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车位:批量投资才有市场
2009-6-17


  近日,广东税丰拍卖行发布公告,将于6月23日拍卖东风西路东方金融大厦10个车位,车位参考价仅为119874元/个。该参考价与周边车位市场价格水平有较大差距,有一定投资价值;有行家认为,投资车位更应看重出租率和出租回报率,个人投资者目的多为自用兼投资,要考虑自己的需求和承受能力进行投资。

  据了解,东方金融大厦车位多为发展商物业,少有小业主,因此无二手成交情况作为借鉴,但是对比附近小区嘉和苑的车位价格,则可认为这10个车位的参考价非常"笋"。目前,嘉和苑车位二手成交价为30万元/个左右,市场放盘极少。

  另外,东方金融大厦目前的车位租金水平为800~1000元/月,按目前的参考价,理论上投资回报率可达到(800元/月×12个月)/13万元左右×100%=7.4%。

  不过,中原地产越秀区营业总监石嘉莹表示,东方金融大厦的车位的确有一定需求,但由于该写字楼的入住率仍不算高,造成车位保持一定的空置率。

  另外,购买甲级写字楼车位的投资者除了要考虑空置率风险外,还要考虑未来将每月支出的额外费用,比如高达20元/平方米/月左右的管理费。在无租客的情况下,写字楼车位业主每月还要自掏20元/平方米/月×12平方米=240元。

  车位投资回报率偏低

  由于整个广州市场的车位仍相对稀缺,令不少买家看中了车位市场,大多数采取自用兼投资的方式购买车位。石嘉莹认为,目前车位价格已少有套利空间,投资回报率偏低,一般30万元左右的车位租金仅为500~800元,回报率在2%~3.5%之间。

  有行内人士认为,对于购买1、2个车位的买家来说,主要目的还是在自用,少有明确的投资计划,不算是真正意义上的投资者;而购买整层或数百个车位、甚至收购整体车场,成本相对较低,才算得上真正的车位投资者。

  美联物业商铺部营业经理法先生表示,对于价格明显低于市场价格的车位,投资者要特别关注其产权情况。比如人防工程的车位就只有使用权而没有产权,不能在二手市场上买卖。

  个案:投资车位为自用

  住在淘金东某高档小区的魏先生还没有买车计划,近日却以近30万元的价格买下了一个车位,并以800元/月价格出租,实行先投资后自用的计划。

  以投入成本计算,魏先生的车位的租金回报率为(800元/月×12个月)/30万元左右×100%=3.5%,虽然回报率甚低,但魏先生认为该板块车位紧张,住户与车位完全不成比例,有的住家用车甚至不止一辆,车位供求压力只会愈来愈严重;由于车位的稀缺,该片区的车位还有较大的升值潜力;另外,该片区住宅的租户通常要求住宅带车位租赁,拥有车位也提高了目前他所拥有的住宅物业的出租水平。

 


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