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今后，小区车位可能只允许卖给或者租给业主，而且一户只能限买或限租一个车位，而开发商只能在办理车库大确权后才能出租或者出售车位，同时须在小区和房管网站上公示卖车位的方案。广州市交委联合广州市国土局联合制定了《广州市房地产开发项目车位、车库租售管理规定》，并于11月22日发布征求意见稿，在12月6日前面向社会公众征求意见。意见和建议可通过信函、电子邮件反馈，发送到sjsx@laho.gov.cn，或电话联系市国土房管局（83367005，83196646）和市交委（83125830）。
一、明确了小区车位、车库的含义
建筑物（包括商品房）配建停车泊位是停车场建设最主要的方式。停车位是指仅供一辆汽车停放的单元。随着城市建设的发展，停车位具有多种不同的建筑形式。按照《物权法》第七十四条，作为建筑物区分所有权客体的有车位、车库两种。车位是指仅仅利用地表兴建、以一定的临时标志划线分割形成的用于停放汽车的位置，其一般位于小区路边、空地等。车库是指隶属于整个小区，具有独立空间、以存放车辆为目的的附属建筑物。车位与车库最大的区别在于车库具有封闭的四周，具备建筑物所要求的遮蔽性，符合构造上和使用上的独立标准，可以通过申请不动产登记明确其四至范围。
二、明确业主优先原则。
（一）“业主需要”的界定
《物权法》第七十四条该条确立了小区车位、车库归属问题的一项重要原则，即“首先满足业主”的原则。这项原则应当是界定小区车位、车库权属，处理小区车位、车库归属纠纷问题的基本原则，也是房地产行政主管部门在制定有关政策、处理具体问题中履行职能、依法行政的基本依据。
根据《物权法》第一款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的规范，从小区车位、车库功能而言，“业主的需要”应当包括两方面，一是购买占有停车位，享有所有权的需要；二是使用停车位，享有停车使用权的需要。从物权的范畴而言，完整的物权需要包括四方面，分别是占有、使用、收益、处分。为了有利于小区车位、车库的有效利用和管理，保护小区业主的建筑物区分所有权，根据第七十四条的立法目的，该条第一款中“首先满足业主的需要”应当仅限于业主购买和使用的需要。
（二）保护业主优先购买权、使用权。
在租售管理方面，房地产行政主管部门不再给予停车位的预售。商品房项目初始登记后，并同时对规划配建的小区车位、车库销售进行尽可能多途径的公示，从而保障小区业主的知情权；同时，以该商品房项目业主购买、使用为主，需要优先满足其合法权益。主要条文为第四、五、六、七条。
其次，关于购买、使用停车位的限制。目前现行的建筑物配建停车位指标标准还未能达到一户一车位的要求，车位供需失衡，因而需规定向该商品房项目房屋所有权人租售一个专用停车位。如，以后停车位配建不存在供需矛盾，是可废止此类条款。主要条文为第三、八、九、十一条。另，对于《物权法》第七十四条第三款明确为业主共有的车位，其事项业主可以遵循法定程序、通过服务规约等形式确定如何进行管理、使用。
（三）业主优先原则的限制。
诚实、信用是市场经济中各主体需遵循的基本原则。业主作为市场经济中的个体，同样可能为追求个体利益最大化滥用法律赋予的权利。如不合理使用小区车位、车库这一有限资源，不利于实现真正提高小区车位、车库的有效利用，保护广大业主的根本利益这一立法目的。在法律未有可操作性规定的情况下，停车位的销售方案说明详尽、公示充分，使用合理可减少纠纷。主要条文为第七、十、十一条。
三、规范房地产开发企业租售车位、车库的行为
本规定要求房地产开发企业在车位、车库三、规范房地产开发企业租售车位、车库的行为租售过程的公开、透明，从程序上规范运作，以满足业主的知情权、购买权和使用权；每出售一套本房地产开发项目的房屋，只能向该购买人出售、出租或赠与本房地产开发项目的一个专用车位。另外，本规定还要求房地产开发企业积极提供停车服务，并鼓励根据房地产开发项目的建设规模，提供部分机动的车位供临时停放车辆使用，引导车位管理更加合理化。主要条文为第八条、第十五条。
广州市房地产开发项目车位、车库租售管理规定（征求意见稿）
第一条（立法目的）为进一步规范房地产市场和车位、车库的使用，加强开发企业投资开发的房地产开发项目车位、车库出售、出租的管理，保护购房人的合法权益，结合广州市实际，特制定本规定。
第二条（适用区域）广州市行政区域内，房地产开发企业开发的房地产开发项目适用本规定。
（适用区域覆盖广州市越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、萝岗区和从化市、增城市。）
第三条（基本原则）房地产开发企业开发的房地产开发项目规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足本房地产开发项目的房屋所有权人的需要，不得向本项目房屋所有权人以外的单位或个人出售。（为首先满足本房地产开发项目业主的要求制定）
第四条 房地产开发企业开发的房地产开发项目的车位、车库不再核准预售。（商品房预售时，购房业主暂未入住；为保证业主的权益，减少纠纷，不再对此类车位核准预售）
第五条 房地产开发企业出售或者出租房地产开发项目规划用于停放汽车的车位、车库前，需经初始登记确认权属。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，房地产开发企业不得擅自出售或者出租。（主要界定出售或出租的时点，经规划验收及初始登记后，购房业主对车位的情况可以更详细了解，作为人防工程的地下停车库亦通过验收，保证车位的使用及人防工程的管理）
第六条 房地产开发企业申请商品房预售，必须按规划用于停放汽车的车位、车库的相关信息，填报完整的楼盘明细表和项目概况，并在“阳光家缘”网站公示。
第七条 房地产开发企业出售或者出租车位、车库的，应当将出售或者出租方案在建筑区划内显著位置公示30日，并将出售或者出租方案报房地产行政主管部门备案。
出售或者出租车位方案内容包括：
（一）车位的分布位置、数量、面积情况（包括规划和测绘平面示意图）；
（二）人民防空工程的范围及车位安置情况（注明使用注意事项）；
（三）车位出售或者出租的时间、价格、方式及公示方案；
（四）车位、车库实行年租、月租、临时出租的方案分类说明；
（五）物业管理费用及其他管理事项说明；
（六）其他需要说明的事项。
未按要求报送车位、车库出售或者出租方案的，不予办理商品房预售款监控账号销户手续。（本条规定开发企业销售或出租车位时明示的事项，有利于业主掌握车位情况，并便于行政部门监管。销售和出租车位的方案在阳光家缘网站和小区公告栏书面公示。）
第八条 房地产开发企业出售一套本房地产开发项目的房屋，只能向该房屋购买人出售、出租或者赠与本房地产开发项目的一个规划用于停放汽车的车位。
房屋所有权人出租房屋时，所拥有的车位应当首先满足承租人的需要。
（对购买车位数量的限定，且购买人只能是本房地产开发项目的房屋所有权人；房屋所有权人出租房屋时，亦要求其所拥有车位优先满足承租人需要。南京市2004年颁布实施的《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》）中的第十条和第十一条均有此类规定）
第九条 违反本规定第八条第一款规定的，房地产交易登记机构不予办理车位的房地产权登记。
车位、车库房地产权证注记权属人已购本房地产开发项目房屋的房地产权证号或商品房买卖合同编号。人防工程中车位、车库的房地产权证，需注明相关使用注意事宜。
（对本房地产开发项目出售一套房屋随售一个机动停车位把关。由房屋管理系统自动监控商品房预售的人相关情况，房地产交易登记机构通过监控系统即可知道申请人是否具备购买本小区车位的资格，由工作人员查核楼盘表中的内容，与登记簿所载所有权人的内容一致即可。）
第十条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库不得擅自改变使用功能。
第十一条 房地产开发企业已将车位、车库出售给本房地产开发项目以外的单位或个人，或出售2个（含2个）以上车位给同一套房屋所有权人，但未办理买卖合同登记的，由房地产开发企业与购买人双方向房地产交易登记机构申请撤销合同，或持法院判决、裁定或裁决生效的法律文书撤销合同。
由此导致不能办理车位、车库房地产权证，造成购买人损失的，由房地产开发企业赔偿其相应的损失。造成严重影响或影响社会稳定的，暂缓发放该房地产开发企业其他房地产开发项目的商品房预售许可证。
（对开发企业出售两个车位或出售给本房地产开发项目以外的购买人，应承担的责任及后续我局相应操作程序。）
第十二条 政府有关行政管理部门在各自的职责范围内，加强对房地产开发项目规划用于停放汽车的车位、车库出售和出租情况的管理。对未按以上规定落实的房地产开发企业，要求其整改并退回违规所得；影响恶劣的，暂停办理相关业务，并在网站和新闻媒体上曝光。违规行为均记录入诚信档案，并向相关行政管理部门通报。（市有关行政职能部门在管理车位租售行为过程中发现问题的处理）
第十三条 房地产开发企业开发建造的机动车机械停车位只能出租，不能出售；应当首先满足建筑区划内业主的需要。（机械停车位的处理）
第十四条 房地产开发企业投资建造的地上停车位，未占用业主共有的道路或者其他场地的，依照本规定执行。（对地上停车位的规定；《物权法》第七十四条第三款“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，需排除此种情况。）
第十五条 房地产开发企业不得以“只售不租”等名义拒绝提供停车服务。
房地产开发项目规划用于停放汽车的车位、车库不能满足业主需要的，鼓励房地产开发企业根据房地产开发项目的建设规模，提供部分机动的车位供临时停放车辆使用。
（鼓励房地产开发企业在建筑区划内，提供一定数量的的车位，供来访车辆临时停放使用）
第十六条 本规定颁布实施之前，房地产开发项目的车位、车库已核准预售的和已确认权属的，不受本规定约束。
第十七条 本规定自发布之日起施行。
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