来源：现代快报

　　导语：开发商为什么宁愿将大量地下车位空置？锡城“只售不租”的现状是如何产生的？频频发生的“车位之争”有没有好的解决方法？“车位之争”何时才能够结束呢？近期，《金楼市》对无锡市房管局、无锡市建设局、无锡市物价局和多家开发商相关负责人进行了深入采访。

　　现象篇

　　95%小区只售不租

　　据统计，无锡市每年新增的汽车高达10万辆。同时，近年来无锡楼盘出现了明显的高层和小高层化趋势，有限的土地空间内，住户的数量逐年增加。同样，在有限的空间里小区车辆将不断增加，有限的地面停车位根本不可能满足不断增加的需求，小区只能向地下要空间。

　　“现在新小区住户和车位比例基本达到了1：1。”无锡市建设局相关负责人说，一些高档小区这一比例甚至达到了1：1.2。实际上，地下车位如果全部投入使用，新小区停车难的问题完全可以迎刃而解。

　　然而，事与愿违的是，地下车位“只售不租”的不成文规定却导致大量的地下车位无法投入使用。“这个没什么奇怪的，无锡95%的小区都是只售不租。”面对笔者的提问，一位开发商回答得异常平静，但是他也承认，这种方式也遭到了业主的强烈抵制。据了解，新联家园800多个地下车位到目前为止真正售出的只有20多个，长江绿岛一期1000多个地下车位售出的不到200个，二期500个地下车位售出不到100个，金马国际公寓地下车位大半未售出，嘉禾现代城、阳光城市花园地下车位的销售也长期遭受冷遇。

　　仅部分小区愿变通

　　不少开发商坚持自己的作法。“能卖多少算多少，实在不行再说。”开发商对此毫不讳言。

　　但也有部分开发商透露，实际上他们已经在寻求变通之道。比如滨湖区的某著名楼盘所采用的方法是，将70年的协议改为20年，车位总价也降为6万元。20年的年限符合了合同法规定，总价的降低也更能让业主接受，这种方式取得了一定成效。还有的开发商开始将车位价格降低数千元到一万元不等，有的开发商则将地下车位的租金提高后出租。

　　这些变通之道虽然在一定程度上缓解了日益突出的矛盾，然而却并不顺利，其间难免夹杂着摩擦与冲突，也不能从根本上解决问题。

　　调查篇

　　地下车位成本高昂

　　在采访过程中笔者发现，无锡目前地下车位的价格普遍在8万到10万元左右，位置好的则高达12万到15万元。按照实际的占地面积来计算，这样的价格基本上都远高于房价，高者是房价的一倍甚至数倍，绝大部分业主都对这样的价格表示质疑。那么，这样的价格究竟是否合理呢？

　　多家开发商一致表示，地下车位的成本非常高。目前小区停车位一般有两种，一种是按规划规定修建的露天停车位，另一种是地下停车位。这两种车位的建筑成本都较高，将停车位设于地面，占用的是高昂的土地成本，因此必须往地下空间索要车位，而开发一层地下建筑的成本往往比地上建筑高2至3倍左右。一位开发商列举了几大难点：“防水、防震、消防、配套……这一切要求远比地面高，加上施工难度也大，两到三倍一点也不夸张。”如果建的是地下二层车库，成本还要增加。加上地下车库的上下车道、消防通道等，成本将不断攀升。

　　“开发商都希望尽早地收回成本。”如果是合作性质的开发商，涉及到三四家机构的分摊，只有尽快卖尽车位，才能尽早完成利润分成。同时，不少开发项目公司都在楼盘售罄后完成注销，如果车位不出售，受“拖累”的项目公司不仅不能完成注销，还要投入一定的维护成本。

　　“停车位建筑成本高，以租代售，收回成本的时间将被拉长。”业内人士也给记者算了一笔账，如果将车位按250元/月进行出租，10年才能回收3万元，如果继续出租车位，开发商最快要花30多年才能收回10万元。
从开发商的角度看，地下车位“只售不租”是他们最好的选择。然而，地下车位的成本投入与其售价真的相符吗？以新联家园为例，他们800多个地下车位如果全部售出能卖6400多万元，2005年其开盘房价均价为每平方米4000多元，建筑面积为13万平方米，而据了解他们这个项目的总投资为4亿元（包括土地和建设），其中地下车位的投资与回报不难算出。

　　定价权归于开发商

　　相对于市场价格，新联家园8万元一个地下车位的价格确实不算高，为什么800个车位只售出20多个呢？开发商方认为，主要是业主购买力决定的，新联家园定位是针对低端客户，业主以中低收入为主，这是车位销售不顺的重要原因。然而，业主看到的实际问题是，买一个地下车位的付出比租个地面车位总计要多付3万多元，租售价格差才是整个无锡地下车位销售遭冷遇更深层次的原因。这种看似不尽合理的价格差为什么能够存在下去呢？

　　无锡市物价局房产价格处相关负责人道出了其中的关键，无锡对于车位的出租租金是实行的政府指导价，有具体的限制范围，与之相对应的是，物价部门对开发商出售地下车位的价格无法实施政府指导价，只能由开发商自主定价。“我们在核定房价时，将开发商建设地下车库的成本抽出了，并没有计入房价，因此地下车库的所有权在开发商。”他说，开发商独立销售地下车位是完全的市场行为，从《物权法》角度看，物价部门是无权对其核价的。

　　开发商租金受指导价限制，出售不受限制，为了追求利润最大化，销售比出租自然划算多了，而车位的租售价格差也由此产生。“虽然所有权属于开发商，但是实际上还是占用了业主的资源。”这位负责人表示，虽然车位成本没有计入房价中，但是地下车位实际上还是占用了土地空间资源，从严格意义上说开发商自主定价也是不公平的。

　　另外一个要特别注意的是，房屋买卖过程中，车位的价格并不透明，而且开发商有权调整车位价格，这对于业主是不利的。业主买房前必须问清楚车位价格，并签订相关协议，才能防止买房后无从选择的无奈，开发商也有义务提前告知购房者。

　　求解篇

　　车位成本计入房价

　　车位问题困扰无锡市民已久，相关政府部门也一直在不断的寻求解决办法。

　　据悉，无锡市物价部门正在酝酿将政府指导价进行调整，综合考虑业主和开发商两方面的意见，从中寻找平衡点，让业主开发商都能接受。

　　去年起，无锡市政府便委托相关部门制定处理方案，从制度的角度来完善和规范车位问题。无锡市建设局相关负责人透露，他们正在着手制定“无锡市公建配套建设管理办法”，希望以政府规章的形式确定，将地下车位的成本计入房价，目前正在广泛征求各方面意见，预计将在今年年底出台。

　　“地下车位成本计入房价后，其产权归属就属于全体业主了，开发商不能再用来销售。”他表示，目前的开发商自主定价主动权在开发商，为了企业的利润最大化，难免会侵害业主利益。地下车位成本计入房价后，有望从根本上解决这一问题。但是从目前的情况看，开发商对此抵制很大。

　　此外，他表示外地的经验也值得借鉴。《苏州市住宅区物业管理条例》从今年1月1日起正式施行。该条例规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主、非业主使用人的需要。尚未出售的停车位、车库，业主、非业主使用人需要承租的，建设单位应当出租，仍有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。如果建设单位拒绝将未售出的车位出租给业主、非业主使用人使用，房产行政主管部门可责令其改正，并可处以5万元以上10万元以下的罚款。

　　“可租可售，租售结合才是合理的，这无论是对于业主还是开发商，从长远看都是有利的，开发商车位定价应该降低，问题解决需要多方面协调和让步。”该负责人表示。

　　链接

　　无锡市车位租金政府指导价

　　1、人防工程地下车位（属于全体业主），停车管理费为每月200元（包含每月50元的物业服务费）；

　　2、未计入房价成本的开发商投资建设的地下车位（属于开发商），停车管理费为每月300元（包含每月50元的物业服务费）；

　　3、地面停车位（属于全体业主），停车管理费为每月100元（包含每月50元的物业服务费）。