近日，杭州市出台了《杭州市区地下空间建设用地管理和土地登记暂行规定》权属清晰的地下车位也可申请土地登记这一说法首次得到明确。

　　"目前的供求关系是路面停车紧张，地下反而不紧张，而目前最要关心的是让车位产权如何真正为购房者服务。"针对政策的出台，有业内人士如是说。

　　不过，尽管《规定》较之以往向前迈了一大步，然而"有产权"也带来了一些新的争论，炒车位现象会不会出现？大产权如何分割？如何转让抵押？

　　车位产权不能办小证

　　按照《规定》，居住区或公建项目的开发商申请办理地下空间出让手续后便可申领土地大证。而至于"大证"分割成"小证"，也就是个人持有的小产权证怎么办，还有待于相关地下车位销售管理规定的进一步出台。

　　也就是说，按照《规定》，目前地下车位、车库能办出的产权依然是以"层"为单位的，而产权不能分摊到每户。因此业主必须明确的是：小区车位产权尚不能归属个人，已购买的车位在产权尚未明晰的条件下不能办小证。

　　这让不少第一时间听闻这个消息满心欢喜的业主感到有些失落。

　　当被告知车位产权证暂时只能办大证，不能办小证时，很多想购买车位的车主表现出了一丝沮丧。

　　地面拥挤，地下清静

　　据统计，目前杭州市区内的地下车位中，除属于写字楼、商场等的地下公共停车位外，其余分布于各住宅小区，而住宅小区内的地下车位中，一半左右为人防工程或者进行了面积公摊，一半才是能合法销售、依法取得地下空间使用权的正式地下车位。

　　有业内人士表示，近几年开发的小区车位，基本配比应该在70-80%，也有部分楼盘能做到一户一车位。"但其实就目前杭州市场上的地下停车位而言，空置率也比较高，基本都在70%以上。而地面上的停车位一般都是不够用的。"

　　为什么地下车位买的人少？原因更多的是因为小区地下车位价格太贵，且部分还不得租用。

　　据了解，"买车位的价格合算与否"，正是不少购房者的心头纠结之处：地面停车便宜，有的小区以每月100-200元的价格收取停车费，一些小区地面停车甚至不收费；而地下车库月租一般为360元。二是如果要买一个地下车位，一般要花10多万元，高的甚至达到三四十万元。

　　除了经济账不好看，业主不买车位，主要原因还是没有产权。对此，梦琴湾业主翟先生的一席话应该能代表大部分业主的心声："房子是用来住的，车位是用来停车的，对许多人来说，可能一辈子都不用买卖。但万一要卖呢？卖了房子，车位当然也要卖掉；但没有产权，卖起来就麻烦，就只能附加在房价里。也就是说，要看买方愿不愿买你的车位，不愿意，这买卖就无法成交了。"翟先生还补充认为，车位办不出产权，影响二手房的买卖，也在一定程度上影响楼市的振兴；车位办不出产权，也让众多业主不愿买车位，从而加剧了城市停车难。

　　以某楼盘的《车位有偿转让合同》为例，合同在"汽车车位的使用权限"一项中，合同明确指出"因政策原因，乙方所购的汽车车位目前不能办理所有权证和土地使用证，乙方对所购的汽车车位拥有占有、使用、收益和处分权。"

　　至于车位的使用期限，合同约定"汽车车位的使用期限与乙方所购商品房使用期限相同"，且标明"乙方在转让所购商品房时，可将该停车位同时转让，亦可单独转让，但项目业主有优先购买权。转让车位时必须事先通知物业管理公司。"

　　产权是否会引起炒车位现象

　　而对于投资者来说，没有产权证明，就无法到银行办抵押贷款手续，无法进行融资，这对于动辄投资千万甚至上亿的地下停车场项目来说，无疑是一道高门槛。

　　地下车位一旦明确了产权，从法律上来说，其所有权者就可以将车位拿到市场上进行合法买卖。在记者的采访过程中，不少已经拥有车位的市民表示，在产权登记后，他们可以保护自己的合法权益，但一些市民也表示担心，认为这将会带来大量个体交易，"炒"车位也很可能出现。"不会因为有了产权，有些人在现有高价的基础上继续哄抬车位价格吧！"一位郑先生不无担心地说。

　　业内人士表示，这样的担心目前来说是没有必要的。"现在杭州买一个车位平均也要15万元左右，而一般小区内停车包月最多也只要200元，这样算下来，买一个车位的钱可以租62.5年，除非地上车位严重不足，否则大家是不会去买地下车位的。"该业内人士分析指出。

　　浙江大学房地产研究所所长赵杭生认为，毕竟车位和房子不一样，不是必要的生活资料，买车位主要还是自己停车用，即使有产权，也不会吸引所有人都来买，所以不会引发炒车位的现象。"现在的供求关系是路面停车位紧张，地下停车位不紧张，这就决定了炒车位的可能性不大。"

　　有利于发挥投融资功能

　　《规定》中提到，经依法登记的地下空间，可申请抵押登记。地下和地表为连体建筑且单一产权人的地下空间建设用地使用权办理抵押登记、转让手续的，地下空间建设用地与地表建设用地使用权一并实现抵押、转让。这有利于充分发挥地下物业投融资功能。

　　对此，双赢置业营销机构总经理章惠芳认为，原先开发商投资地下车位应该说是被迫的，因为小区要有车位的配比标准，但地下车库对开发商来说投资又比较大。"现在有产权的话，等于打通了一个融资的通道，开发商多开发一些车位，也可以缓解停车难的问题。而且，原来买卖车库出现过不少纠纷，现在有了一个产权，虽然还不是归属业主个人的小证，在问题出现的时候多少也有些保障。"

　　除了与购房者息息相关的地下车位、车库问题外，《规定》还涉及了其余地下空间如地下公建停车场。杭州市城市建设发展有限公司相关负责人分析认为，兴建地下停车场，工期长，投入大，维护成本高，回报率低。"光靠政府投入还远远不够，资金压力吃不消。但不否认的是，建设公共停车场仍然是当前解决城市停车难的有效途径之一。"

　　那么，当公建停车场也能拿到产权，又会对其带来怎样的影响？此前，市国土资源局相关负责人在接受媒体采访时已表示，这次办产权主要为了能让民间资本融入建设公共停车场上来，从而解决城市停车难问题。

　　大产权如何分割？如何转让抵押？

　　毋庸置疑，新规即将对地下空间的开发与管理带来积极作用。然而也有人指出，地下车位一旦获得产权，新的疑问也将随之产生。

　　在《物权法》中，有涉及小区业主共有物权的条款。记者看到，在第六章"业主的建筑物区分所有权"的第七十四条关于车位的界定中，《物权法》明文规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　"解决车位产权已经迈出了一大步，接下去的一步就涉及到车位大产权如何分割的问题了。"一位资深分析人士这样表示。"原来归业主共有的公共停车空间，如何分割成单独的物权，如何出让？比如地上车位，按原来的政策是属于业主共有，管理上是归属业主委员会或委托物管管理，那在新规实施后这种怎么分割？收益归谁？"

　　该分析人士认为，在大产权分割的问题上，也许还会带来新的停车难。"所有公共车位空间被'私有化'后，通过二手房交易的新业主，又将如何取得小区车位？是随同房屋转让还是单独售卖还是其他的方式？这些都是需要界定的。另外，如果所有车位'私有化'，必然导致缺少公共车位空间，外来车辆及房屋转让后必然带来停车难的问题。因为毕竟小区很难做到1:1的车位配比，更不必谈有更多公共车位了。"

　　除此之外，还有产权如何进行转让抵押的问题。该分析人士进一步指出："如果车位可以成为单独物权，享有产权，就必然会涉及到转让、抵押的问题，因为除了排他性使用外，转让和抵押是物权最大的意义，那新规里面是否可以进一步界定，车位能否作为单独物权自由转让或在银行抵押，成为收益物或债权，公共车位在切割成单独产权后，转让及抵押又如何操作？这些都十分重要。"

　　同时，也有专家指出，新车位的产权归属并不能完全解决地下公共物业和地上公共物业的产权界定。比如公共空间一旦被确权，势必影响到公摊面积和实际使用面积的计算。如果不能出台细则加以界定，均有可能带来新的产权纠纷。

　　"政策应该再细化一点，这样对开发商和购房者都是件好事。"对此，章惠芳一语道破。"这也是为何目前只能办大证、不能办小证的重要原因之一，因为一些东西还不够完善。"

　　链接：地下空间产权历史之路

　　随着城市土地资源越来越稀少，地下空间开发成为实现可持续发展的必经之路。而长期以来，地下空间属权界定、面积分摊、土地登记发证等问题尚未解决，制约了地下空间的开发利用。为此，政府在地下空间产权之路上，走得积极而又谨慎。

　　早在2003年，杭州市曾出台《市区地下空间土地使用权管理的通知》，对地下空间土地有偿使用项目做了较明确的规定。不过自《通知》出台至今，发证的地下空间并不是很多。

　　2006年8月，南京首次尝试地下空间拍卖，受让方获得"产权证"，打破了一块地面只能出让一个使用权的局面。然而，由于没有相关法律依据，各方关心的地下空间产权问题仍无法明确。

　　2006年9月1日，上海市正式实施《上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定》，在全国范围内首开先河，对地下空间的产权作了明晰。同年，国家标准的《城市地下空间规划规范》也正式开题。

　　2008年11月14日，杭州市委书记王国平在解决"两难"问题会议上表示，房管、国土等部门，研究符合法律规定的措施，只要开发商符合条件，就可办理产权登记并发证，从而保障住宅小区地下车位业主的权益；投资建造车位的开发商，也不会因造车库而让资金浪费。若开发商投资兴建社会大型停车场，杭州市政府将会给开发商一定的优惠政策，而且，"社会停车场也可以参考出售"。

　　日前，杭州市出台《市区地下空间建设用地管理和土地登记暂行规定》，对杭州市区国有土地范围内地下空间建设用地项目的用地审批、供地方式、土地登记等方面做了规定。其中将有偿使用地下空间的土地出让金缴纳标准下降了10%，已建成的存量经营性地下空间也可补办有偿使用手续。而对于地下停车库(位)的产权问题，《规定》指出，今后权属清楚的配建地下车库在补办出让手续后，就可申请登记。

　　虽尚有不完善之处，但杭州本次明确地下空间产权，也算是开始了解决地下空间产权问题的破冰之旅。