来源：中华工商时报

　　淡出公众视线已久的王海，受张家港市中心王府名邸小区40多位业主委托，向开发商追讨地下车位"使用费"。该小区的地下停车位，每个面积约15平方米，"使用费"高达20万元左右。王海以公民代表身份代表其中的两位业主向张家港市人民法院提起诉讼，日前，法院正式受理了诉状。

　　法律界人士表示，事实上，围绕着地下车库权属问题，在全国范围内，业主和开发商之间已经进行了多次较量，但由于相关法律的缺失，业主维权成功的案例罕见。

　　王府名邸位于张家港市中心沙洲路步行街。业主代表刘先生说，小区内没有地面停车位，业主们的汽车必须停在2号楼和7号楼的地下车库里。"在交房之前，开发商就通知我们购买地下车位，说先交钱的可以先选"。

　　据统计，目前王府名邸至少有40多位业主从开发商手中买下了停车位，停车位的面积平均为15平方米左右，售价普遍在20万元上下。记者看到了开发商张家港新城置业有限公司开给一位业主的收据，收据摘要栏中写着业主的房号和"地下车位"的字样，以及车位的编号。对王府名邸的业主而言，楼下的地下车库到底是谁的？开发商凭什么高价出售停车位？40多位购买或长期租赁停车位的业主希望讨个说法。

　　日前，王海代理其中两名业主起诉新城置业，要求对方退还购买停车位的全部款项。"整个王府名邸只有这么一个停车的地方，"王海表示，那么，根据《江苏省城市规划管理技术规范》，这个地下车库就是配建车库，属于小区公共配套建筑，归全体业主共有，开发商无权出售。

　　其次，王海经调查发现，王府名邸的地下车库全部属于人防工程，而国家相关法律规定，人防工程属国家所有，不得出售。

　　据张家港市人防办负责人介绍，王府名邸的地下人防车库系开发商全额投资，《苏州市人民防空工程管理办法》规定，人防工程"谁投资，谁使用，谁受益"，开发商向业主转让人防车库使用权的做法并无不当。

　　据记者了解，关于人防车库的争议，在国内并非首次发生，其权属问题界定起来相当复杂，以至于人防工程的主管部门都感到棘手。"目前可以明确的是，开发商具有必须建造防空地下室的义务，"苏州市人防有关负责人在接受当地媒体采访时表示，目前江苏省规定，开发商须按照整个建筑面积的2%-5%修建防空地下室。

　　那么开发商对于防空地下室又有哪些权利呢？据介绍，江苏省的规定是：按法定比例修建的防空地下室，其权利肯定不在开发商手中，不得出售；苏州市规定，按法定比例修建的防空地下室，属国家所有，法定比例之外的部分，得看建造成本由谁支付。

　　"目前，防空地下室与车库合二为一的做法非常普遍，这两者搅在一起，情况就变得更为复杂。法定比例面积之内的部分很简单--归国家所有，而法定比例之外的部分，其物权到底归谁所有，目前谁也说不清。"有关人士称，"建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定"。此外，我国现行的土地法律法规中，只对地表土地使用权作出了规定，而地下空间的土地使用权问题没有明确说法。

　　由于法律的缺位，开发商的"潜规则"就上升到了主导地位。于是，很多开发商就和购房者"约定"--地下车库只卖不租，尤其是在房市红火、开发商处于强势地位的时候。

　　对于王府名邸业主起诉开发商的案件，接受记者采访的业内人士直言：业主胜诉的可能性不大。"除非业主能够证明，地下车库的建筑成本已经摊入房价，或者开发商卖掉的车位就是国家所有的人防设施。"