来源：常州日报

　　前不久，御城小区业主因为保安不让把汽车开进小区，把车都停在了小区大门处，堵住了出入口；河景花园业主因为物业公司为开发商"把守"车库，对现在这个"管家"心灰意冷，提出要炒"鱿鱼"；去年，润德半岛业委会在与开发商争夺地下车库权属多年后，再次对簿公堂……据悉，常州市目前有百分之二三十的物管矛盾因地下车库而起。

　　一方面，停车困难

　　当前，停车难问题存在于常州市各个小区。截至2008年3月底，钟楼、天宁、戚区的260个住宅小区，拥有小车4.17万辆，而泊位只有2.1万个，缺口率达49.6%。但是各个小区停车困难的类型却不尽相同。 据了解，1998年前建的老住宅小区，矛盾主要集中在配建停车设施严重不足；1998年至2003年建造的次新小区，规划配建的车位只到位60%，而这些小区车位需求量很高，缺口率达60%左右；2003年之后建造的新小区，由于政府把小区车位配套规划指标从2003年的每户0.32辆提高到现在的每户0.6辆以上，所以泊位暂时并不短缺。但是，这些小区配建的地下车库不仅未能解决停车矛盾，反而引发更为复杂的物管矛盾。

　　一家物业公司老总告诉记者，地下车库产权大都属于开发商，开发商为了回笼资金，只想卖车库，市中心最贵的要卖到十五六万一个，便宜的也要六七万、七八万，一个车库的价钱都赶上一部车价，很多还没产权。物价局定的小区停车收费政府指导价，室外停车才每个月120元，非营业性的室内公共车位才100元/月。这个账一算，业主自然不愿买。

　　有地下车库却停不了车，业主就把矛头指向为开发商"把守"车库的物业公司，或不缴物业管理费，或炒物业公司"鱿鱼"。物业公司表示，在地下车库这件事上，他们很无奈，地下车库产权是开发商的，它让我怎么管，我就只能怎么管啊。

　　一方面，车库空置

　　为什么现在很多小区的地下车位只卖不租，甚至宁可空置也不出租？

　　有开发企业的经理说，开发公司是企业，企业追求的自然是利润最大化，卖车位可以快速回笼资金，所以他们投资开发的地下车位自然是能卖则卖，而且有的公司为了融资，仅出让地下车位的使用权，并不出让产权。

　　关于地下车库出租，开发商早就算过明细账。因为地下车库需要配套消防、通风等设施，同时根据土质不同的情况，造价在每平方米1500-3000元之间，如果按每平方米2200元计算，根据规划要求，一个地下车位的建筑面积达35-38平方米，也就是一个地下车位的成本就要七八万，按照现在每个月300元的租金，20年都不一定收回成本。而且，由于停车收费标准不统一，即使有开发商愿意每月300多元的租金出租车位，大多业主也不愿租。如果一旦按低租金出租了，那就会影响出售。

　　然而，开发公司的如意算盘并不如意。"两道线"要卖十几万、七八万，业主就是不买。据了解，目前地下车库积压已经成为开发企业的普遍问题。到7月20日，尚东区花园推出的483个车位，只销售了84个；青山湾推出的829个车位，半年卖出75个，总共也才卖了211个；彩虹城一期的620个车位，半年卖了16个，总共卖了106个。

　　所以，不少小区的地下车库形同虚设，宁可空着。与此同时，开发商想方设法找理由少开发地下空间。有开发企业坦言，空置的车库已经占到了他们总存量的1/3，车位卖不掉，他们最好就是少造点地下车位。

　　关于解决这一问题的建议

　　业内人士分析，两个原因造成了这一现象。一是地下车库虽属公建配套设施，但由于目前由开发商投资，产权归开发商，因为它的权属性质决定了这个配套设施以追求投资回报为第一目标，而非解决小区停车矛盾。二是小区停车收费标准的不统一，导致小区的车主必然选择低成本车位。

　　目前私家车的数量还在迅速增长，如果这一矛盾不解决，一方面是资源的极大浪费，另一方面是小区停车秩序日益混乱，物管积怨日益加深。但是，如果要解决，这团乱麻该从何理起呢？

　　业内人士也提出，这一问题靠开发企业、物管公司或小区业主很难解决，必须引起政府的高度重视。一是回归地下车库公建配套的本质，或将地下车库的建造成本摊入房价，权属归小区业主共有，今后的收益和小区的良好秩序都归业主共有，还可以弥补电梯等公共设施设备的大修更新费用；或由政府让出部分地价，用以投资地下公共停车库的开发，产权归政府所有，由政府统一管理并收益。这样，真正属于公建配套性质的地下停车位，不会仅仅考虑投资回报，可以兼顾经济效益和社会效益。

　　其次，不管由谁投资配套停车设施的建设，有关部门都要根据一般的投资回报率测算停车收费的标准，而且要统一不同性质车位的收费标准，让所有车位处于同等的竞争环境，同时也保障所有投资人的利益，包括小区无车业主的利益。