来源：广州日报

　　市民高小姐最近看中广州市荔湾区一个新楼盘，属于有车一族的她对车位也很关心，她看到发展商公示小区的车位只有70个，而且不少属于“人防”车位。为了给爱车找个安身之所，她又留意起拍卖市场的车位。初涉车位买卖的她想让记者打听打听买卖车位的学问，以免为车位交上高昂的学费。为此，记者采访了中原地产研究部主任彭希平及一位拍卖业人士。

　　拍卖市场：捆绑拍卖多零散车位少

　　据一位拍卖业人士介绍，从目前情况看，车位在多数小区中都是“稀缺商品”。由于车位权属情况比较复杂，既有地下车位又有地上车位，交易税费与房屋买卖又有所不同，因此，在买车位前，业主要搞清楚有关购买车位的基本问题。据了解，车位主要分为地下车位和地上车位两种。

　　地下车位：如果地下车位的面积已作为公摊面积被小区业主分摊了，那么开发商是无权出售的。这类地下车位属于全体小区业主所有，可由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益在扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。如果地下车位的面积没有被分摊，且具有独立的用地面积和建筑面积，则开发商有权出售。如果地下车位属于“人防工程”，开发商也不能向业主出售。

　　地上车位：小区内常见的地上车位有两种，一为敞开式的，主要通过划线确定每个车位的具体位置。由于小区的土地使用权属于全体业主所有，因此开发商无权出售敞开式的地上车位。这类车位也应当由业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益在扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。还有一种是，三面有围护的地上车位，若开发商在当初申报规划时明确了这类车位有独立的用地面积和建筑面积，则开发商有权出售。车位转让、出租遵循“限内原则”，即转让或出租的对象仅限于小区内的产权人或房屋承租人。

　　据介绍，目前拍卖市场上的车位多属捆绑拍卖，即业主一次性把几十个至上百个车位打包拍卖，零散的车位拍卖较为少见。现在拿出车位来拍卖的多数是上世纪九十年代的开发商，他们持有的小区车位至今已赚取可观的租金，现在再在车位价高时出售套现。

　　据中原地产研究部主任彭希平介绍，由于每个区乃至每个小区的地理位置及车辆保有量不同，车位价格难以一概而论。总的来说，市区的车位比郊区贵，高档住宅的车位比普通小区的贵，如白云区车位一般为10万元一个，越秀区则要十四五万元，滨江东高档物业小区则高达二十多万元。车位的面积小的七八平方米，正常的有12平方米，大的有十四五平方米，因此车位的每平方米单价早已过万，车位价格比广州楼价早飙升，现在由于小区车主持续增多，价格更为坚挺。

　　交易税费接近成交价的15%

　　彭希平表示，车位保值能力尚可。以市区车位均价12万元一个为例，车位月租金为500元，投资回报率达5厘，符合部分投资者的要求。不过，由于车位不是住宅，属于非住宅类别，因此交易时会征收相当高的税。据介绍，车位转让涉及以下税费：3%的契税；0.03%印花税；由于二手车库买卖属于“非住宅转让”，没有5年期限的限制，一律要按5.5%的比例缴纳营业税；缴交1%的个人所得税；若是拍卖的车位，还要缴交不高于5%的佣金；部分城市还要征收物业维护费。这样一算下来，均价12万元的车位，经拍卖后，交易税费接近成交价的15%。目前拍卖市场上的车位多数是捆绑拍卖，大批量拍卖才可以降低成交单价。以白云区为例，一个车位10万元，几十个车位捆绑拍卖的成交单价可能会低到7万元一个，越秀区捆绑拍卖的车位成交价可能为10万元，比十四五万元的均价要低。对于零散拍卖的车位，消费者一定要注意成交后所涉及的税费，计算清楚税费后再做出竞拍决定，以免后悔。

　　抵押转让易有业权争执

　　彭希平表示，由于车位转让的税费高，市场上通常以抵押的方式转让车位，规避税费。如某小区车位12万元一个，买家和卖家签订借款协议，买家付给卖家12万元，卖家以车位抵押给买家，车位的使用权和收益权属于买家。由于车位不过户，买卖双方可以规避高昂的税费。专家告诫消费者，这种抵押方式而取得的车位没有产权保证，以后有可能出现业权争执，特别是车位价格大幅飙升的情况下，卖家可能提出还款来取得抵押的车位，买家未必能获得车位升值的利益。

　　车位保值能力尚可 转让税费较高

　　目前二手楼市上有些住宅是带车位出售的，此类二手房的成交单价也较没有附带车位的同类型住宅贵。中介人士表示，在广州市车位稀缺的情况下，带车位的住宅当然比其他住宅价值高。另外，带车位的二手房，一定要在买卖合同中写明车位转让价，这是因为车位属于非住宅，在交易时，财税部门要求将车位与住宅价格分开计算税费。同时，银行在办理按揭贷款时，评估价是不包含车位价的。

　　中介人士介绍说，带车位出售的住宅可能出现以下情况：如果房产证附件上记载该车位情况，则该车位为产权车位。如房屋转让时产权车位附随转让给同一购买人的，应商定该车位的转让价，车位转让需另行缴纳转让价3%的契税。买方只购买房屋不买车位，房东想把车位卖给第三人的，则第三人必须在同一小区拥有产权房屋，可以看两个房产权证的土地是否为同一区。如果第三人未能满足上述条件，则该车位不能转让。另外，如果房产证附件上车位面积为0，则不能过户。如果车位未能在房产证上体现、只有车位使用权协议，表明该车位没有所有权只有使用权。在这种情况下，车位情况不需在买卖合同中体现，只需另外签订关于车位使用权转让的协议。但在签约前，要通知业主携带车位使用权的协议。

　　拍卖车位税费一览表