来源：羊城晚报

　　中怡城市花园是天河乃至全广州租售最贵的楼盘之一，两房的单位每月租金高达七八千元。然而，在这里的业主向本报诉苦说，他们因无处停车而丝毫感觉不到“尊贵”感。有业主在房管局查到，这里的车位已全部售出，有两个人买了80个车位，这些车位要么租给酒楼，或是让车位长年空置；要么是开出20多万元的高价转让。

　　“投诉者有一个巨大的误区，只是觉得‘太贵’，却没有人从源头上去质疑，这种车位到底该不该卖？”广州市律师协会房地产专业委员会委员陈敏指出，老百姓找媒体投诉的只是少数，而沉默的大多数，都在逆来顺受。

　　一个地产商拿下一块地，建房卖房赚钱，必然带来新增人口，带来新增车辆，作为政府的职责，必须要保证居民有地方停车。陈敏律师指出，依照《城乡规划法》、《物权法》、《道路交通安全法》、《价格法》等规定，发展商必须强制配套一定数量的地下停车位。这个配套设施可以由政府负责建设，也可以由发展商负责建设，如果由政府建设，政府可以在《国有土地出让合同》明确约定，向发展商收取市政配套费和土地使用出让金，作为建设资金。如果车位由发展商建设，政府应当免除其市政配套费和土地使用出让金。发展商如果将建设成本打入房价的，则配套车位的产权属全体业主共有，业主可以免费使用，但不能出售。如果成本不计入房价，发展商可以按照物价局的规定向业主及其他使用人收取停车费，但不能办理产权证，更不能出售。无论是由谁来建，强制配套的车位都不能独立于商品房之外，单独出售。

　　有关专家指出，与强制性配套车位一样，属于强制性配套设施的还有人防工程、学校、幼儿园、邮局等，这些物业都不能自由流通，也就不存在卖多少钱的问题。从今年7月1日起，广州停车费执行新标准，为什么停车费要由国家定价，而不是像其它商品由市场定价？可见停车位在“娘胎”里就不是一种普通商品，政府在这里面有责任。

　　有关法律人士指出，在现行法律体制下，商家并非不能建设能自由买卖的车位（即非强制性配套车位），但有两个前提，第一，发展商或政府已经按规划要求，建设了足够的强制性配套车位；第二，投资商通过招、拍、挂获得了非强制性配套车位的土地使用权，并向政府交纳了市政配套费。这种类型的车位，卖75万元也好，卖750万元也罢，只要市场上有人买，政府不应当干涉。

　　但是，现实中的停车位，无论是否属强制性配套，均在自由出售，而且越卖越高，商家有意将政府要求配套的停车位，与发展商自行投资建设的非强制性配套停车位混为一谈，故意模糊两者的界限，搅在一个锅里叫卖，消费者的不知情为商家所利用。有关专家指出，强制性配套车位的自由出售，必然导致政府的规划目的不能实现。其实发展商自己比谁都清楚，建地下停车位的土地是怎样得到的？！人们可以反过来想一下，商人的本能就是利益最大化，假如停车位可以自由买卖赚钱，为何像星河湾、招商地产等大多数知名发展商的楼盘，却从来没有大肆出售停车位？

　　原因一：“配建”与“增设”不分

　　上海交通大学CE办公室首席教授丁以茂在接受本报记者采访时指出，小区的地下停车位，一般有两种，一种是国家统一规划的配套设施，一种是投资商自行购买土地建设。前者是强制建的，没得商量，当中三分之一左右是人防工程，所有权属于国家。显然，这一类地下停车位不能单独出售。后一种有可能是发展商合法取得土地，在强制配套的车位之外，增建的部分，可以按市场机制出售。

　　作为商人，具有把能变成钱的东西都拿来变现的本能。发展商混水摸鱼把两种不同性质的车位合着卖，却没有监管部门出来制止，百姓也误认为所有车位都是可以自由买卖的商品。

　　对策：广州市律师协会房地产专业委员会陈敏律师提出，今年4月发布了《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》，该规定并没有明确分清“配建”和“增建”两种车位的划分，有不少自相矛盾的地方，操作起来有很多问题。而去年深圳市起草的《深圳市区分所有建筑物停车位出让转让办法》（征求意见稿），则首先对“配建”和“增设”进行界定，值得借鉴。

　　原因二：规划不足，造成先天“紧缺”

　　政府对停车位的规划不能与时俱进，规划数量不够，造成小区住户数与配建的车位数的比例失衡，明明可以建100个车位，却只备50个，另50个就让发展商有了可“炒”之机。

　　对策：政府应放弃从停车位上收益的观念，根据实际需要，一次性规划配备足够车位。

　　原因三：利用房产登记制度的缺陷

　　我国现有的房地产登记制度，在发展商建成一个小区时，由于还没有卖出给业主，如小区公有道路、配电房等，包括停车位等，只能登记在发展商名下，没有别的地方“挂靠”。这种登记制度上的缺陷，让发展商有了“登记在我名下就是我的东西”的偷梁换柱之机。事实上，放在发展商名下的，不一定是属于发展商所有。

　　对策：修改房产登记制度，明确列出哪些公有的物业已经作为成本列支，并已平摊到每位业主的购房成本里，注明不同物业的权属。

　　王则楚：车位变成赢利工具 政府应负主要责任

　　“这不是在胡闹嘛，管事的政府部门哪去了？有关部门不作为，车位的事会闹出更大的乱子。”省政府参事王则楚听罢记者列举的车位投诉问题，情绪颇不平静。

　　王则楚指出，作为公共配套来报建地下停车位，没有缴交土地出让金，建造的成本也跟商品房不一样，根本没理由像商品房一样自由买卖。政府难道不清楚这个吗？！肯定是知道的！我们的房产局、规划局，不作为！放任让市场卖车位，法律依据在哪里？！“很多停车位跟强制建造的人防工程是在一起的，如果可以卖给私人，有一天飞机来了，炸弹来了，你说这地方是我们家买的，不让人通过，这不荒唐吗？！”

　　有人一次性买几十个车位作为投资品，还有的小区将停车位卖给酒楼，王则楚一提到这类“新闻”就很动气：这些人凭什么可以买这么多？这些车位的物权是怎么来的？对外销售为什么能办到产权证？应该办给谁？这里面的问题多了。他说，登记报建人防工程是可以免好多税的，现在却变成赢利的工具，政府在这里是要负责任的！

　　车位乱象怎么办？王则楚认为，配套的停车位，应该在房产证上明确注明它是附在所有产权的公有部分。房产证上包括个人专有面积，小区配套的共有面积，还有像配电房、学校等业主共用的专有面积。除了个人专有面积，其它都不能售卖。

　　王则楚说，对于小区里的配套车位和发展商投资增建的车位，广州有关部门也想分清两者界限，去年房管局搞了一次贯彻《物权法》的住宅小区测量办法征求意见稿，以确认共有产权、公共配套的专有面积，但不知为什么，之后就没有下文了。

　　对于民众因为车位的“闹事”，王则楚说，弱势的民众其实是被逼无奈了。闹事，不是有序的政治参与，广州要建成首善之区，政府部门不能等到闹事了才来解决，现在讲解放思想，要敢于打破已有的利益格局，摸索出一套有效的管理办法。

　　评论

　　在广州非中心地带，75万元至少可以买到七十平方左右的住房，可是这个价钱只能买到一个车位，一个用白线划出来的长方形！这难道不是用脚指头想都能得出“疯狂”结论的行为吗？

　　现代社会讲究配套———连宾馆的客房都有真正的配“套”。在私家车越来越多的当下，建住房配相应的车位，是房地产开发商的必修课。可是眼下车位有了，却与这个楼盘的业主发生错位。把车位外卖，是为了能卖个好价钱，直至出现75万买一个车位的“奇迹”。既然能把车位拿来炒，两个人买80个车位的“霸位”现象也就不足为怪了。

　　购房者拥有优先使用车位的权利，这是无需强调的基本原则。但有人把本属于房主以合理价格优先使用的车位拿来炒卖，使得楼盘的“原住民”无处停车，逼得他们作出过激的反应，这在商业上违背了诚信，在道德上违背了良心，在政治上也破坏了安定……

　　允许外人霸位，实际上就是允许他们绑架业主的利益，政府相关部门不采取相应措施制止，也就是默认这种“利益绑架”。而且这个问题如果不从早从快解决，等到更多的外人买了更多的车位之后再采取行动，那么车位纷争将更为激烈，甚至造成严重的影响安定和谐的社会问题。———一旦出现危及安定和谐的局面，那些霸位者可得小心了：现在不作为的官员为了乌纱帽可不会那么客气了，等他们动作起来，你们花很多钱霸来的车位，可能一夜之间就要交出来，那时，不会有人对你们的投机行为表示同情……