理技术规定》中的标准，其中指出，新建居住建筑基地，位于中心城区的，汽车停车位应该不小于0.6辆每户，也就是说，每三户人家必须有两个车位。在此之前兴建的小区，很难达到这样的标准，而且，年代越靠前，车位配比越少，一位业内人士表示:“2003年以前的小区，能达到2比1，就已经很不错了。” 据了解，北京市规划委员会早在1999年就制定了严格的车位配比，三环以内(大致相当于上海内环内)的户数和车位比为1比0.3，三环以外是1比0.5，而中高档商品房要达到1比1以上。然而，根据北京有关方面的调查发现，不少小区的车位纳入了规划，但是实际上并没有按照标准建造，从而造成了车位紧张的局面。

　　为什么规划而不造？有些开发商是为了节约造价擅自减少，有的将停车场改作他用，而有的开发商是辩称，因为产权不明晰，车位卖不出去，缺少积极性。因此，有关部门应该出台相应措施，保证停车位规划的落实，尽量多设盖小区车位。

　　不过，也有一些沪上楼盘为了吸引买家，推出了车位配比1比1甚至更高的楼盘，例如浦东三林地区的樱桃苑，在总共800套住宅中，推出了951个车位，在上海新盘中非常罕见，而房价自然也水涨船高。

　　业内人士:管理靠业主的《管理规约》

　　上海各大小区的车位管理办法千差万别，各有千秋，也各有利弊，能不能整合出一套行之有效的现成模式，套用到各个小区呢？

　　长期关注小区物业管理的新民晚报记者周骏表示，这种可能性很小，不管是物业管理企业还是政府相关部门，都不可能制定一套适用于各个小区的通用办法。因为上海各个小区的建成年不同，有的是1980年代老公房，有的是新建商品房，即使是商品房，也分低中高档，车位的配置比例不同，以及业主的构成和素质各不相同，如果简单的套用一套标准，只会引发更多的矛盾。

　　目前，在具体的小区停车管理中，物业公司主要遵循的法规是《上海市居住物业管理条例》，而停车费定价，依据的是各区物价局自行制定住宅小区车库停放收费标准标准。例如浦东新区目前是2007年1月1日施行的《浦东新区住宅物业管理区域机动车停放收费管理规定》，普陀区是《关于普陀区住宅小区车库停放收费标准的暂行规定》。

　　尽管如此，这些法规都只能把个“大方向”，从物业管理的实际操作来看，《业主公约》才真正是小区管理的“区法”，集中体现全体业主的共同利益，并能有效规范全体业主和物业企业的行为。10月1日实施了《物权法》后，以往所称的《业主公约》已经更改为《管理规约》，更加一目了然。

　　因此，在车位管理过程中，业主、业主大会以及业委会，扮演着更加积极主动的角色，在《管理规约》中约定车位管理办法，使得业主“依法说话”，物业公司“有法可依”。不过很大部分的业主，权利意识淡漠，一旦出现问题，采取争吵、堵门、喷漆等极端方式去埋怨。业主不懂依法维权，业委会软弱无知无能，只会“骄纵”物业公司。 对此，有业主提出建议，房地物业主管部门有必要对上海各小区的停车管理展开一番调研，从中总结和整理出一整套方法和模式，以供大家参考。毕竟停车难、管理难，已成为各大小区的突出矛盾，政府相关部门应主动指导、辅助业主共管小区，让他们做好主人，疏导矛盾，而不是出台行政性指令，支持一方、打压一方，这样只会激化矛盾。

　　物业:规矩和管理都很重要

　　瑞金街道下属全部都是老弄堂老建筑，随着小区车辆日益增多，停车问题成了街坊邻居的新矛盾。瑞金街道物业杨经理说，为了停车问题他们已经召集居民开了多次座谈会，但至今没有商量出有效的方法。

　　“一些新里弄，比如淮海坊，有车居民和没车居民各占一半，他们之间的矛盾一直没停过。”由于老建筑没有规划车位，物业只能将一些空地作停车用，但并不是每户门口都可以停车，一些车辆只能停在别人家附近，有些居民就不乐意了。所以现在我们也没能划正规的车位，只能根据每天不同情况安排停车。”

　　为了控制小区车量，物业规定只有居民的车才能停进小区，但平日有人来走亲访友，保安也不得不把车放进来，“有时候保安不放，就会发生口角，忌之停车难的问题是越来越严重。”万一以后车的数量超过小区的饱和度怎么办？杨经理无奈地表示，他们也没有办法，只能到时候再说。

　　悖论:配比高牺牲小区环境

　　上海的停车难问题，症结在于车位配比规划的“先天不足”吗？同济城市规划设计研究院的蔡先生，并不同意这个说法，“发展跟不上变化，规划有一定的滞后，但不能说是规划本身先天不足。”

　　“社会高速发展，GDP每年都保持10％的增长率，汽车数量也是爆发式的增长，这一点，作为当时的规划者来说，即使有良好的预期，也很难预测。”蔡先生表示，“如果就停车说停车，确实是车位过少，但是，我们应该从整个国家城市交通发展政策、产业政策等多方面综合地看，小区停车难，就是一个综合性的问题。”

　　“从国家的交通发展战略来看，包括上海的交通白皮书，在规划导向上都鼓励公共交通，而不是私家车。另外，交通部门有意识的控制机动车的增长速度。与此同时，汽车工业现在是支柱产业，汽车保有量迅速增加，人民生活富裕了，也有享受私家车的权利，这就形成了一个悖论。”

　　小区的车位配比达到1比1，到底是什么概念？蔡先生举了个例子说，容积率2.0的房子，如果按照1比1建设，那么小区的环境会很差，因为大量的空间都挤占了车位，绿化、公用设施等面积就很小，而且，现在的小区规定要有一定比例的小户型，相应的户数肯定增加，造成车位数也要上升。如果一味追求高配比的车位，对于住宅的品质，居住的质量来说，肯定会大大下降。 “马路越造越宽，却越来越堵，满足不了需求；车位越造越多，也不是解决问题的根本办法。”蔡先生指出，国家应出台相关政策，减少中心城区的车辆密度，提高单位面积的停车密度。中国才刚刚进入“汽车时代”，而欧美等发达国家，已经过渡到了“后汽车时代”，开始抑制车辆发展，提高环境质量。目前，在城市停车规划中，他们两种模式，一种是欧洲模式，他们的停车场一般集中建造，然后在附近配套地铁和公交等设施，由于公交比较发达，有些人宁愿选择公交上下班。另外一种就是美国模式，他们地广人稀，中心城区也很小，停车基本没有问题。 人口密度与上海类似的东京，真正的有钱人才用得起车，停车位的规划配比非常低，而且，东京的高层住宅并不多，矛盾不会那么突出。在日本，没有人炒作车位，他们认为车位的价值远远比不上居住价值，回归了土地的本质，以人为本，而不是以车为本。

　　律师观点:法规滞后“自治”成空

　　上海市海燕律师事务所的王卫民律师表示:《物权法》虽然已经施行，但是比较笼统，没有实施细则，实际过程中很难操作，小区停车矛盾日益突出，应该制订便于操作的法规细则。 有房地产业内人士指出，法规只是在一种完美状态下指导你们应该怎么做，实际上，出了问题很容易产生纠纷。沪上停车难管理难，从某种程度上说，背后隐藏着三大焦点问题，第一是物权不明晰，第二是定价不合理，第三是管理法难依。

　　物权不明晰，突出表现在小区内地下车库到底应该归开发商所有还是业主共同所有，直到现在，还存在着争议。王律师表示:“车位到底是不是属于不动产，大家都有分歧，而《物权法》只是从权属约定方面作了简单说明，非常的笼统。”

　　营业性停车场的收费，按照地段、等级有明确标准，但是，住宅小区的车位收费，却存在着很大的随意性，即便各地方都有指导性意见，物价部门负责审核，但是，仍然存在着矛盾和纠纷。例如地下车库的停车价格怎么确定？是开发商确定，还是开发商与业主协商确定？法律并没有明确的规定。

　　物业管理是一大难点，根源在于“业主自治”难以实现，而是物业和开发商掌握着发言权，真正实现“业主自治”的小区极为少数，停车费收入物业“打闷包”是常有的事情。现在，大家还是习惯于许多事情由政府来管理，出现了问题就找政府有关部门，而有关部门的“乱作为”，又会加剧矛盾，因此，怎么让小区实现“法治”，而不是“人治”，也需要进一步探讨。

　　记者手记:以人为本

　　在讨论停车难的问题前，我们面临着一个问题，那就是站在谁的角度:政府？开发商？物业？车主？还是老百姓？

　　“汽车时代”在向我们招手，时代的车轮，像两个轮子换成四个轮子一样，飞速发展。老百姓，不管是主动的还是被动的，也被带向滚滚洪流中，急急忙忙的“换轮子”，否则就要被拉下。

　　房价一天天高涨，屋子越买越远，公交地铁又落后，买个小车代步，也是无奈之举，看看那些数量可观、挂着外地牌照的小车，每天早晚在外环、中环到内环之间潮汐运动，应该意识到，汽车早已过了代表身份的那个年代，而成了平民工作和生活的工具。还有交通堵塞，油价飞涨，停车困难，缺乏锻炼，更有人炒卖车位，动辄十多二十万，谁说，开车现在是一件幸福的事情呢？

　　如果说，在三四年前，我们还没有意识到汽车剧增带来的巨变，那么现在，我们应该直面这些问题。在人车磨合的这段阵痛期，不能让开发商和金钱唱主角，政府部门更应执政为民，切实支持“业主自治”，共同创建和谐的社区。

　　数据

　　根据相关部门数据显示，2006年上海私人汽车保有量达到50.94万辆。每年还有16％的速度递增，预计到2010年世博会开幕时，这个数字将增加到150万辆。随着私人汽车数量的增加，小区停车将越来越困难。有一组调查数据也表明，目前全国供轿车停车的车位缺口在400万以上，其中上海市停车位缺口近百万。

　　要有效解决小区停车难的问题，规划和建设停车位非常重要。除了建设立体或地下车库，有效地利用道路停车场也是缓解上海小区停车难的方法之一。目前，本市徐汇、静安、卢湾、黄浦等中心城区共34个道路停车场、759个泊位。希望交通局会同市规划部门，积极规划区域停车系统，将区域内的道路车位都加以利用，缓解小区停车难的问题。