来源：新快报

　　深读指引：《物权法》的公布，对于中国民众而言其最大的意义在于自己的私有财产权有了法律保障，公私财产权得到平等保护。在涉及私有财产的保护上，关于小区公共物业的归属成为立法中最大的争议，这一争议于今尤烈。实际上，在《物权法》通过前，包括车库、会所等小区公共物业引起的纠纷此起彼伏，而在10月1日《物权法》实施之前，一些开发商加紧出售车位套现，推动车位狂涨，引发了《物权法》公布前后的第一波冲击。《物权法》对我们生活的影响已然开始。我们将如何应对？那些尚存争议的法律空隙如何进一步修补与完善？

　　近3个月来，广州停车位价格居高不下，新建商品房停车位的平均价格每平方米高达8574元，比同期商品房的销售均价竟高出1385元。

　　广州市国土房管部门发布的数据显示，处于商品房销售淡季的2007年2月，广州商品房批准预售的停车场2.09万平方米，1452个。新建商品房停车位每平方米的平均价格达7610元，存量房停车位每平方米的平均价格也达5478元；而2月全市商品房的均价为每平方米7729元。也就是说，2月停车位的销售均价只比商品房的均价低了119元。

　　该部门发布的数据还显示，2007年1月，广州商品房批准预售的停车场6.56万平方米，1849个，其中新建商品房停车位的每平方米的平均价格7632元，存量房停车位每平方米的平均价格也达5764元。1月广州新建商品房的销售均价7140元，而车位的价格每平米比其高出492元。

　　更值得关注是2006年12月，该月广州新建商品房批准预售的停车场3.24万平方米，1906个，其中新建商品房停车位的每平方米的平均价格高达8574元，存量房停车位每平方米的平均价格为3223元。该月广州新建商品房的销售均价7189元，而车位的价格每平米比其竟然高出1385元。“广州市区一些楼盘的停车位价格，均价已超过房价1000多元。”业内人士表示，“不要认为这是市场行为，这并不正常，显然有些开发商是赶在《物权法》实施前突击卖掉车位套现。”

　　“广州市的一个楼盘里，停车位一年涨了三次之多，最贵的达到38万元。还有一些小区的停车位的价格，在半年内猛涨了百分之三十到四十。有些小区停车位价格在最近3个月就翻了一倍。”知情人士说。

　　广州各小区一半车位已被出售
　　另有一半由开发商出租

　　“广州各小区车位的状况是售、租各占一半，有50%的车位已被开发商卖掉，以套取现金。”一位业内人士说，“还有一半由开发商出租作为长期的投资回报。”

　　广州小区车位与住户的比例大概为1：7，而按规定应该是4户一个车位。

　　但目前各个小区的开发商加快了出卖车位的步伐，就是希望在《物权法》今年10月1日实施前获取最大利益。实际上，这部分车位大多未与业主约定产权。

　　开发商利用约定变相占有车位

　　他介绍：“即便是《物权法》今年10月1日实施后，虽然物权法规定小区内车位、车库优先满足业主的需要，但也规定建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。大家知道，就目前中国的实际情况，很少有人能连房带车一起买，还要再出钱买车位，就更为困难。那么在实际生活中，许多开发商利用‘协商’机制在格式合同中变相决定车位归自己所有的情况，把车位卖给其他人、出租等，损害业主利益。”

　　车位归属留下遗害

　　“从中可以看到，在《物权法》就车位归属条文的制定过程中，利益集团与业主的斗争，可以说业主没有取得自己的权益。这一条款将留下很多遗害。”知名律师许奋飞评论说，“就目前的法律而言，对于制止开发商在《物权法》今年10月1日实施前售卖小区车位，非常困难。”

　　有开发商将车库全卖给一个人再高价出租

　　位于五羊新城某楼盘的业主说，该楼盘的地下车库被开发商全部出卖给一个人，这个取得车库的人，不但高价出租，甚至只要车辆进入至少收取20元一次，比如有业主通过地下停车厂使用电梯运送家具，都被收取高额费用。

　　小区道路成了大停车场
　　开发商、物业公司不能将收费据为己有

　　家住番禺一小区的万女士反映，两年前小区各条道路还算宽敞整洁，近一年来被物管公司划成一个个停车位，并由物管人员收费，每辆车每月要交纳150元的停车费，业主也不例外，否则不能进小区。对临时进入小区的车辆每小时收取5元，有的大客车和货车也停进来，小区成了一个大停车场。因不清楚小区道路归属，说话一直没有底气。今天《物权法》全文公布，才知道小区道路是广大业主的财产，怎么使用应由业主说了算，产生的效益应归业主们所有。

　　由于目前广州小区停车位紧缺，很多小区不得不将车停在小区道路上，而物业公司往往以管理为名，收取停车费并占为己有。

　　詹礼愿博士解释说，现在《物权法》规定，小区内不是专门用于停放汽车的公用道路，权利属于业主共有，这意味着，开发商、物业公司不能将占用道路的车位收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于业主共有。

　　他说，如果有车的业主无偿占据了小区的公共道路，则损害了无车业主的利益，因此只有让全体业主共同分享停车利益，才能平衡全体业主利益。

　　广州嘉仕花园业委会主任、中山大学教师张治革表示，“新的物权法明晰了类似公共道路、绿地、车库等部分的产权，这是一个很大的进步。以后业主想把公共利益拿回来，就有法可依了。”

　　第74条：《物权法》最令人担心的条文
　　车位、车库将引起大量纠纷

　　●开发商搭售车位

　　●不买就是放弃所有权

　　●买断车位转作其他用途

　　●非业主可进出小区

　　《物权法》第七十四条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

　　博厚律师事务所主任詹礼愿称，这是最令他担心的《物权法》条文。

　　詹礼愿说，该条文初看起来是很善意的，规定应“首先满足业主的需要”。但问题也随之而来，例如业主转售房子时，停车位的二次出售是不是要征求所有业主的同意？

　　这样会不会倡导另一种优先购买权？“这太可怕了！”

　　另外，规定车位允许出售，又必须满足业主的需要，这样会造成“搭售”现象的出现，开发商手里掌握大量的车位，选择权在开发商一边，开发商甚至可以规定，业主买楼不买车位就是放弃对车位的所有权。

　　律师许奋飞认为，我国法律中还是第一次见到“优先满足”这样的字眼，未来几年大量纠纷将因此而起。他分析说，一般建设单位从交楼时就开始出售车位，但多数业主不能同时买房又买车，所以这时买车位的业主就比较少，那么剩下的车位能不能卖给小区外的车主？如果被买断后又被出租作其他用途，这时候区内业主肯定要起诉。而大量不是小区业主的人进出小区，给物业管理将带来更多考验，甚至引起纠纷。

　　广州大学经济与管理学院教授陈德豪认为，立法的原意应该是，车位车库应优先满足业主使用需要，而不仅仅是满足购买需要，否则就会造成车位被乱用的现象。

　　另外，业主共有的道路能不能停放车辆？许奋飞认为，法律已经规定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。具体到每个小区的使用情况，就应该由业主大会来决定。