来源:焦点网

　　近日，随着《宁波市住宅小区物业管理条例》的新修订，关于小区物业管理的各类消息频频见诸于报端。根据新修订的《条例》，物业管理中的一些焦点问题都能够找到解决途径，尤其是业主最为关心的停车位的管理问题，新修订的《条例》中加以明确并指出：车位只租不售最高将罚款20万元，人防工程车位禁止设定专用车位，小区车辆停放费用需单独列账等等。针对出台的新政，业内人士就车位租售之争有何看法请他们来各抒己见。

　　嘉宾：
　　荣安集团副总裁钟卫民
　　宁波厚业地产副总经理徐锋
　　百隆房地产有限公司营销副总郑刚
　　交通地产策划部经理沈洲捷
　　绿城研发园招商部副经理张超
　　永佳苑专案经理周宏
　　颐和名苑策划部经理刘利华

　　【焦点网】：新的物业管理条例出台了，提出了当业主要求承租空置的车库、车位时，开发商不得以只售不租为由拒绝出租，当下宁波不少楼盘对于车位的态度是只售不租的，这个条例的出台，作为开发商，您怎么看呢？有相应的对策吗？

　　【钟卫民】：按照过往经验来看，普通的小区是35㎡左右一个车位，按照造价来看，地面房一般是在2200-2500元的造价，如果是人防车位大概是3000以上，地下两层的话那就几乎翻倍，这样算下去，基本上再普通的小区，车位十万块钱也是要的。如果高档小区里面，考虑到它的车更大，可能要考虑到层高的问题，基本上成本在14万左右，如果是写字楼的话可能还不止。如果光从成本去算，可能过于片面，最终价格是要跟着市场走，你的成本是这个价，但市场不接受这个价格就不成立。那应该怎么看？

　　首先国家出台这个政策有一定片面性也有一定矛盾。说一个产权车位来算好了，国家有一个硬性指标，规范上车位达到多少多少，本身是有要求，开发商无法避免，开发商要开发这个项目，你要拿到规划许可证，能够开发下去，是无可避免的，关键是怎么卖的掉，这是才是核心问题。我觉得是这样，曾经有很多人跟我争议这个问题，车位是否要涨价的问题，因为这也最敏感，房价可以涨，车位不能涨，你一涨就变成黑心开发商，房子钱赚了不够还要赚车位的钱。从另外一个角度来看，很多客户是忽略了车位的价格，车位也有投资价格，中国处于快速发展的时期，汽车的增长速度非常非常快，车位在未来来看的话，随着汽车不断的增加，车位的价格也在不断提升。原来我们在广东做的时候，基本上车位和房价是对等，有一段时期车位比房价还要贵。

　　举一个例子天龙八部，广州第一高楼，现在还是第一高楼中信广场，当时号称中国第一牛的车位月租金达到一万八。想想看，如果按照投资价值去看，一年的投资回报率，倒算这个车位值多少钱？肯定过百万。为什么出现这种情况，很简单，因为它的租金已经很贵了。广东普通的小区，基本上车位以后六百块钱过夜费，高档小区是1200块一个月。按照这个租金去看，七八万、十万一个车位，价值是有的。

　　消费者的意识还没有达到这一点，但趋势是往这方面走。目前宁波几个新的小区金地和万科，万科刚刚交付，我自己是金地的业主已经住了一年，我们的过夜费，晚上进去十块钱一个晚上过夜费，我原来住东湖是四块钱，偶尔两块钱是不要发票。但金地你要不要发票都要十块，如果下午进去十二块，停的时间越长，越贵。这个无可否认，因为的确这个价格就摆在那边，你跟物业吵他有文件在手，因为他车位最高可以租到360块钱，按照物业费他的确可以收12块钱。我们业内也有很多住在金地，他们基本上把车停到对面马路上，不停在小区。随着大家层面越来越高，也不会把车停在马路上，第一个现在天气越来越热，据说已经出梅了，汽车大家越买越好，也不希望自己的爱车暴晒在太阳下去。夏天特别热，冬天特别冷，说不定给别人碰一点什么事还不知道。通常大家愿意停在地下，这种意识越来越强。很多小区里面真的有地下车位的话，大家宁可停在地下，而不愿意停在地上。

　　但是消费者现在的心理还在做一个逆转，如果大家心态慢慢转过来，车位的价格，租金会不断上涨，价格也会不断上涨。最近荣安和院在卖的时候，上个月卖了大概188个。

　　其实当客户有车位投资概念的时候，而且他能获益的时候，这是一个良性循环。

　　而且还有一点，对以后的物业管理上，其实这也是很关键的点，我们在设施设备这块能做到那一步，如果我们安保系统没有做到位，客户可能就拒交物业管理费，或者拒买车位。第二，如果都是地面乱停，现在大家卖的都是地下车位，因为地上不能卖，如果让他们都到地下去，这是关键问题。该在哪里放石球，该在哪里做什么东西，就是让客户尽量不要停在地面，第一停地面不安全，第二小区看上去很杂乱。

　　无产权这一块我觉得是很有争议的一个东西，我们通常说无产权是人防车位，现在就变成几个问题，按照原来的说法，谁投资谁受益的问题，应该是归开发商，开发商投资的，但产权是联防办的，但是按照联防办的规定，现在物业交上来的停车费是作为修缮地下联防工程的维修基金。但业主如果把这部分受益抵消物业管理费就会出现一个问题，以后联防谁去维护。你有你的说法，我有我的说法，三个东西都说不到一块去。按道理来说，我个人理解，应该更多是归到物业公司那边去，或者是交给物业办进行定期的修缮。毕竟人防车位最主要目的是做人防工程，现在是太平盛世，但以后出什么事谁也不敢保证。物权法出来说地下车位属于全体业主所有，这就跟人防那块有冲突了。那人防怎么维持这个东西，要么就是以后再制定一个，跟他说，这个钱，我日后的修缮可以找它收，包括下面的消防设备一样的。现在不是出现了一种矛盾，就是交付的时候给他一个消防拴，两年就过期了。但如果查出来是过期的，那么消防队就可以罚物业公司的钱。但是业主不更新是业主的问题，这就是一个矛盾，如何解决，等等等等这些问题都是有冲突的。

　　【郑刚】：目前我们东外滩花园车位销售还算比较平稳，平均每户一个，我现在看，如果每户都能够买一个的话，接下去到时候接近交付的时候销售肯定没问题，客户也在看剩下的车位不多了。先期的时候每户人家买一个，他在观望，到交付的时候到底买的人多不多，如果看到一大半车位都定出去的时候，他也心慌的，真的不愿意停在外面，毕竟是有钱的人呀。我开着宝马，停在外面，撑着一把伞，这样抱着小孩子。

　　上次我一个客户就是这样，他说车位不要买，一开始定合同的时候一定让他买车位他不要买，我给他解释了，我说不买没关系，但我给你讲一下会碰到那些问题。因为他是老爸出钱给儿子买。一个你儿子现在还没孩子，可能还没有碰到过这种情况，我是碰到过，比如我车子停在哪里呢？车库里肯定不能停进去，必须在小区外面停好，我这条规划路不宽，最多就是五到八米的宽度，你车子在这里停好，一个可能会被抄牌；另外在下雨天、小雪天，你儿子要抱着孙子冒着雨、冒着雪，弄不好还会被摔一跤，冒着这样的风险，是每天，不是说一次就够了；而且有时候没有车位还要停到江东北路很远的地方去。你已经买了三百多万的房子，你现在只要花二十万就能解决这些问题。如果你买车位的话，你把车子在这里停好，我们地下室大堂装修好的，你走着五星级大堂一按电梯直接上来了。他儿子一听，这样呀，老爸，不要不要，他媳妇也说，爸爸，要不买吧！最后想想，算了算了，还是买一个，还是要买。

　　我想也是针对不同客户的心理。如果针对以前我们小城春秋，你不用跟我讲了，我不会买的，因为他没钱，真的是没钱，我买了房子还背了很多债，别说买汽车了，可能还是需要一个过程。

　　东外滩我们的车位销售我不是很担心，另外最近出台的这个政策，有一个条例在做解释，我也看了每一条的解释，我觉得有很多问题。它的角度完全是从客户的角度考虑，怎么样给老百姓解决问题，出发点也是好的，也是迎合政府，迎合老百姓的，但实际操作有很多后遗症，包括有很多是违背市场规律的，没有考虑到。就像以前国家出台70/90一样，你迎合了老百姓，有很多90平方米房子供应出来，你也迎合了国家宏观调控。但实际操作是怎么样，都是上有政策下有对策，弄到最后也是不伦不类，产品也不好，设计出来产品也不好，这些东西弄到后来都有点畸形，这也是有点违背市场规律。

　　另外也会出现一种情况，这个车位可能会出现搭售，有些普通的住宅区，我真的是卖不出去呀，开发商总归要拿点成本回来，大家会无形中形成联盟，大家共同的利润了，送车位但我们已经把房价加上去了，大家一起把房价往上抬，最后其实真正受伤的还是客户。本来那些相对偏僻的地方可以选择不买，这样房价可以低一点，现在开发商面对这个政策，不搭售我日子没法过呀！我毕竟每一个成本要将近九万到十万的成本，我不可能把这些钱扔在那里，我哪怕收回一两千万也好，但房价肯定上去了。我想这种情况可能开发商也会想得出来，这其实也是迎合市场的变化。

　　还有包括，必须租出去的话，也有违背法律的一些原则，既然产权是我的，哪有这种事情，强租的！而且物价局还限定只能租三百块，这是很不合理的。这个就很难了。如果说这块，接下去会变相炒租金。有些人他一次性租很多，兄弟你租给我一百个，我三百块一个，我全部包下来。接下来你就二手向我租，我也不跟什么物价局有关系，你要租就收现金，五百块一个，那我就发财了。我个人行不行呀，我也没有发票，你要不要租，我就写一块牌子，要租打我电话。

　　最好的办法是能改变消费者的观念，但这一点确实很难，宁波已经是比较好的，相对物业管理这块的意识比必其他城市好一点，大家习惯规范停车，比如说路面上不能乱停，把你赶下去。说实话开发商也不想赚你车位太多钱，只要把成本拿回来，这块也是无可厚非，必定是商人嘛！

　　【沈洲捷】：这个政策对近几年刚刚起来的小区比较麻烦，地下车位都空着，有的业主甚至买了车位，也不停下去，就在地上停着了。怎么办？赶也赶不下去，他习惯了，而且老小区一旦形成这种习惯就很难改。这个政策我觉得有点拍脑袋想起来，可执行性的力度我觉得有点质疑。一个是产权上，现在是国家保护的私有产权，开发商的也好，无论是投资人也好，都是私有财产，我觉得不能以行政手段一刀切。这个政策出来，其实对业主来说也不一定符合业主真正的利益，业主的话我们说林子大了什么鸟都有，他的利益诉求是分散的，有的人，我就是要买车位的，我买了十多万一个，你租金顶多是360块一个月，我怎么算都不划算，那我买了就亏了。这是一点。然后执行力度上我觉得会有问题，它是说以物业办出面管这个事，是管物业公司还是管开发商？如果管开发商的话，他凭什么管我们开发商！他管物业公司他完全可以把这个推给开发商，又不是我们在卖，是开发商在卖的。处罚可能是处罚开发商。我觉得这个有点问题。这也很难，他有很多说辞，比如说我有人防的，我有租有卖，也没有说只卖不租，或者说我是分期，我得满足一部分想买车位的业主。这无法执行，顶多是传导一种信号吧。

　　展开下去的话，面比较大，涉及到所有物业的层面，包括国家对物业这个重视不够，政策一直以来是缺失的。包括他说业委会监管，但业委会有规定入住50%以后才能成立。但现在一般新小区没有三五年达不到50%入住率，那这三五年谁来管？没人管。这里面我觉得还有一个怎么样合理定价的问题。我建议什么呢？以后一个新小区，一定要做人车分流。既然让业主共同享有这个车位，租金要提高一下，适当的提高，基本上有一个持平，大家有一个选择余地，不要差得太悬殊了。

　　【张超】：一个车位可能我们买的面积只有16㎡左右，一般大概差不多要40㎡。再加上如果楼盘品质高一点，层高做得高一点，比如我们几个项目层高都是4.5米以上，做下来之后，成本差不多三千块肯定要达到，这还是一层。两层的话，可能要更多了，也就是说12万是一个保底价，再加上税收、销售的费用，就是13万了，最基本的。如果租的话，按照现有三百块一个，那投资成本率永远回不来。这样的话，三千六一平方米，投资回报率算五的话，最基本的银行贷款利息总是要还的，五个点，这里面还有一个后续问题，如果只出租得话，房产公司永远退出不了，一直要下去。你委托给物业来管，中间有多了一个环节，又要多收费了。所以我觉得这个新的管理条例执行起来比较困难。

　　再说，现在这个车位，配比要求，降都降不下来，比如办公楼地上地面再加上人防大概是100：1，关系好一点打七五折、八折，但实际上车位没有一个开发商愿意做，随便怎么做都是亏本的，都不造那是最好的。是这么一个概念。

　　我也刚搬进新居，看看车位的问题，觉得也没办法，14万也要买一个车位，再不买的话后面也没了。如果只是租的话，也有一个问题，肯定不是定点的，只是来了停一停，来的早就停，来的晚就没得停。