日前，《苏州工业园区地下车位登记办法（试行）》经苏州工业园区工委会议讨论通过，自今年10月1日起，园区将在苏州地区率先试行地下车位登记发证。

　　目前我国上海、南京、宁波、西安、成都等部分城市都对地下车位实行了登记发证制度，但全国尚无统一的登记办法和具体操作流程。《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定，为地下车位登记发证提供了法律依据。2005年1月起施行的《苏州工业园区停车场管理暂行办法》，为园区地下车位验收等提供了管理方法和手段。

　　"办法"共十二条，主要内容包括基本概念和原则、地下车位登记与房屋登记不同之处所做的具体规定、其他规定事项等三大部分。"办法"对于进一步规范园区地下车位交易秩序，明确地下车位产权，保护权利人的合法权益，推动地下车位交易，解决小区停车矛盾，维护社区安定，将起到积极的作用。

　　争执的背后，还是一个产权不清晰

　　这一开苏州先河的新政，能否将长期以来悬而未决的地下车位产权界定问题破冰，能否化解近年来由停车难屡屡引发的业主堵门事件?目前尚难定论。

　　地面满满，地下空空，这是园区不少小区停车难中的一个"怪现象"：不少小区路面横七竖八停满了车，但地下车库却空荡荡的，空置率非常高。记者在园区已有居民入住的湖畔天城、湖滨一号、橄榄湾等小区调查发现，这些小区的地下车库至今未投入使用。

　　地面地下为啥不能免费停?或者收一样的租金?开发商说了，一个地下车库造价不菲，没有产权证又办不了贷款，卖不出去，总不能亏本服务吧，地下车位收这点租金，只算贴补一下，不贵。

　　既然租车位这么麻烦，市民在买房之初，会不会考虑买个地下车位?"巴掌大的地方，要八万，只有使用权，没有产权，谁会买呢。"买家寥寥，嫌贵是第一反应，地下车位没有产权，是更深层的考虑。

　　现在地下车位，都以房屋辅助设施的身份出现，既然辅助，就不应该另外掏钱，家住都市花园的张兰女士说，"我买了顶楼的房子，难道还要为辅助的楼梯掏钱，车位也是一个道理。 "

　　没有产权，居民不愿为地下车位"买单"，使原本为解决停车难而造的地下车库，如今却成了不少开发商眼中"烫手的山芋"。

　　开发商的尴尬同样在没有产权证，"动辄投资千万甚至上亿的地下停车场项目，没有产权证明，就无法到银行办抵押贷款手续，无法进行融资，这样的成本高门槛，买房人不接，还能交给谁? "在开发商看来，目前，这地下车库也是亏本的投资，建筑成本高，销售周期长，即便按目前的市场行情卖，也不很赚钱，如果出租，更加划不来。于是宁可让车位闲置，也不愿出租给急需车位的业主。因为一旦开了租车位的"头儿"，更会加重业主的只租不买的心理，这些地下车位有可能永远卖不出去!这笔投资谁来扛?

　　也有少数开发商把账重新算了算，开个合适的价格以便早点套现。鸿都房地产开发有限公司发董事长告诉记者，小区入住率达到70%左右时车库才是"十八的姑娘不愁嫁"。以他们的楼盘为例，一个车位的平均造价在3.5万左右，目前的售价为5万到6万元，对于这个实惠的价格，有部分业主开始认购了。

　　但降价的毕竟少数，愿买的更是少数，这样的"车位矛盾"显然引起了物业主管部门的重视。园区曾为此召集开发商研讨应对办法，可由于成本与供需的矛盾，始终没有合适的办法。政府改良性的做法是：提倡开发商把闲置的地下车库出租出去!

　　可"提倡"仅仅是"提倡"，没有任何强制性效力，真正响应的开发商寥寥。

　　园区地下车位交易秩序，维护社区安定，将起到积极的作用。 "文件还未正式出台，很多细则现在不好解释。"园区国土房产局有关人士这样表示。不过，听说地下车位可望办产权的消息，采访中，大多数业内人士的第一反应是，从长远看，买车位可能会成为必然趋势。

　　有了70年产权，从长远来看，买比租更划算。让我们来算一算这笔经济帐。按照现在的每月约三百元的租金，一年要3600元，70年就要约25万元，远远超出现在8万购买价格。

　　租还是买？炒车位行为会不会出现?

　　当然，短期来看，租车位还是合算的，"租一年才几千元，房子也不一定会住那么长时间，买了干嘛。 "也有很多市民表示要继续租。

　　而对于开发商来说，地下车位产权的另一层意义在于，有了产权证明，可以根据融资需要办理银行抵押贷款手续，对于高投资的地下停车场项目来说，资金压力减缓了，车位即使短期内卖不掉，也不急着降价销售了。

　　苏州很多小区，车位往往比房子抢手，地下车位一旦明确了产权，从法律上来说，其所有权者就可以将车位拿到市场上进行合法买卖。在记者的采访过程中，不少已经拥有车位的市民表示，在产权登记后，他们可以保护自己的合法权益，但一些市民也表示担心，认为这将会带来大量个体交易，"炒"车位也很可能出现。 "不会因为有了产权，有些人在现有高价的基础上继续哄抬车位价格吧! "一位郑先生不无担心地说。

　　对此，浙江大学房地产研究所所长赵杭生的观点是，毕竟车位和房子不一样，不是必要的生活资料，买车位主要还是自己停车用，即使有产权，也不会吸引所有人都来买，所以不会引发炒车位的现象。"现在的供求关系是路面停车位紧张，地下停车位不紧张，这就决定了炒车位的可能性不大。 "园区现在的车位房屋配比为1:1，应该不存在地下车位紧张炒作。园区物业部门表示。

　　链接：上海经验

　　目前，上海、南京、宁波、西安、成都等部分城市都对地下车位实行了登记发证制度，但全国尚无统一的登记办法和具体操作流程。由于车位权属情况比较复杂，既有地下车位又有地上车位，交易税费与房屋买卖又有所不同。虽说园区的政策尚不明朗，但为了让心急的消费者心中大概有个数，我们特地收集了在这方面先行一步的上海的资料。

　　几大焦点关注车位购买

　　买车位要交多少税费
　　(1)物业维修基金：一般在建设银行上海各分行专门窗口办理，费用为1198元×3%×建筑面积。
　　(2)印花税和契税：在房屋所在地区县房地产交易中心办理。印花税30元，契税为车位总价的3%(不享受住宅1.5%的优惠税率)。
　　(3)车位交易登记费：在房屋所在地区县房地产交易中心办理。登记费为160元/套，地籍图25元/套，手续费为3元×建筑面积数(付好后到开发商处报销)。

　　车位什么时候可以卖
　　根据上海市有关规定，预售的车位必须取得预售许可证。小区已经取得"大产证"的车位当然也可对外销售，而且目前多数车位出售都属于这种情形。购房者在审查预售许可证时需注意，如果地下车位与地上商品房是一并申请预售的，应当在预售许可证的备注栏内注记地下车位的批准预售面积。如果地下车位是单独申请预售许可证的，在预售许可证的"项目类型"栏内会加以注明。

　　哪些人可以买小区车位
　　小区车位交易遵循 "限内原则"，即只有小区内的业主才可以买小区内的车位。如果非小区内的市民要单独购买小区内的车位，车位产权是无法得到房地产管理部门确认的。据了解，这样做主要有两个原因，一是小区车位在规划时就是为了方便小区业主停车，二是小区车位出售或出租给小区以外的人使用，会造成物业管理上的困难。
　　此外，购买车位后若要再行转让、出租时，仍要遵循"限内原则"，即转让或出租的对象仅限于小区内的产权人或房屋承租人。