来源：南方日报

　　李小姐是中海万锦豪园的首批住户，入住已有3年时间。她记得当时小区的车位管理是有卖也有租，费用是地下车位每月250元，地面露天车位每月150元。当时也有人10万元买了车位，但李小姐觉得刚买了房子钱不是很宽松，加上车位有点贵，所以当时选择了租用车位的做法。和李小姐一样的业主也有不少。

　　到了2007年上半年后，小区的车位售价不断飙升，从原来的10万元到12万元、15万元甚至18万元。物业管理公司陆续通过电话等方式向所有租用车位的业主发出通知，收回业主租用车位的IC卡，表示中海万锦豪园的车位只售不租。

　　随后，有少数业主购买了车位，然而大部分原本未买车位的业主还是选择不买。"18万一个车位是人人都买得起的吗?就算拿得出这个钱也要盘算是否划算，毕竟这不是在街上买棵菜啊!"李小姐无奈地说。

　　疑问一：小区车位只售不租合法吗?

　　"鉴于中海的停车位都是有房产证，是属于开发商的物业，所以开发商有权只卖不租。"

　　由于不能租用车位，不少像李小姐一样的业主每次回家都只能以外来车辆的身份刷临时卡进场，白天一小时5元，过夜10元。中海物管也相应出台了"一卡多次"的办法，让所有没有购车位的业主到物管登记车牌和房号，每天拿一次临时卡出入多次只收一次钱，但车辆没有固定的车位，只能停在没有出售的车位上。

　　而到了本月初，物管通知没有购买车位的业主，实施两年的"一卡多次"制度取消，小区每天只提供20个临时停车位供访客使用，无车位的业主除非购买车位，否则车辆不能进入小区。"9月10日正式实施新制度首日，小区保安出动数倍于平日的人手，当天桂澜路出入口路段严重堵塞。"李小姐说，有卡的业主顺利回家了，没卡的业主就只能"不好意思，请到其他地方"了。

　　由于不能进小区，不少业主把车停到门口或者门口路边上。但不时会收到交警的"牛肉干"或"温馨提示"。

　　一时间，没有购买车位的业主陷入了"内忧外患"的尴尬局面。

　　对此，佛山科技学院法学院副教授张慧清认为，鉴于一期业主并没有和开发商签订长期租赁合同，此前都是每天零散进出收费，所以一般此种情况下，开发商只要提前通知业主就可以终止提供租赁车位，在这一点上是合法的。

　　由于中海大多数车位的预售许可证都是在2007年之前拿到，部分在此后拿到预售许可证的，则根据《物权法》第七十四条及相关条款的规定，建筑区划内设计车位车库的规定分三种情况:第一种情况，规划中用于停放汽车的车位、车库的归属，由开发商和业主签订书面协议按或出售、或附赠、或出租等方式约定归属。鉴于中海的停车位都有房产证，是属于开发商的物业，所以开发商有权只卖不租。

　　"但在现实生活中，由于停车位的价钱和其价值在每个人的看法都不一定，肯定会有一部分业主是不愿意购买，只愿意租赁。"张慧清认为，这个时候，如果开发商不出租，那双方矛盾就会发生。鉴于没有考虑周全业主的利益，可以说，开发商此种做法是合法但不合理。

　　疑问二：物管是否存在违规操作?

　　"基本能满足一户买到一个车位，那就是说现在还有空位，那为什么不能暂时出租呢?"

　　据了解，中海万锦豪园当初设计的车位与房屋的建设比例是1.2:1。记者在中海销售部工作人员提供的车位剩余表上看到，一、二期大部分车位已经销售完毕，而仅余的少量车位都是位置比较偏。售楼人员说，国庆期间将推出最后一批车位，目前相对差一点位置的车位大概是16.5万元一个。

　　随后记者进入中海一期和二期的停车场看到，绝大部分车位标上了"私家车位"的字样。该人员表示，挂了"私家车位"的表明已经销售出去。以后管理处不会考虑出租车位，还是以买为主，并留下少量车位作为访客用途。

　　对于有一期业主反映买楼初期说可以出租车位，该人员表示，那是因为第一期时剩余的车位比较多，所以才可以租，随着二、三期业主逐渐入住，肯定越来越多业主会选择购买，所以之前出租的车位也要收回来作为销售用途。

　　会否出现有业主想买车位但不够车位出售的情况，该人员表示，基本上还是能保证一户能买到一个车位的。此时，记者提出了疑问:"基本能满足一户买到一个车位，那就是说现在还有空位，那为什么不能暂时出租呢?"一方面说没有车位不能停进地下停车场，一方面又说如果买的话还是基本能保证一户买到一个车位，这似乎有点自相矛盾。

　　对于记者的疑问，现场销售人员并没有给出明确的答复，只表示这是公司的决定。对此，有业主怀疑是开发商方面人为制造矛盾，以促进车位销售，也可能一些业主购买多个车位来"炒"。"我们经常看到很多所谓的私家车位都没有车子停放的，当然，也有可能是业主还没有开始使用，但是这比例是多少就很难估算。"

　　张慧清认为，《物权法》规定对于车位业主有优先权，这在很多地方解析为同等条件下优先考虑本小区业主，或者其中一个业主已经有一个车位，大家同等价钱下考虑出售给还没有车位的业主。然而，现在是很多业主认为不值得买车位，而更愿意租用车位，在这种情况下，车位自然就会流向愿意买的业主。

　　当然，有业主提出，如果一个业主购买多个车位，以后其他业主买车之后想再买车位，那就不够卖啊?但问题是，现在也没有严格的法律法规来规定开发商一定要帮所有业主解决停车问题。

　　疑问三：业主是否只剩买车位这一条路?

　　"将心比心，如果你现在一下子拿不到10几万出来买车位，又不让你租，又不能停在外面，你会怎样?"

　　业主李小姐说，在9月10日发生没购买车位车辆不能进小区的事情后，当时有物业管理人员表示，业主可集中在星期六早上到物业公司去反映问题。"但是最后只有现场的工作人员为我们解析现在的实施情况，并没有一些高层人员出来解决问题。"随后几天，部分业主更是集中到建设局递交意见。

　　在接下来的几天，物管方面又暂时允许业主们按照之前那样暂时每天出入。"但是这样的感觉很没保障，就是物管方面随时说你不能进就不能进了，有点坐以待毙的感觉。"

　　家住中海香樟街11座的一名陈姓业主说，目前已经购买三期一个车位，由于还没交付使用，车子每天也只能"东躲西藏"。记者了解到，目前也有部分业主是租用其他购买车位业主的车位暂时使用，每月租金在500元到550元之间，相对较贵。

　　"将心比心，如果你现在一下子拿不到十几万出来买车位，又不让你租，又不能停在外面，你会怎样?难道这就是和谐社会吗?"李小姐说，目前没有购买车位的业主都希望，物管方面可以留下一部分车位用作出租用途，收费标准则按照南海区物价局的规定执行。

　　记者了解到，目前南海区大多小区车位都是可租可买，部分小区像南海颐景园由于是机械车位没有房产证，更是大部分车位只能出租。

　　那么现在业主是否只剩下买车位这一条路可以走呢?"我觉得不一定。"张慧清说，鉴于目前国家在这方面的法律法规还不够明细，业主最好可以通过地方政府向开发商反映情况、共同协商，单靠业主个人的力量是很难解决问题的。

　　张慧清认为，业主和开发商应建立在"互相体谅"这一基础原则上。毕竟，开发商在当地并不是只有这一个楼盘，如果事情都只是从开发商一方出发，而不是全面考虑业主的问题，也会影响开发商在当地的品牌形象和其他楼盘的销售情况。

　　此外，地面上或者是公共通道里的车位是属于业主共同所有的，业主可以就这部分车位与开发商进行协调沟通，看能不能出租这部分车位给业主使用。同时也可以和交警协调，看在旁边的路上能不能协调停放。总之要从多方面着手来解决问题，而非只是强迫那部分没有车位的业主来妥协，避免发生群体性事件。

　　疑问四：政府部门会起怎样的协调作用?

　　中海万锦豪园大部分车位都是在《南海区物业管理实施办法》颁布前取得的预销售许可证，这意味着，大部分的车位并不受此规定限制。

　　南海区房产局法制科的有关人员告诉记者，已经受理了中海部分业主的联名投诉。目前此投诉已经转到桂城房管所和市场科进行调查跟进，至于开发商在这过程中是否存在不规范的操作，都在展开调查。

　　据悉，在2007年10月1日国家《物权法》正式实施之后，佛山市南海区在2008年12月1日也正式出台实施了《佛山市南海区物业管理实施办法》(以下简称《办法》)。随后，《广东省物业管理条例》(以下简称《条例》)也在今年3月1日起开始实施。

　　在这些《办法》和《条例》里，都有对车位的使用作更细致的规定。《办法》第五十七条规定，物业服务区域内的规划专用车位、车库，应当首先满足业主、非业主使用人的需要；规划专用车位、车库数量少于等于房屋套数的，房屋购买人每购买一套房屋，只能相应购买或租用一个车库或车位。住宅物业仍有部分未售出的，建设单位应按比例预留相应数量的车位。尚未出售的规划专用车位、车库，业主、非业主使用人需要承租的，建设单位应当出租。

　　有律师认为，此举规定了小区车位车库应先租后售，同时在车位车库数量较少时，每户业主只能购买一个车位车库，防止少数业主包揽车位或者炒车位的行为，体现了公平性。

　　记者在建设局网站查阅到，中海大部分车位都是在2008年12月1日《佛山市南海区物业管理实施办法》颁布前取得的预销售许可证，这意味着，大部分的车位并不受此规定限制。

　　南海区房产局法制科的相关人员表示，《办法》认为在车位车库数量较少时，每户业主只能购买一个车位车库，但对于什么时候是"属于较少的时候"则没有作出明确的规定。鉴于此，目前是对该事件进行初步调查，希望最终开发商能与业主协商解决问题，达到"双赢"的局面。

　　记者观察：仅靠道德无法彻底解决问题

　　在百度上输入"车位只售不租"的关键词进行搜索，共出现了相关网页约17200篇。可见，此类问题在全国不少地方都有发生。包括江苏、上海等地在《物权法》出台后，第一场官司就是与停车位有关的。去年在天津，有业主状告小区物管将车位"只售不租"的情况，结果业主败诉。

　　纵观全国，目前相对而言，业主还是相对处于弱势。不少专家律师都认为，由于国家《物权法》对于车位方面的规定还不够细致，导致出现很多漏洞。

　　鉴于此，目前山东、上海、广东等地都陆续出台相对更为细致的规定。例如山东就规定，建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。

　　而广东也出台条例，认为车位应先租后售，同时在车位车库数量较少时，每户业主只能购买一个车位车库，防止了少数业主包揽车位或者炒车位的行为。

　　然而，我们都不得不承认，尽管这些地方出台了各自的办法，但仍然存在"遗憾"的地方。条例均没有提到之前已经取得预售许可证的项目的车位问题。假如之前，一户有钱的业主买了20个车位，他不租不卖也不用，这种行为如何制约，现在还没有很好的办法。

　　目前中海万锦豪园的情况也有类似的情况。尽管广东省和南海区也有地方的细致法规条例，然而该项目是在条例颁布之前已经取得销售许可证的，并不受这些法规的约束。

　　记者了解到，有中海业主在一期时一户购买了3个车位。记者日前前往咨询时，现场人员仍表示"可以购买2个车位，如果要买3个就要向上面申请"。目前建设局方面还在调查了解，看这部分车位是在法规颁布前还是颁布后取得预销售许可证的，当中是否涉及违规操作，目前也不得而知。

　　站在开发商角度看，销售车位可以短时间内实现资金回笼，这是比较理想的情况。而站在业主一方来看，的确存在部分业主暂时买不起或者不愿意花十几万来购买车位。而且，即使业主都有能力也愿意出资购买车位，当小区内的车位全部都变为私有产权，而没有留下一定比例的公共车位时，家里的亲戚朋友开车过来怎么办?

　　开发商认为自己的做法符合相关法律法规，且逐利而为又是资本天生的属性，谴责开发商没有道德又有什么用呢?解决问题的关键，还在于相关的法律法规能不能规定小区必须有一部分车位留为公用，而业主是租还是买他们自然会在市场价格的调配下作出决定。

　　全部车位都卖出去了，没买车位的业主就要沦落到有家不好回的境地，由此带来的失望和愤怒必然是深入骨髓的。

　　他山之石：
　　山东:建设单位不能只售不租

　　《山东省物业管理条例》在今年5月1日开始实施。该条例规定，车库应当优先满足业主、物业使用人的停车需要。而如何优先满足业主需要?"条例"提供了细化方案，即业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，并且车库租赁费的标准要按照有关部门发布的指导价格确定。

　　同时，占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。车位场地使用费属于全体业主共有。

　　香港: 住宅车位只提供给业主

　　香港每一个小区、每一栋公寓，都会按照停车场的大小、车位数量与住户数量之间的比例，对业主购买停车位的数量进行规定，一个业主只能买一个或者两个车位。香港有楼宇买卖条例，凡是上世纪80年代末期后建设的屋村，在其公契中都会规定:停车位出售的时候，只能卖给屋村的业主；停车位出租的时候，也只能租给屋村的业主。

　　美国日本: 不得排除"法定车库"存在

　　日本要求房地产开发商在进行房地产开发时必须附设一定数目的车位，由业主享有其所有权，并不得通过合同约定排除"法定车库"的存在或改变"法定车库"的归属。美国则确认业主对小区车位、车库的整体所有权，开发商在未满足小区居民需要前不得对车位、车库加以营利性利用。