为缓解昆明停车难，昆明市规划部门从去年底开始提高住宅配建停车泊位比例，从过去规定的每100平方米配建0.5个（约1:0.5)，提高到按照居住户数的1:1配建停车泊位，且为地下停车，以满足住户停车要求，同时加大地下空间的利用率。

　　对于昆明开发商而言，昆明车位新规无疑成为一束带刺的玫瑰。

　　深挖成本剧增

　　实际上，由于规划对于开发项目容积率的限制，很多开发商也都愿将停车泊位建在地下。因为如果建在地上，将计算到容积率中；而建在地下，则不纳入到容积率中，可以腾出空间多盖几层。但是由于以前车位配比比例较小，一般楼盘开发商只需要往地下下挖1~2层即可满足需要，如果按照每户一个车位的比例，意味着要增加停车泊位，需要向下再挖几层。挖得越深，开发成本越高，这将会导致房地产项目开发成本的增加。特别是对于以小户型为主的开发项目，其成本的增高，将会导致房价上涨。而且地下开挖的技术问题还有待解决，毕竟目前昆明已建楼盘地下车库大多只挖到2层，挖到地下3层只有南屏街世纪广场停车场等极少数。

　　"往地下空间发展技术上没问题，但实际操作起来可能还会有一定的困难。"国家一级注册建筑师、西南林学院园林学院教授苏晓毅分析认为，目前地下空间开发的技术已经比较成熟，纯粹从技术角度来说，按照政府1：1的比例，所有车位都要求建在地下，理论上是行得通的，但实际是，考虑到开发成本，开发商不可能一味地不顾成本往地下挖。所以，不同地段、不同项目，如何发挥项目自身优势，来达到这个配比标准，是目前摆在开发商面前的难题。

　　她分析说，昆明的地下水位比较高，在地下空间的开发上，对护壁等防渗水处理难度要高一些。按照政府的1：1住宅车位配比规划，有些项目可能需要往地下挖好多层才能达到这个要求，而越往下，其开发成本可能会成倍增加，这样一来，有些住宅项目的开发，可能会因此增加开发商的开发成本。

　　"另外，受以往消费观念和心理接受因素的影响，相比起深层的车位，有些购买者可能会更愿意购买一二层的车位"苏晓毅分析说，开发商不可能将车库分层销售，一般是统一取一个均价。越往下挖，随着建安成本的增加，车位的均价也会增加，这无疑一定程度上会造成车位销售的困难。

　　另外，记者了解到，因为地下车库四周需用大量钢筋混凝土等材料，其围护成本的投入比较高；而对于许多高层建筑来说，按规定，地下层挖深超≥3米，得建人防工程，在空气过滤系统、地下发电系统以及门墙防爆功能等方面都有较高的要求，所以，尽管从单价上来说，目前有的车库的单价比房屋还要高，看起来开发商更有赚，然而实际上，房屋和地下车库成本分开核算的话，多建车库不仅不多赚反而要增加建安成本。

　　与此同时，地下车位还存有"面积利用率"不高的问题，特别是那些小规模的地下车库。一方面，一些规模小的地下车库，走道和过道的面积要占用好多。另一方面，大多数高层住宅，其承重结构与地下层是一样的，导致地下层面许多空间无法很好的利用，比如与住宅卫生间、厨房投影面积相吻合的地下层空间，因位置狭小，就无法将其设计成车库来利用，要充分利用就得设计结构转换层，这又会增加其他方面的成本。

　　对此，俊发地产销售服务部经理彭后熊表示，"目前，开发商做地下车位车库，一般都是挖两层，俊发目前推出的项目只挖到两层。从建设成本看，地下车位建安成本差不多达到高层住宅的1.5倍左右，如果继续往下挖，增加的成本会很高。"

　　按照车位新规，昆明市二环内由于受90/70政策限制，高层小户型项目会越来越多，按照1：1的车位配置，小户型楼盘必将附带产出大批量的地下车位，而购买小户型的消费者并不一定会选择购买车位，这就给开发商销售带来难题，巨大的资金压力将成为未来摆在开发商面前的一道门槛。

开发商要么选择捆绑销售，要么只有自持出租，但捆绑销售无疑让小户型总价低的优势消失殆尽，自持出租又将长期大量占用开发资金，昆明车位新规按照套数配比一刀切的做法，带来新的问题。

　　毋庸置疑，1：1住宅车位配比政策的出台，受到冲击最大的是高层和小户型楼盘；而相对于那些容积率不高的楼盘而言，可以利用部分公共基础设施和绿化用地的地下空间来实现这个配比，而不用一味往地下深挖，虽然也会增加一定的开发成本，但这反而提升了楼盘自身的配套标准，对整个楼盘长远的销售有好处。

　　这就形成了两种截然相反的现象，于条件适合的楼盘来说，1：1的车位配比是一个自身质量的机会；而于那些高容积率的项目来说，却是一道难迈的门槛。

　　"我认为不同地段、不同楼盘根据特殊情况还是可以考虑区别对待，这可能需要政府介入作一些相对精细化的管理。"苏晓毅表示，新建住宅实行1：1的车位配比是大势所趋，地下空间的利用，也是在土地资源紧缺形势下的必然选择，新的政策将为今后城市的发展和营造良好的静态交通体系打下良好的基础。但由于不同项目的条件不一样，相应的达到1：1这一规划要求的难度也就不一样。在项目确实有困难无法完全靠地下车位来达到1：1的比例时，可以考虑通过其他方式，如能否和城市配套的公共立体车库相结合来实现这一目标。

　　苏晓毅分析，对于实行1：1车位配比，可能会暂时增加开发商的资金投入，但从长远考虑，由于地下车库面积不包含在容积率内，在不影响开发商整个楼盘的开发的同时，可以拿出更多的地面来做绿化或配套设施。这样，既实现了地下空间的有效利用，又提高了整个楼盘的品质，良好的品质和配套也将会成为房地产项目良性销售的支撑点之一。

　　看来，要真正实现这一政策，确实需要政府层面的相关支持和介入，在技术可行的前提下，还需综合考虑多种因素，针对不同楼盘和地段确有困难的项目应作适当调整，以增加开发商的信心。

　　那么，除此以外，能否"另辟蹊径"来实现1：1停车？在目前的技术条件下，能不能寻找到一个能满足既定规划要求的"突破口"？

　　机械式立体停车或成新宠

　　"可以考虑装备机械式立体停车设备来增加地下车位，如果利用得好，还是可以达到政策的规划要求的。"昆明杰构总经理邓宏琳表示，在这样的形势下，可以把机械式立体停车场的技术设备应用到地下停车场的建设中，这在技术来说不存在难题，还可以增加地下车位。

　　据邓宏琳介绍，目前，大部分楼盘的地下停车场的层高一般为3.2米-3.4米，有的甚至还有高一些。而在这个基础上，只要再多挖1米，就可以安装成两层的机械式立体停车场，车位就??了一番，这样的一个车位，建设成本一般为4-5万，与老的地下停车场相比要低得多。同时，她还强调，最大的便捷还在于可以预留一部分空间，作为储备车位，到住户需要买的时候，再装机械设备上去，这样可以一定程度上缓解开发商的资金压力。

　　"从今年年初开始，就陆续有开发商向我们咨询地下车位1：1配比的解决之道，我们也帮他们做了一些方案，均推荐他们采用地下机械式立体停车的方法。"邓宏琳向本刊介绍到。

　　当然，也有相关人士担忧认为，地下机械式立体停车对其配套质量要求较高，维修起来也比较麻烦，遇到停电的时候就停不了车，而且，这还需要一个消费者适应这种停车习惯的过程。